【正文】 阜寧城南新區(qū) 晟功項(xiàng)目定位報(bào)告 市場篇 NO1：項(xiàng)目宏觀及區(qū)域市場研究 阜寧位于蘇北平原中北部，縣域面積 1439平方公里，轄 20個(gè)鎮(zhèn)和 1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（生態(tài)化工園）。近幾年阜寧大力實(shí)施以工強(qiáng)縣、興農(nóng)富民戰(zhàn)略，突出工業(yè)化、城市化、體制機(jī)制創(chuàng)新三大重點(diǎn)，加快推進(jìn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)、稅源經(jīng)濟(jì)、環(huán)境經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)得到了長足發(fā)展。 阜寧工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，被列為國家級(jí)星火技術(shù)密集區(qū)、全國科技工作先進(jìn)縣和食品工業(yè)強(qiáng)縣，已形成紡織服裝、機(jī)械電器、醫(yī)藥食品、化工塑膠、玻璃建材等支柱產(chǎn)業(yè)，擁有寧富肉制品、浩源電器、五五帆布、海馬龍蝦等 22個(gè)省、市級(jí)名牌產(chǎn)品，是全國最大的手工玻璃工藝品加工出口基地、華東地區(qū)規(guī)模較大的工業(yè)用布生產(chǎn)基地。先后有十多個(gè)國家和地區(qū)、 350多家客商企業(yè)來該縣投資興業(yè)。 頌唐點(diǎn)評(píng)：城市化進(jìn)程的深入和經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展為阜寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。 城市環(huán)境 阜寧的城市建設(shè)掀起了兩個(gè)高潮。第一階段是 1997年 2022年，投入近 20億元，率先在周邊地區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，集中整治和建設(shè)老城區(qū)。近兩年來，按照鹽城市次中心、蘇北現(xiàn)代化工業(yè)商貿(mào)城市， 30平方公里、 30萬人口的總體定位，確立“開發(fā)射陽河南，建設(shè)阜寧新區(qū)，統(tǒng)一規(guī)劃布局，市場方式運(yùn)作”的城市建設(shè)思路，以穿城而過的射陽河為軸，重點(diǎn)推進(jìn)河南新區(qū)道路、綠化、文化中心、學(xué)校和“十里射陽河，十里風(fēng)光帶”等城建十大實(shí)事工程建設(shè)，初步拉開了新城區(qū)建設(shè)框架。 阜寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2022年 4月被省政府命名為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也是江蘇省 1996年后唯一新批的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，已形成中心園、生態(tài)化工園、民營科技園“一區(qū)三園”格局。目前主要引進(jìn)投入3000萬元以上的項(xiàng)目。累計(jì)進(jìn)區(qū)項(xiàng)目 122個(gè)，實(shí)際投資 。 2022年阜寧實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 160億元，財(cái)政收入 18億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 100億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 ，家庭平均可支配收入 4萬元左右。 頌唐點(diǎn)評(píng)：阜寧在城區(qū)改造和新區(qū)拓展的帶動(dòng)下工農(nóng)業(yè)擁有一定的發(fā)展?jié)摿Γ用褓徺I力有了長足的提升。阜寧房價(jià)水平完全在其購買能力范圍內(nèi)，擁有良好的市場發(fā)展前景，房價(jià)水平仍然存在較理想的上漲空間。 宏觀城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 區(qū)域人口環(huán)境 阜寧縣總計(jì) 20個(gè)鎮(zhèn)，一個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和一個(gè)化工園區(qū)，共有 338個(gè)村民委員會(huì)， 2447個(gè)村民小組， 16個(gè)居民委員會(huì)。 阜寧全縣人口約 107萬，家庭總戶數(shù)約 30余萬戶。其中非農(nóng)業(yè)人口 30萬，占總?cè)丝诘?%。 08年阜寧全市銷售商品住宅總量約 2022套， 09年一季度銷售近 1000套，按照目前的市場形式全年達(dá)到 4000套銷量，僅達(dá)到全縣家庭總戶數(shù)的 %，城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的 4% 頌唐點(diǎn)評(píng)：阜寧作為一個(gè)人口大縣，城市化率比較低，商品房擁有比例比較低，房地產(chǎn)市場仍然存在很大的購買空間。 區(qū)域房地產(chǎn)政策優(yōu)惠環(huán)境 凡個(gè)人零星購買多層商品房（該商品房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在公開出讓經(jīng)營性土地上所開發(fā)并取得預(yù)銷售許可證且對(duì)外公開銷售的房屋），給予房價(jià)總額 1%的補(bǔ)貼； 凡購買高層商品房的， 6層以下（含 6層）參照多層商品房補(bǔ)貼， 7層以上的給予房價(jià)總額 2%的補(bǔ)貼； 凡同一村或同一單位團(tuán)購 10套以上商品住宅的，由縣財(cái)政每平方米補(bǔ)貼 50元； 凡在城南新區(qū)核心區(qū)（北起緯四路、南至阜泰路、東起奮進(jìn)路、西至射陽河） 12平方公里范圍內(nèi)購買商品住宅的，給予雙倍補(bǔ)貼。 符合以上多項(xiàng)優(yōu)惠政策的，只能享受其中一項(xiàng)。 凡農(nóng)村居民進(jìn)縣城購買商品房自住的，其子女享受縣城居民子女入學(xué)、入托政策。 對(duì)個(gè)人首次購買 90平方米及以下的普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。 對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。 補(bǔ)貼方式：以上獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼資金由縣財(cái)政預(yù)拔付給縣建設(shè)房管部門，購房者憑購房合同、發(fā)票、契稅完稅證在辦理房屋所有權(quán)證時(shí)一次性兌付到位（購房合同必須是縣房產(chǎn)管理局網(wǎng)上備案合同）。 二手房交易優(yōu)惠政策 凡在 2022年 12月 31日前交易二手房的，稅費(fèi)減半征收，先征后獎(jiǎng)，憑稅票兌付。 個(gè)人購買普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅。 將個(gè)人購買普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。 頌唐點(diǎn)評(píng) 1. 阜寧城市化發(fā)展帶來建設(shè)機(jī)遇， 2. 阜寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來購買力推動(dòng) 3. 阜寧人口擴(kuò)增帶來房產(chǎn)需求點(diǎn) 4. 阜寧政策優(yōu)惠帶來房產(chǎn)成交促進(jìn) 因此，阜寧擁有很好的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，并且在未來很長一段時(shí)間內(nèi)將成為區(qū)域的最大增長點(diǎn)，而項(xiàng)目開發(fā)在政策與硬性經(jīng)濟(jì)條件的支撐下，能夠有進(jìn)一步拓寬的可能 2022年阜寧房地產(chǎn)市場整體運(yùn)營狀況 區(qū)域 商品房 住宅 上市面積 同比 比例 上市面積 同比 比例 全縣 % 100% % 100% 城中 % % % % 城東 % % % % 城南 % % % % 城西 0 % % 0 % % 城北 % % % % 鄉(xiāng)鎮(zhèn) — % — % 2022年阜寧房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況 頌唐點(diǎn)評(píng)： 2022年全縣商品房及商品住宅市場供應(yīng)量較 2022年均有較大幅度的增長，增長比例大大高于蘇南各主要城市，房地產(chǎn)投資活躍?？梢詮膫?cè)面看出眾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均看好阜寧的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。 2022年一季度阜寧房地產(chǎn)市場整體供需狀況 商品房 商品住宅 供應(yīng)面積（㎡ ) 銷售面 積（㎡ ) 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 成交金額(萬元 ) 供應(yīng)面 積（㎡ ) 銷售面積（㎡ ) 上市套數(shù)（套） 銷售套數(shù)（套） 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 成交金額(萬元 ) 一季度 126939.3 8 1 8 830 908 同比增長(%) % % % % % % % % % % 一月份 105570.32 2 663 286 二月份 16532.46 5 167 321 三月份 2 0 1 0 301 頌唐點(diǎn)評(píng)： 從上表可以看出， 09年季度商品住宅市場供應(yīng)量較去年同期下降 %，主要原因是眾開發(fā)商普遍不看好 09年的整體市場形式，壓縮供應(yīng)量，推遲開發(fā)進(jìn)度。但是 09年一季度市場強(qiáng)烈反彈，剛性需求大幅釋放，市場成交大幅上升，較去年同期上漲 %，整體供需比例僅僅 1： ，大大低于蘇南各大主要城市，市場整體供需結(jié)構(gòu)十分健康。 但從 13月各月的成交情況來看，三個(gè)月的銷量基本持平，并沒有象宏觀房地產(chǎn)市場那樣因?yàn)閯傂孕枨蟮募嗅尫哦尸F(xiàn)持續(xù)大幅上漲的趨勢(shì)?？梢姼穼幏康禺a(chǎn)市場尚處于發(fā)展初期，尚沒有泡沫存在，基本沒有受到宏觀環(huán)境的沖擊，具有良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境。 只要把控好整體推案進(jìn)度和工程進(jìn)度，在阜寧操作房地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)遇到太大的市場抗性。 阜寧的房地產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)間并不長，由于阜寧縣常駐人口僅 45萬余人，而鎮(zhèn)區(qū)居民的居住條件相對(duì)比較寬松，自建多層樓房及安居房是周邊居民主要居住用房形態(tài)。 城南新區(qū)現(xiàn)代化園區(qū)建設(shè)和行政規(guī)劃區(qū)、集中式學(xué)院區(qū)等建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目的啟動(dòng)，使阜寧城南區(qū)域面貌得到大幅改善。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃也隨之形成科學(xué)分布，形成行政、產(chǎn)業(yè)、文化、居住區(qū)域。農(nóng)民拆遷安置房建成，住宅商品房開發(fā)出現(xiàn)。 但由于阜寧縣城人口并不特別集中，又大都有自建房或者安置房，居住條件尚可，對(duì)普通商品住宅需求量并不大，因此區(qū)域內(nèi)的住宅商品房銷售速度并不快。 阜寧房地產(chǎn)發(fā)展歷程 阜寧老城區(qū)最大的存量是“中憶和天宇華莊”中億地塊于 2022年取得，天宇華莊地塊于2022年取得但是由于其對(duì)市場并不了解盲目介入其運(yùn)行狀況不甚理想，根據(jù)規(guī)劃老城區(qū)將不再發(fā)展，所剩開發(fā)量也僅為此兩項(xiàng)目。 除此之外，近年內(nèi)即將上市的住宅項(xiàng)目，主要集中在城南新區(qū)，包括澳洋歐洲花園、帝景藍(lán)灣等項(xiàng)目在內(nèi)，主推出量將占阜寧商品房總量的 60%以上。 阜寧城南新區(qū)樓盤 阜寧房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段 關(guān)鍵詞：商品房概念 阜寧房地產(chǎn)市場 第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段 關(guān)鍵詞：投資熱 第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段 關(guān)鍵詞：平穩(wěn)發(fā)展 第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段 關(guān)鍵詞：調(diào)整 由上可看出阜寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段： 頌唐點(diǎn)評(píng)： 阜寧房地產(chǎn)市場正在從粗獷發(fā)展的初級(jí)階段逐漸走向投資熱，并逐步向平穩(wěn)發(fā)展的階段轉(zhuǎn)變。 從阜寧房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程來看，目前阜寧房地產(chǎn)市場正在從市場初級(jí)階段向高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)變。市場逐漸成型，商品房消費(fèi)概念也在逐漸成熟。從市場發(fā)展的角度來看，第二階段投資熱是一個(gè)必然會(huì)經(jīng)歷的階段，城南新區(qū)目前的市場便有這樣一個(gè)趨勢(shì)。但是 2022年前所未有的“寒冰期”讓阜寧市場速度冷卻下來，從而能夠更理性地去看待市場前景和機(jī)遇，這是阜寧房地產(chǎn)市場的“財(cái)富”。 跳過了市場過熱發(fā)展期，那么阜寧未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，必然是一個(gè)平穩(wěn)的過度階段：房價(jià)逐步上漲，購房者更為理性，也會(huì)能夠更深刻的理解“房產(chǎn)”這樣一個(gè)物業(yè)更加深刻的價(jià)值。 而房地產(chǎn)開發(fā)則必然走向“以提升產(chǎn)品品質(zhì)和附加值來促進(jìn)項(xiàng)目銷售和贏利”發(fā)展軌道上。 頌唐觀點(diǎn)： 依靠提升產(chǎn)品價(jià)值擴(kuò)展贏利空間是阜寧房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢(shì)。 因此我們完全能夠分析出： 阜寧新區(qū)發(fā)展中的投資熱土 城南新區(qū)發(fā)展目標(biāo)： 以躍進(jìn)路和大關(guān)南路為主軸線，總規(guī)劃面積 50平方公里，其中 12平方公里核心區(qū)。從 2022年 7月至 2022年底，基本完成核心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)、綠化園林、行政中心、商貿(mào)金融、住宅工程六個(gè)方面的建設(shè)任務(wù)，重點(diǎn)實(shí)施“兩條主軸線”、“兩個(gè)風(fēng)光帶”、“兩橋”、“兩園”、“兩個(gè)中心”和兩類建設(shè)，達(dá)到“一年打基礎(chǔ)，二年見成效，三年展新貌，四年基本建成現(xiàn)代化都市區(qū)。 阜寧縣政府的設(shè)定總體原則是，堅(jiān)持規(guī)劃設(shè)計(jì)先行、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套先行、拆遷安置先行、環(huán)境綠化先行；堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，高標(biāo)準(zhǔn)施工建設(shè)，精心打造特色街景、水綠精品、標(biāo)志性建筑和智能化小區(qū)。 阜寧城南新區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃 城南新區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀 道路交通： 目前新建了城南五路、城南七路兩條道路，投入 、投入 3000多萬元的大關(guān)南路、投入 2022多萬元的新興大橋接線工程正在組織實(shí)施。 完成了新區(qū)供水、新區(qū)污水管網(wǎng)建設(shè)； 城市綠化方面： 園林綠化方面，實(shí)施了阜喻河、崇大港濱河綠地建設(shè)和緯二路、阜喻路、城南九路、黃碼路、緯四路等道路綠化建設(shè)，新區(qū)公園一期工程完成投資 6000多萬元。 社會(huì)事業(yè)方面： 新區(qū)醫(yī)院、婦女兒童活動(dòng)中心已竣工，新區(qū)學(xué)校已進(jìn)場施工。 單位建設(shè)方面： 已有 16個(gè)部門和單位進(jìn)入新區(qū)建設(shè) 住宅建設(shè)方面： 新建了清華名仕園、碧水豪苑、盛世嘉園、翰林居等一批住宅工程。并確定了城南新區(qū)一主兩輔三個(gè)安置點(diǎn)，躍進(jìn)花苑和勝利河?xùn)|安置點(diǎn)已完成規(guī)劃選址，正在進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)，并在元旦期間開工建設(shè)。 商貿(mào)建設(shè)方面： 金城時(shí)代廣場二期工程和宏瑋大酒店項(xiàng)目已完成主體工程，進(jìn)入裝修階段。 頌唐點(diǎn)評(píng)：目前城南新區(qū)各方面的建設(shè)速度非?？欤@將推動(dòng)新區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 區(qū)域內(nèi)安置小區(qū) 區(qū)域內(nèi)商品房 城南新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 目前阜寧城南新區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本都是住宅，輔以部分低層商鋪。 清華銘仕苑和碧水豪苑都是以住宅為主現(xiàn)銷售均進(jìn)入尾聲，帝景藍(lán)灣項(xiàng)目在建設(shè)中，盛世嘉園現(xiàn)在開發(fā)銷售近半，澳洋歐洲花園準(zhǔn)備于 09年上半年進(jìn)入正式銷售。另外，帝景藍(lán)灣路北有 70畝土地正在等待審批，而盛世嘉園以西有一 10萬方地塊可能與本盤同時(shí)啟動(dòng)。 在物業(yè)形態(tài)方面，多層占主力地位，清華銘仕苑和碧水豪苑有部分小高層，目前在售項(xiàng)目中沒有高層產(chǎn)品。澳洋歐洲花園項(xiàng)目有部分 11層小高層。 在戶型方面，與鹽城其它區(qū)域整個(gè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)相似， 三房兩廳戶型和二房兩廳戶型是主力戶型，戶型區(qū)間基本集中在 100～ 120平方左右。 在阜寧地下車位較為難銷，地上車庫卻十分搶手， 而現(xiàn)有項(xiàng)目售價(jià)均較低，主要獲利點(diǎn)來自于地上車庫的銷售。 現(xiàn)市場上主要車庫產(chǎn)品都是低于 ， 5米進(jìn)深，市場售價(jià)3500元 /平方米，單個(gè)車庫 10萬元左右。小型的自行車庫 2500元 /平方米，對(duì)于本身貼近成本價(jià)銷售的商品房本身，車庫獲利占到利潤的 6070%。 車庫的熱銷有部分原因在于進(jìn)城購房的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對(duì)于倉庫的需求。 前景與壓力并存 從長遠(yuǎn)來看，受區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃影響，阜寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景還是很看好的。隨著新區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，行政與教育基地的建設(shè)等原因，阜寧城南新區(qū)的經(jīng)濟(jì)條件和人口機(jī)械增長數(shù)量會(huì)不斷增加，城市化進(jìn)程也會(huì)使阜寧現(xiàn)有居民改善居住條件的欲望逐步釋放，因此需求量會(huì)進(jìn)一步增加，出現(xiàn)供需兩旺的局面。 但目前阜寧城南新區(qū)綜合配套還是比較少，功能構(gòu)成比較單一，