房地產(chǎn)開發(fā)估算、報告報表編寫(已修改)
2025-01-17 14:22 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 ? 1 投資估算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍，包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費、銷售費用、其他費用及開發(fā)期稅費等，各項費用的構(gòu)成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設項目類型的特點不同，其費用構(gòu)成有較大的差異。 ? 1． 1 土地費用估算 ? 開發(fā)項目土地費用是指為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。 ? 開發(fā)項目取得土地使用權有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。 ? 主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。 ? （ 1）土地征用拆遷費 ? 土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。 ? 農(nóng)村土地征用拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其它費用。 ? 城鎮(zhèn)土地拆遷補償費主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。 ? （ 2）土地出讓地價款 ? 以出讓形式取得城市熟地土地使用權時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎設施建設費構(gòu)成； ? 以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和城市基礎設施建設費構(gòu)成，獲得此類土地使用權的開發(fā)商，需要進行房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應支付城鎮(zhèn)土地拆遷補償費。 ? 土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。 ? 許多城市對土地制定了基準地價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎上加以適當調(diào)整確定。 ? （ 3）土地轉(zhuǎn)讓費 ? 土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權的轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權可以轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。 ? 土地使用權轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權隨之轉(zhuǎn)讓。 ? （ 4）土地租用費 ? 土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。 ? 以租用方式取得土地使用權可以減少項目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見。 ? （ 5）土地投資折價 ? 房地產(chǎn)項目土地使用權可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。 ? 在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要將土地使用權評估作價。 ? 1． 2 前期工程費 ? 前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。 ? 項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可百分比估算。一般情況下，規(guī)劃設計費為建安工程費的 3％左右，可行性研究費占項目總投資的 1％一 3％，水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關收費標準估算，一般為設計概算的0． 5％左右。 ? “三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算，可根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。 ? 1． 3 房屋開發(fā)費 ? 房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和基礎設施建設費。 ? （ 1）建筑安裝工程費 ? 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設備采購費用和安裝工程費用（給排水、電氣照明及設備安裝、空調(diào)通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）等。 ? 當房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時，應對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。 ? （ 2）公共配套設施建設費 ? 公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。 ? 主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。 ? （ 3）基礎設施建設費 ? 基礎設施建設費是指建筑物 2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用。 ? 主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。 ? 在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。 ? 具體估算方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種： ? 1）單元估算法。單元估算法是指以基本建設單元的綜合
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