【正文】 12 一、前期資料收集階段 取得設計條件 取得以下基礎文件、設計依據(jù)： 建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地紅線圖、規(guī)劃設計要點批文、地形圖、（原有 地質勘探資料）、市政工程設施規(guī)劃資料、現(xiàn)有市政基礎條件及道路坐標標高等。 市場調研 對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場、主要競爭樓盤進行調研，綜合從規(guī)劃特點、氣候特色、戶型特點、當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展程度、銷售情況等方面進行調研。 現(xiàn)場踏勘 分析了解場地條件、周邊環(huán)境、交通情況等。 綜合分析總結，完成考察報告，作為市場定位與產(chǎn)品策劃決策依據(jù)。 市場調研 現(xiàn)場踏勘 取得設計條件 綜合分析總結，完成考察報告 開始 結束 3 二 、 市場定位與產(chǎn)品策劃 階段 市場定位 明確樓盤檔次定位，初步確定戶型指標、戶型結 構、戶型比例、設計特色具體要求。 宏觀規(guī)劃評估方案 作出不同容積率、密度，不同層數(shù)，不同類別產(chǎn)品（別墅、類別墅情景洋房、小高層住宅、高層住宅、一梯幾戶等）的宏觀性規(guī)劃評估方案。 規(guī)劃經(jīng)濟評估 對不同類別產(chǎn)品、不同環(huán)境的產(chǎn)品假設其銷售價格，再對宏觀規(guī)劃評估方案計算其總銷售額。根據(jù)總銷售額、工程管理成本、年供應量、工期、項目總周期等對不同的宏觀規(guī)劃評估方案做出綜合評估分析總結。 產(chǎn)品策劃決策并通過集團審批 經(jīng)規(guī)劃經(jīng)濟評估，確定產(chǎn)品策劃，明確規(guī)劃要求、環(huán)境要求、產(chǎn)品類型、戶型比 例、戶型指標、戶型結構等。 宏觀規(guī)劃評估方案 規(guī)劃經(jīng)濟評估 市場定位 產(chǎn)品策劃決策并通過集團審批 開始 結束 4 三 、 總體規(guī)劃與戶型設計方案 階段 規(guī)劃總平面方案設計 組織方案討論并通過集團審批 戶型方案設計 公共配套設施規(guī)劃（含地下室、各類功能配套設施等） 總平面規(guī)劃報建圖 開始 結束 綜合管線與設備用房規(guī)劃并通過集團審批 二圖一書（或四圖一書）詳規(guī) 報建 人防規(guī)劃設計并通過集團審批 二圖一書批復后提 供綜合管網(wǎng)與人防規(guī)劃報建圖 歸檔，由設計中心取得批復意見后實施 5 四 、 住宅裙樓平面方案 階段 取得當?shù)厣虡I(yè)等行業(yè)市場調研結果或前期銷售情況 開始 結束 裙樓平面方案設計 方案討論（須銷售、策劃參與）并通過集團審批 歸檔并向設計中心交底 6 五 、 住宅外立面方案 階段 小區(qū)整體風格方向性研究策劃并通過集團審批 開始 結束 平面進行窗與空調位優(yōu)化設計 外立面模型設計通過總工室批準 外立面效果圖通過總工室批準并通過集團審批 最終方案設計成果（四個立面圖）設計完成 歸檔并向設計中心交底 模型制作并報集團審批確定 7 六 、 公建單體方案設計 階段 （含獨立各類設備用房如配電房、水廠等） 七 、 外立面材料方案 階段 擬提出材料方案 開始 材料效果質量、造價分析和比較，通過總工室批準 制作 完成 材料方案 與確認書 組織評審與上報通過集團審批 結束 歸檔，交設計中心、招標中心與工程部各一份 重要公建由總工室提出設計任務書并通過集團審批 開始 結束 單體平面通過集團審批 單體平立面方案通過集團審批 最終方案（含四個立面、平面）設計完成 歸檔并向設計中心交底 8 八 、 泛光照明效果設計 階段 確定整體效果 、經(jīng)濟 方面 、方向性定位 開始 夜景效果圖設計 總工室通過后上報集團審批，歸檔 結束 夜景效果圖交 設計中心設備部 設備部、招標中心組織設備施工圖設計與招標 綜合評審確定 9 九 、 電梯選型與裝修標準設計 階段 公建項目從各類廠家中擬選電梯型號 開始 住宅項目根據(jù)施工圖井道尺寸，在長期合作廠家產(chǎn)品資料中選型 結束 裝修標準向廠家詢價 現(xiàn)場選裝修標準并組織廠家出具轎廂裝修效果圖 電梯選型與裝修標準（含效果圖）報集團審批 歸檔并送設計中心、招標中心一份 10 第二章 設計中心建筑專業(yè)設計流程 單體建筑方案階段 初步設計階段 資料準備及提交階段 施工跟進階段 竣工圖階段 開始 結束 施工圖階段 11 地下室建筑方案報批 單體建筑方案報建圖 平、立面方案細化設計 開始 單體建筑方案的交接及交底 結束 一、單體建筑方案階段 單體建筑方案的交接及交底 （ 1）單體建筑方案的交接 ① 交接內容： 單體建筑外觀效果圖； 單體建筑全套平、立、剖面圖 ； 批復后的小區(qū)修建性詳細規(guī)劃總平面圖。 ② 交接方式： 由方案中心提交設計中心建筑部相關樓盤項目負責人。 （ 2）單體建筑方案的交底 方案中心提交方案后 7 日內，負責組織向設計中心交底。 平、立面方案細化設計 （ 1） 建筑部建筑專業(yè)負責人組織設計人復核建筑方案的內容是否滿 12 足詳規(guī)批復的要求及國家、地方的規(guī)范、規(guī)定。 （ 2）建筑部建筑專業(yè)負責人負責督促 方案中心確定樓盤的檔次定位、 樓盤的分期開發(fā)建設順序、主要的外墻材料等內容。設備部依據(jù)相關 資料完成設備規(guī)劃及布點、完成單體修改并反饋到方案中心。 （ 3）建筑部建筑專業(yè)負責人組織結構、設備等其他專業(yè)人員完成相 關專業(yè)的初步設計方案。 （ 4）建筑部建筑專業(yè)負責人組織各專業(yè)人員進行單體建筑的平、立 面方案細化設計，并將最終的平、立面方案細化設計成果反饋給方案 中心。 地下室建筑方案報批 建筑部建筑專 業(yè)負責人 根據(jù)任務書要求進行地下室方案設計，并 組織各專業(yè)人員對地下室建筑方案進行優(yōu)化設計，并將設計成果上報。 單體建筑方案報建圖 （ 1） 前期資料收集準備 建筑部建筑專業(yè)負責人負責收集詳規(guī)批復、方案中心確定的外立面方案等內容，作為本專業(yè)的設計依據(jù)。 （ 2）方案報建圖 建筑部建筑專業(yè)負責人組織設計人完成單體建筑方案報建圖（包括“報建通”、報建電子文件），并協(xié)助開發(fā)中心填寫有關報建表格。 （ 3）建筑設計標準表的備案 13 單體建筑施工報建圖 各專業(yè)平面細化成果報審 初步設計專家評審答疑 開始 初步設計文本 結束 各專業(yè)平面細化設計 建筑部建筑專業(yè)負責人負責協(xié)調方案中心等部門，并根據(jù)單體工程的特點組織設計人完成建筑設計標準表的填寫工作。 建筑設計標準表的填寫內容是深化設計階段的指導性文件和設計依據(jù)。 （ 4）消防報建圖 建筑部 建筑專業(yè)負責人負責組織、協(xié)調設備專業(yè)完成單體建筑消防報建圖（包括消防設計說明、設計圖紙等），并協(xié)助開發(fā)中心填寫有關報建表格。 二、初步設計階段 初步設計文本 （ 1）前期資料收集準備 概算編制 人防外委設計 14 建筑部建筑 專業(yè)負責人負責收集詳規(guī)批復 及附圖 、單體報建批復（規(guī)劃、消防、人防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、民航、防洪、水利、鐵路、地鐵、電力、電信等管理部門審批意見） 及附圖 、方案中心確定的外立面方案（包括效果圖、材料方案等），作為各專業(yè)的設計依據(jù)。 （ 2）人防外委設 計 建筑部建筑專業(yè)負責人負責咨詢有人防設計資質的設計單位，并負責完成外委人防設計合同的簽定工作。 外委人防設計初步設計階段成果的提供時間不能妨礙初步設計文本按計劃完成。 （ 3）概算編制 建筑部建筑專業(yè)負責人負責協(xié)調概預算專業(yè)按時提供概算文件的編制成果。 （ 4）初步設計文本 建筑部建筑專業(yè)負責人負責協(xié)調各專業(yè)完成初步設計（包括設計說明、設計圖紙的匯總）。 初步設計專家評審答疑 （ 1）資料準備 建筑部建筑專業(yè)負責人負責協(xié)調各專業(yè)提前準備評審會文件資料（包括演示文件）。 （ 2）專家意見回復 建筑部建筑專業(yè)負 責人負責組織設計人按時參加評審會，并積極回應專家意見和建議。 15 單體建