如何做好房地產(chǎn)市場研究課程培訓(xùn)(已修改)
2025-01-27 10:57 本頁面
【正文】 如何做好房地產(chǎn)市場研究 主講人：陳嘯天 2022年 7月 主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場研究基本思路 1 CBD的開發(fā) 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2 房地產(chǎn)整體市場分析 3 房地產(chǎn)政策影響分析 4 房地產(chǎn)市場供求分析 5 房地產(chǎn)項目市場分析 6 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 總體認(rèn)識 —— 體、面、線、點 ? 市場是一個多面體 ， 多面體是由不同的面構(gòu)成的 ， 而面是由線構(gòu)成， 線是由點構(gòu)成 ， 每一個點可以理解成為一個交易行為 ， 在房地產(chǎn)市場可以理解為一個項目的開發(fā)和銷售 。 ? 按照這種設(shè)想 ， 宏觀環(huán)境是 “ 體 ” ， 而房地產(chǎn)市場與其它的市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的 “ 面 ” ；房地產(chǎn)市場這個面又是由各類型物業(yè)市場的一條條 “ 線 ” 構(gòu)成 ， 各類型物業(yè)市場這條線是由一個個項目開發(fā)的 “ 點 ” 構(gòu)成的 。 ? 房地產(chǎn)市場分析方法就是要從體到面 ， 從面到線 ， 從線到點的層層深入 ， 直到認(rèn)清項目市場的方方面面 。 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題 ? 對未來市場預(yù)測不足 ? 定量分析方法運用不當(dāng) ? 分析層次不清 ? 市場研究的方向不明確 ? 對需求分析不足 ? 不進(jìn)行供求對比 ? 對市場份額估計過高 ? 市場研究沒有給出多種可能方法 ? 過高的估價了土地市場價值 ? 過于偏重二手資料的運用，缺少對消費者的跟蹤調(diào)查 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 房地產(chǎn)市場分析的方法與思路 ? 比較法模式 運用估價方法，與可比案例進(jìn)行比較、修正 ? 假設(shè)條件法模式 假設(shè)房地產(chǎn)市場某種發(fā)展趨勢，進(jìn)行預(yù)估未來價格等 ? 現(xiàn)狀類推法模式 通過對現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等， 然后假設(shè)項目所在市場與宏觀市場同構(gòu)進(jìn)行分析 方法： 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 房地產(chǎn)市場分析的方法與思路 ? 三個層次 地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場 ? 兩個方面 供給、需求 ? 三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 ? 五個影響因素 經(jīng)濟(jì)方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點的經(jīng)濟(jì)地理方 面、人文心理方面 ? 五個項目分析指標(biāo) 區(qū)域、價格、體量、客戶、產(chǎn)品 思路： 3 2 3 5 5 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 房地產(chǎn)市場分析的方法與思路 過去 現(xiàn)在 未來 過去 現(xiàn)在 未來 過去 現(xiàn)在 未來 過去 現(xiàn)在 未來經(jīng)濟(jì)人口區(qū)位地點心理地區(qū)市場 專業(yè)（項目）物業(yè)市場供給 需求 供給 需求 房地產(chǎn)市場分析所需基本信息表 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容 ? 估價 ? 成本－效益分析 ? 可行性研究 ? 營銷分析 ? 專業(yè)市場供求分析 ? 土地最佳用途和最佳利用分析 ? 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析多種用途比較專業(yè)市場供求分析營銷建議吸納量售價及租金預(yù)測回報率預(yù)測地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 政府 做 不做 不做 不做 不做 不做 不做最佳用途和最佳利用分析開發(fā)商政府做 做 不經(jīng)常做不經(jīng)常做不經(jīng)常做不經(jīng)常做不經(jīng)常做專業(yè)市場供求分析開發(fā)商政府做 做 做 不做 不做 不做 不做營銷分析開發(fā)商中介不做 不做 做 做 做 做 不做可行性研究開發(fā)商投資人不做 不做 做 做 做 做 做估價開發(fā)商投資人不做 不做 不做 不做 不做 做 做委托人要求委托人市場研究的種類 不同委托人的不同要求，可選的市場研究種類 CBD的開發(fā) 主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場研究基本思路 1 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2 房地產(chǎn)整體市場分析 3 房地產(chǎn)政策影響分析 4 房地產(chǎn)市場供求分析 5 房地產(chǎn)項目市場分析 6 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)市場行情與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系 ? 不同的國家或地區(qū)，房地產(chǎn)波動的周期長度不同。 ? 從 1870年到 20世紀(jì)末，美國的房地產(chǎn)周期基本為1820年，日本的大約為 10年，香港的大約在 78年，臺灣
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