【正文】 招商 聯(lián)合開(kāi)發(fā)方案 聯(lián)合開(kāi)發(fā) 充分利用合作雙方或各方的資源 優(yōu)勢(shì)，通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)在合作中充分實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化， 在 開(kāi)發(fā)中利益分享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的良好機(jī)制，但是，聯(lián)合開(kāi)發(fā)的周期漫長(zhǎng)、內(nèi)容龐雜等特點(diǎn)，使得聯(lián)合開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)愈加體現(xiàn)出來(lái)，投資方的風(fēng)險(xiǎn)控制和利益保障是合作的重點(diǎn)之處， 招商 聯(lián)合開(kāi)發(fā)方式如下方案， 一、聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式 方案一、以變更土地使用權(quán)方式 此方案是將土地登記的使用權(quán)人變更為投資方名下，由投資方主導(dǎo)開(kāi)發(fā)事宜的方式。投資方可以充分控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，并能保障投資成本和利潤(rùn)的順利回收，供地方也可按約定取得既 得利益，但是，該方案開(kāi)發(fā)的投資較大，由于土地開(kāi)發(fā)牢牢控制在投資方，其開(kāi)發(fā)運(yùn)作消耗的財(cái)力和精力較大，聯(lián)合開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)需要進(jìn)一步控制。 方案二、投資方作為共有權(quán)人方式 此方案是將土地登記的使用權(quán)人變更為雙方名下，雙方共同出資、聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式。雙方以共同名義取得土地使用證，即該權(quán)利為雙方共同共有或按份共有，共同取得立項(xiàng)和規(guī)劃部門出具的規(guī)劃用地條件，雙方的合作基礎(chǔ)是共同出資，共同管理，共同決策（或按出資比例），此種合作方式將土地變更為共有，進(jìn)一步保障投資方的利益回收，其關(guān)鍵在于雙方的日常管理和決策，比 如雙方應(yīng)制定日常的人員配置任用制度、財(cái)務(wù)制度、重大事項(xiàng)的決策制度。該種開(kāi)發(fā)模式是人合形式，雙方合作的當(dāng)事人在合作中往往具有決定性作用，否則雙方的合作很難進(jìn)行。 方案三，一方出地，另一方投資方式 此方案是在不改變土地使用權(quán)人基礎(chǔ)上的合作方式，投資方只是提供項(xiàng)目所需資金、技術(shù)等支持，其付出的精力較少，該方案主要建立在投資方對(duì)供地方的高度信任，但對(duì)于投資方的風(fēng)險(xiǎn)較大 ，項(xiàng)目的運(yùn)作無(wú)法控制，有可能基于供地方資金和管理欠缺而成為爛尾 ，為了確保投資方的利益，若使用此方案運(yùn)作，需要供地方提供相應(yīng)第三人擔(dān)保，或在土地上設(shè)立抵 押權(quán)利，若出現(xiàn)合作風(fēng)險(xiǎn)，則投資方可以抵押權(quán)對(duì)投資所產(chǎn)生的債務(wù)優(yōu)先受償，最起碼可以取得與投資等值的土地，避免投資無(wú)法收回的局面。 二、需要注意的問(wèn)題： 項(xiàng)目工程預(yù)算與風(fēng)險(xiǎn)分析 就是在審查開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目相關(guān)資料時(shí)，一定要仔細(xì)分析和計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目最終需要的工程預(yù)算（分可行性研究投資估價(jià)、初步設(shè)計(jì)的概算、施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算、合同實(shí)施的結(jié)算造價(jià)和竣工驗(yàn)收的決策造價(jià) 5 種類型），準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目預(yù)算金額，分析所投資的金額占總預(yù)算的比例，把握投資額能否將該項(xiàng)目完成，即便是合同約定不需投資方負(fù)責(zé)募集短缺的資金，但在開(kāi)發(fā)商表示無(wú)法 募集到時(shí)，該工程的工期必然會(huì)受到嚴(yán)重的延期，而作為投資者，當(dāng)然是追求資金回籠越快越好，因此，工程預(yù)算是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的重要環(huán)節(jié)。 合作項(xiàng)目資金監(jiān)控問(wèn)題 資金監(jiān)管是合作中很重要的問(wèn)題之一，這主要涉及如何保障投入項(xiàng)目中的資金真正應(yīng)用到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中去，而不被對(duì)方私下挪用或者用于其它目的。這是合作方最關(guān)心的問(wèn)題，也是比較難以控制的問(wèn)題，尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時(shí)。一般地說(shuō)，在對(duì)某項(xiàng)目決定進(jìn)行投資時(shí)，都會(huì)要求對(duì)方提供詳細(xì)的最新的且經(jīng)過(guò)法定審計(jì)事務(wù)所審計(jì)過(guò)的財(cái)務(wù)報(bào)表，從而來(lái)掌握該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但該報(bào)表只表明 投資前的債權(quán)債務(wù)，而無(wú)法解決對(duì)注入資金后的資金流向監(jiān)控問(wèn)題。 操作 中，常常是讓對(duì)方列出財(cái)務(wù)計(jì)劃，由投資方直接將資金撥付到應(yīng)付項(xiàng)目的第三方，實(shí)行財(cái)務(wù)的無(wú)縫對(duì)接，避免資金被挪作他用，并且，投資方應(yīng)派財(cái)務(wù)人員入住監(jiān)控，雙方建立共同帳戶，對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，或者說(shuō)約定資金分階段注入，但這行為并不能根本解決問(wèn)題。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是：審查該開(kāi)發(fā)商是否存在不良記錄、是否有訴訟或其它爭(zhēng)議糾紛、開(kāi)發(fā)商的主要投資人的為人品德、該項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售預(yù)測(cè)是否樂(lè)觀等角度來(lái)分析。 注重利潤(rùn)分配方案 在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析和資金監(jiān)控的基礎(chǔ)上，其最重要 的環(huán)節(jié)就是利潤(rùn)分配方案，利潤(rùn)分配方案，實(shí)踐中主要采用以下方式： 1）、實(shí)物分配 一方出資，一方出地的模式中，雙方采取實(shí)物分配的較多，以土地出資的一方通常不參與日常的經(jīng)營(yíng)、管理、決策，僅以土地出資為限 ，不承擔(dān)其他任何責(zé)任，待項(xiàng)目竣工后，按照雙方的約定的方式分配 。該種合作模式雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，對(duì)雙方來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，容易取得預(yù)期的合作效果。該種合作模式適合于規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，是一種較為理想的合作模式，但是，雙方約定的實(shí)物分配方案應(yīng)當(dāng)細(xì)化，不要出現(xiàn)模糊不清的條款 ：如樓盤經(jīng)竣工驗(yàn)收后，根據(jù)雙方投資比例按建 筑面積進(jìn)行分配。 會(huì) 存在許多方面的爭(zhēng)議：建筑面積的價(jià)格因所處的層數(shù)、朝向等不同而是不同的，由于沒(méi)有明確約定，則在實(shí)際分配時(shí)必然會(huì)引起訴爭(zhēng)；其次，該建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為準(zhǔn)，還是以實(shí)際竣工的建筑面積為準(zhǔn)？再次，該建筑面積是只指該 項(xiàng)目 的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內(nèi)？尤其在計(jì)算商住混合樓的公攤面積時(shí)，該系數(shù)是有明顯區(qū)分的。因此，實(shí)物分配方案應(yīng)當(dāng)將投資方取得的房產(chǎn)層數(shù)、朝向、面積（是否包括公攤）等表述清楚，能細(xì)化的盡量細(xì)化到位，這樣才能使投資利益最大化。 2）、利潤(rùn)分成 雙方按照出資