【正文】 SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 興衛(wèi)四期 營(yíng)銷推廣建議 SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 一、關(guān)于市場(chǎng) 2021年南京市場(chǎng)綜述 SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 2021年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 大款來了，大腕來了，大盤也來了 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)嬗變的開始 SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 市場(chǎng)供給總量大約在 900萬平方米 左右。 比 2021年增長(zhǎng) 35% 2021年土地出讓 614公頃，同比增長(zhǎng) 272%， 2021年局部釋放加 上以往存量土地的開發(fā) 2021年新建商品房開發(fā)量在 700萬平方米左右 2021年經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開發(fā) 120萬平方米 2021年中低價(jià)房開發(fā) 80萬平方米 SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 市場(chǎng)需求總量在 1400萬平方米 左右 一手房交易量基本穩(wěn)定在 800萬 平方米左右總量依然 增加，增長(zhǎng)速度有所回調(diào)，保持 15%左右的增長(zhǎng) 二手房交易量繼續(xù)增長(zhǎng)，達(dá)到 600萬平方米 左右，保持 40%的增速 SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 2021年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)引起價(jià)格上漲和下跌的因素并存 沒有引起房?jī)r(jià)暴漲或暴跌的不穩(wěn)定因素 總體價(jià)格穩(wěn)中有升 價(jià)格增速將會(huì)趨緩 區(qū)域價(jià)格結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化 高品質(zhì)物業(yè)將繼續(xù)受到市場(chǎng)追捧，低品質(zhì)物業(yè)有可能出現(xiàn)價(jià)格下跌 供過于求區(qū)域價(jià)格會(huì)向下調(diào)整 供不應(yīng)求區(qū)域或市政狀況有較大改善區(qū)域價(jià)格將繼續(xù)上揚(yáng) SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 城北樓市簡(jiǎn)析： 新的開發(fā)熱點(diǎn)，未來的投資、居住主流 SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 規(guī)劃帶來利好，城北樓市有望成為第二個(gè)投資熱點(diǎn) 隨著南京新城規(guī)劃浮出水面，地鐵一號(hào)線、七號(hào)線的開通，二橋、三橋及過江隧道的開通，濱江景觀帶的成型，城市美景日益呈現(xiàn)，城北的區(qū)域價(jià)值日漸提升。 緯一路化工廠即將搬遷，緯一路及經(jīng)五路以西規(guī)劃為容納 12萬人左右的中高檔居民區(qū)；另外，規(guī)劃還在經(jīng)五路與緯一路交界的地方建設(shè)緯五路市場(chǎng)群，滿足市場(chǎng)需求。規(guī)劃建議，未來將在緯一路以北增添 20條道路，形成快速干道、主干道、次干道、支路相組合的發(fā)達(dá)路網(wǎng)，同時(shí)增添多條公交線路，同時(shí)增設(shè)公交站點(diǎn)，方便市民出行。 SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 中高檔公寓供求趨熱 與以往相比，目前城北樓市中高檔公寓的供應(yīng)強(qiáng)度提高幅度很大。在地鐵和規(guī)劃兩大利好面市后，購(gòu)房者對(duì)中高檔公寓的追捧也見漲。另一方面，樓盤本身的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)也在大幅提高。 SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 新盤爆發(fā)引起樓市觀望 隨著墨香山莊等歲末開盤，城北板塊將再次迎來新盤 “ 開花 ” 的熱鬧景象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今后城北在兩大利好的支撐下，將形成兩個(gè)突出的特點(diǎn)。其一是地鐵物業(yè)，如金港大廈、百市 白領(lǐng)公寓等；其二是污染企業(yè)搬遷帶來大盤增多，如方圓城市綠洲目前達(dá)到了 26萬平方米的規(guī)模，北苑之星、墨香山莊、東恒陽(yáng)光嘉園等均在 10萬平方米以上。 SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 四、投資 “ 錢景 ” 突顯 目前，江南各個(gè)板塊商品房市場(chǎng)的狀況是，城中價(jià)格上漲較快；河西盡管一下跨 “ 六 ” 但是加息后已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)跡象 ； 江寧房?jī)r(jià)起伏不大；而城北價(jià)格較為平穩(wěn)，略有上漲。：城南、城東、江寧價(jià)格都有所回調(diào)，而城北、城中繼續(xù)上揚(yáng)。因此，城北板塊的房?jī)r(jià)還是比較堅(jiān)挺的，就如同四五年前的月牙湖地區(qū)。 SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 城北板塊中，幕府路以北地區(qū)的控制性規(guī)劃編制完成對(duì)于板塊內(nèi)的樓市，更是一個(gè)利好消息。如果這個(gè)規(guī)劃付諸實(shí)施，化工企業(yè)搬遷，城北地區(qū)的居住環(huán)境會(huì)得到明顯改善。尤其是在規(guī)劃中，地鐵 1號(hào)線和 7號(hào)線將呈 “ 十 ” 字形交叉通過該地區(qū)，其中 1號(hào)線自邁皋橋、曉莊，沿和燕路北延至燕子磯； 7號(hào)線自曉莊沿幕府路延伸至田家邊。這兩條軌道線將極大方便該片居民出行，從而吸引更多的市民前去居住，給樓市創(chuàng)造更大的升值空間。 SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（見附件） SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 產(chǎn)品分析 目前推出產(chǎn)品，由于本身的價(jià)格因素以及考慮針對(duì)的客戶群?jiǎn)栴}，產(chǎn)品本身的創(chuàng)新點(diǎn)不多， 基本都是以 實(shí)用型的產(chǎn)品 為主打 。 強(qiáng)調(diào)一個(gè) 居住空間的滿足 ， 對(duì)于 產(chǎn)品的舒適享受等功能的滿足考慮甚少 。 ?產(chǎn)品以實(shí)用性為開發(fā)原則 ， 中小面積戶型 占主導(dǎo)地位 ?由于面積制約 ， 內(nèi)部空間主要滿足居住功能 ， 缺乏對(duì) 創(chuàng)新功能空間 的考慮 ?考慮市場(chǎng)接受度問題 ， 推出產(chǎn)品以 多層為主 ， 小高層產(chǎn)品較少 。 ?居住空間與內(nèi)外 景觀的結(jié)合度較差 ， 景觀未真正引入生活空間中 ?成本制約 ， 產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新概念 、 技術(shù) 的 支撐 。 SUNCOMAD 蘇墾機(jī)構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項(xiàng)目 南京市建委一份最新的分析報(bào)告顯示，江南八區(qū)可銷售住宅中， 80平米以下的僅占 7%， 120平米以上的占 51%，總價(jià) 50萬以上的占 51%，在樓市整體供大于求的今天， 7080平米、 3040萬的實(shí)用戶型仍然是稀缺產(chǎn)品。 2021年市場(chǎng)的主流戶型是 100140平方米的二室和三室型。由于供給房源的戶型較大，因此總價(jià)較高，江南八區(qū) 70%以上的住宅高于 40萬元 /套，總價(jià)為 50萬元 /套在各板塊銷售中所占比例均最高。從市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)的房型配比來看，與需求之間存在較大差異。這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型房型的市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)小于需求，尤其是三房一廳、二房一廳等面積緊湊型的小三房、小二房。 SUNCOMAD