【正文】 南京物管新政熱點問題解讀【南京日報報道】編者按：我市新的普通住宅物業(yè)管理服務收費等級標準（試行），已經(jīng)從本月1日起實施。為讓廣大業(yè)主進一步了解我市物業(yè)管理相關政策法規(guī)，提高業(yè)主自覺遵守相關法規(guī)的意識，增進物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的相互理解，本月4日上午，南京市房產(chǎn)管理局、南京市物價局組織江南八區(qū)房產(chǎn)管理局在山西路廣場、鄭和公園廣場舉辦“南京市物業(yè)管理新政宣傳咨詢活動”；同時，我市蘇寧物業(yè)、仁恒物業(yè)、棲霞建設物業(yè)、鵬基物業(yè)、城南物業(yè)等物業(yè)管理企業(yè)分別在千秋情緣、梅花山莊、匯林綠洲、上花園、康安里等21個實施物業(yè)管理的小區(qū)舉行“一切為了業(yè)主滿意”義務服務活動。據(jù)不完全統(tǒng)計，此次活動在2個廣場和21個小區(qū)共發(fā)放《南京市物業(yè)管理辦法》、《南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準》等資料近4000份。其中，山西路廣場、鄭和公園廣場現(xiàn)場接待新政咨詢近500人，21個物管小區(qū)提供小家電維修、自行車修理、醫(yī)療保健等義務服務10000多人次。在各個咨詢點，許多小區(qū)業(yè)主就我市最新的“物業(yè)管理服務收費等級標準”等，與老百姓生活密切相關的熱點政策反響熱烈。昨天，市物業(yè)管理辦公室負責人就市民提出的一些熱點問題進行了解讀。業(yè)主如何對照新標準選擇最適合本小區(qū)的物業(yè)服務和收費標準？業(yè)主應根據(jù)本小區(qū)物業(yè)的硬件和大多數(shù)業(yè)主對物業(yè)服務的要求，按標準分項組合原則逐項選擇服務等級，并在合同中約定具體的服務標準和收費標準。新標準實施前已簽訂物業(yè)服務（前期物業(yè)服務）合同的，服務和收費標準如何執(zhí)行？ 新標準實施前，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)已簽訂物業(yè)服務合同且尚未到期的，物業(yè)服務及收費標準仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本《標準》重新約定。新標準實施時，尚未成立業(yè)主大會且前期物業(yè)服務收費標準已經(jīng)價格主管部門核準或備案的，仍按原收費標準執(zhí)行。在業(yè)主大會成立前未經(jīng)價格主管部門同意不得擅自提高收費標準。新標準實施前已以招投標方式確定前期物業(yè)服務收費標準的，仍按原中標價報價格主管部門備案。 電梯、水泵運行電耗費是否包含在新標準價格中？ 電梯、水泵運行電耗費不包含在物業(yè)管理公共服務費中，應單獨列賬，按實際發(fā)生費用和使用情況由使用人合理分攤。 新標準實施中，如果物業(yè)管理企業(yè)服務未達到約定的標準怎么辦？ 新標準正式實施后，業(yè)主如發(fā)現(xiàn)企業(yè)服務有未達到約定的標準的情況，可向物業(yè)管理企業(yè)提出意見要求其整改；也可向行政主管部門投訴，由行政主管部門督促物業(yè)管理企業(yè)整改，如企業(yè)拒不整改的，將記入企業(yè)誠信檔案并在網(wǎng)上公示，違反相關法規(guī)的，按照相關條款進行處罰。 物業(yè)服務等級、收費標準如何劃分？新標準將普通住宅物業(yè)服務內(nèi)容分為五大項，即：綜合管理服務，公共區(qū)域秩序維護服務，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務，公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務，公用部位、公用設施設備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務。其中，前四項分別劃分為五個等級（從一級至五級，服務內(nèi)容從少到多，服務標準從低到高），每個等級對應一個收費標準；第五項分為9個子項，各子項根據(jù)具體情況分為三類（從一類到三類，類別越高服務內(nèi)容越多、服務標準越高）或不分類，每一個類別對應一個收費標準。一個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費標準應逐項選擇服務等級，物業(yè)服務收費標準為各物業(yè)服務分項目收費標準的總和。 新標準中五大服務項目如何分等組合？分等組合的原則為：以維修保養(yǎng)為基礎、安全護衛(wèi)為重點、綜合管理為保障、保潔和綠化可挑選。根據(jù)以上原則，綜合管理、秩序維護服務標準應選擇同等級別，維修保養(yǎng)服務標準應選相應類別，保潔、綠化服務標準可向上或向下各浮一個等級。凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇一或二級的，公用部位、公用設施設備的維修養(yǎng)護服務等級應在一類中選擇，但其中高層（含小高層）的供水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)應在二類中選擇；凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇三級的，公用部位、公用設施設備維修養(yǎng)護服務應在二類中選擇；凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇四或五級的，公用部位、公用設施設備維修養(yǎng)護服務等級應在三類中選擇。 新標準的適用范圍包括哪些？適用于南京市行政區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)管理區(qū)域采用包干制結(jié)算形式的物業(yè)服務及收費，由建設單位或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)照本標準實施。各類別墅、酒店式公寓、商住樓及其他由市發(fā)改委、建委立項為高檔住宅的物業(yè)服務收費按規(guī)定實行市場調(diào)節(jié)價，物業(yè)服務與收費標準由當事人合同約定。 對1998年12月1日前建成、配套不全、設施設備老化的舊住宅小區(qū)，可參照本標準選擇五項服務中的若干項目組合確定，并委托社區(qū)、專業(yè)公司或原管房單位等提供服務。 如物管企業(yè)按建設單位或業(yè)主大會要求提供新標準中未涵蓋的服務內(nèi)容，收費標準如何調(diào)整？ 如果物管企業(yè)提供新標準中未涵蓋的服務內(nèi)容，在經(jīng)價格主管部門核準或業(yè)主大會同意后，也可按照上浮幅度不超過新標準最高等級組合收費標準的10％的額度提高收費標準。 小區(qū)業(yè)主將住宅改為非住宅怎么辦？《江蘇省物業(yè)管理條例》第31條規(guī)定：物業(yè)應當按照設計用途使用。因特殊需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應當符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報有關主管