招商合作開發(fā)方案(已修改)
2024-10-24 13:49 本頁面
【正文】 招商 聯合開發(fā)方案 聯合開發(fā) 充分利用合作雙方或各方的資源 優(yōu)勢，通過優(yōu)勢互補在合作中充分實現各方利益的最大化， 在 開發(fā)中利益分享、風險共擔的良好機制，但是，聯合開發(fā)的周期漫長、內容龐雜等特點，使得聯合開發(fā)的風險愈加體現出來，投資方的風險控制和利益保障是合作的重點之處， 招商 聯合開發(fā)方式如下方案， 一、聯合開發(fā)的方式 方案一、以變更土地使用權方式 此方案是將土地登記的使用權人變更為投資方名下，由投資方主導開發(fā)事宜的方式。投資方可以充分控制項目開發(fā)過程中的風險，并能保障投資成本和利潤的順利回收，供地方也可按約定取得既 得利益，但是，該方案開發(fā)的投資較大，由于土地開發(fā)牢牢控制在投資方，其開發(fā)運作消耗的財力和精力較大，聯合開發(fā)過程中所產生的運作風險需要進一步控制。 方案二、投資方作為共有權人方式 此方案是將土地登記的使用權人變更為雙方名下，雙方共同出資、聯合開發(fā)的方式。雙方以共同名義取得土地使用證，即該權利為雙方共同共有或按份共有，共同取得立項和規(guī)劃部門出具的規(guī)劃用地條件，雙方的合作基礎是共同出資，共同管理，共同決策（或按出資比例），此種合作方式將土地變更為共有，進一步保障投資方的利益回收，其關鍵在于雙方的日常管理和決策，比 如雙方應制定日常的人員配置任用制度、財務制度、重大事項的決策制度。該種開發(fā)模式是人合形式，雙方合作的當事人在合作中往往具有決定性作用，否則雙方的合作很難進行。 方案三，一方出地，另一方投資方式 此方案是在不改變土地使用權人基礎上的合作方式，投資方只是提供項目所需資金、技術等支持，其付出的精力較少，該方案主要建立在投資方對供地方的高度信任，但對于投資方的風險較大 ，項目的運作無法控制，有可能基于供地方資金和管理欠缺而成為爛尾 ，為了確保投資方的利益，若使用此方案運作，需要供地方提供相應第三人擔保，或在土地上設立抵 押權利，若出現合作風險，則投資方可以抵押權對投資所產生的債務優(yōu)先受償，最起碼可以取得與投資等值的土地，避免投資無法收回的局面。 二、需要注意的問題： 項目工程預算與風險分析 就是在審查開發(fā)商提供的項目相關資料時，一定要仔細分析和計算整個項目最終需要的工程預算（分可行性研究投資估價、初步設計的概算、施工圖設計預算、合同實施的結算造價和竣工驗收的決策造價 5 種類型），準確掌握項目預算金額，分析所投資的金額占總預算的比例，把握投資額能否將該項目完成，即便是合同約定不需投資方負責募集短缺的資金，但在開發(fā)商表示無法 募集到時，該工程的工期必然會受到嚴重的延期，而作為投資者，當然是追求資金回籠越快越好，因此，工程預算是對項目風險分析的重要環(huán)節(jié)。 合作項目資金監(jiān)控問題 資金監(jiān)管是合作中很重要的問題之一，這主要涉及如何保障投入項目中的資金真正應用到項目開發(fā)中去，而不被對方私下挪用或者用于其它目的。這是合作方最關心的問題，也是比較難以控制的問題，尤其在投資方沒有決策權時。一般地說，在對某項目決定進行投資時，都會要求對方提供詳細的最新的且經過法定審計事務所審計過的財務報表，從而來掌握該項目的債權債務關系，但該報表只表明 投資前的債權債務，而無法解決對注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。 操作 中，常常是讓對方列出財務計劃，由投資方直接將資金撥付到應付項目的第三方，實行財務的無縫對接，避免資金被挪作他用，并且，投資方應派財務人員入住監(jiān)控，雙方建立共同帳戶，對資金進行監(jiān)管，或者說約定資金分階段注入，但這行為并不能根本解決問題。比較妥當的辦法應是：審查該開發(fā)商是否存在不良記錄、是否有訴訟或其它爭議糾紛、開發(fā)商的主要投資人的為人品德、該項目的市場銷售預測是否樂觀等角度來分析。 注重利潤分配方案 在進行風險分析和資金監(jiān)控的基礎上，其最重要 的環(huán)節(jié)就是利潤分配方案，利潤分配方案，實踐中主要采用以下方式： 1）、實物分配 一方出資，一方出地的模式中，雙方采取實物分配的較多，以土地出資的一方通常不參與日常的經營、管理、決策，僅以土地出資為限 ，不承擔其他任何責任，待項目竣工后，按照雙方的約定的方式分配 。該種合作模式雙方的權利義務關系明確，對雙方來說風險相對較小，容易取得預期的合作效果。該種合作模式適合于規(guī)模較大的房地產公司，是一種較為理想的合作模式，但是，雙方約定的實物分配方案應當細化，不要出現模糊不清的條款 ：如樓盤經竣工驗收后，根據雙方投資比例按建 筑面積進行分配。 會 存在許多方面的爭議：建筑面積的價格因所處的層數、朝向等不同而是不同的，由于沒有明確約定，則在實際分配時必然會引起訴爭；其次，該建筑面積是以核準的規(guī)劃設計面積為準，還是以實際竣工的建筑面積為準？再次，該建筑面積是只指該 項目 的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內？尤其在計算商住混合樓的公攤面積時，該系數是有明顯區(qū)分的。因此，實物分配方案應當將投資方取得的房產層數、朝向、面積（是否包括公攤）等表述清楚，能細化的盡量細化到位，這樣才能使投資利益最大化。 2）、利潤分成 雙方按照出資
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