【正文】 ** *** 商業(yè) 步行街 項(xiàng) 目 可 行 性 分 析 報(bào) 告 *****步行街房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 4 月 1 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 ................................................................... 2 第二章 項(xiàng)目立項(xiàng)背景 ............................................................... 5 一、國家西部大開發(fā)政策初見成效 ................................................ 5 二、口岸經(jīng)濟(jì)前景輝煌 ........................................................... 5 三、旅游市場快速發(fā)展 ........................................................... 6 四、旅游圣地、人間凈土 ―― *** ................................................. 6 五、方興未艾的 ***市 旅游產(chǎn)業(yè) ................................................... 7 第三章 項(xiàng)目發(fā)展前景 ............................................................... 8 一、旅游業(yè)和商 貿(mào)流通的發(fā)展帶動(dòng)城市消費(fèi) ........................................ 8 二、中－俄 ***口岸蘊(yùn)藏巨大商機(jī) ................................................. 9 第四章 項(xiàng)目投資地點(diǎn)與投資環(huán)境 .................................................... 9 一、項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域自 然狀況 ...................................................... 9 二、項(xiàng)目地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況 ..................................................... 10 三、政府優(yōu)惠政策 .............................................................. 10 第五章 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況 ..................................................... 11 一、人口結(jié)構(gòu)情況 .............................................................. 11 二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................................................. 11 第六章 項(xiàng)目投資投資概算 .......................................................... 14 一、土地價(jià)格 .................................................................. 14 二、酒店項(xiàng)目投資概算 .......................................................... 14 三、商業(yè)項(xiàng)目投資概算 .......................................................... 15 四、項(xiàng)目總投資 ................................................................ 15 第七章 項(xiàng)目投資可行性分析 ....................................................... 16 一、項(xiàng)目一期 ***市場項(xiàng)目投資盈利分析 .......................................... 16 二、項(xiàng)目二期商業(yè)步 行街項(xiàng)目投資盈利分析 ....................................... 17 三、項(xiàng)目二期、酒店項(xiàng)目投資盈利分析 ........................................... 21 第八章、項(xiàng)目投資方案 .............................................................. 22 一、投資資金來源 .............................................................. 22 二、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表： .......................................................... 22 第九章 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)決策分析 ..................................................... 23 一、投資分析 .................................................................. 23 二、投資決策分析 .............................................................. 23 三、投資結(jié)論 .................................................................. 24 第十章 建設(shè)單位基本情況 .......................................................... 25 第十一章 項(xiàng)目投資區(qū)域資源和周邊國家概況 ......................................... 25 2 第一章 項(xiàng)目 概況 一、項(xiàng)目名稱 二、項(xiàng)目性質(zhì) 私營合資 企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目 三、項(xiàng)目 企業(yè)法 人 四、 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 五、公司名稱 ******步行街房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 六 、公司性質(zhì) 自然人出資有限責(zé)任公司 七 、公司注冊資金 人民幣 ****萬元 八 、公司 股權(quán)結(jié)構(gòu) 九 、公司法定地址 十 、 項(xiàng)目地理位置 十 一 、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 該項(xiàng)目選址于 ***市 **路與 **路之間。 該地塊原是 ******所在地， ******步行街房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以土地置換方式取得該地塊 50 年使用權(quán)。 該地段是 ***市 中心，集中了全市主要的人流、物流和信息流，交通極為便利，根據(jù)建設(shè)計(jì)劃，人類滑雪博物館、哈薩克民俗博物館、奇石館、礦產(chǎn)陳列館、民俗工藝品館將構(gòu)成 ***商業(yè)步行街 的組成部分。這些展館建成后， ***市 幾乎所有的旅游產(chǎn)品都將集中于此，形成該市唯一的旅游商品集散地。這不但有利于游客參觀、參與和自選自購，而且還將成為一道獨(dú)特的亮麗景觀。 該地塊的商圈立地條件有條件建成 ***市 的 商業(yè)中心、購物中心、外貿(mào)中心、休閑娛樂中 心和旅游中心。 ***商業(yè)步行街 位置 示意 圖： 3 十 二 、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 一期為 ***市場： 總建筑面積 9300 平方米，地下一層，地上兩層。 將 于 2020 年 9 月 28日 開工建設(shè)， 預(yù)計(jì) 2020 年 9 月 30 日竣工驗(yàn)收 ， 2020 年 10 月 1 日正式營業(yè) 。 一期項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 1500 萬元。 二期為商業(yè)步行街及四星級酒店： 第一部份是商業(yè)步行街，建筑面積 24885 平方米，地下一層，地上四層。 預(yù)期在一期工程完成后開始建設(shè)，即將 于 2020 年 8 月 5 日開工建設(shè)， 預(yù)計(jì) 2020 年 9 月完成全部主體 和裝飾工程 ， 2020 年 10月 1 日正式營業(yè)。 第 二部份是酒店，建筑面積 8500 平方米， 地下二層，地上九層，酒店客房建筑面積 6900平方米 的 俄式風(fēng)格的四星級酒店，可 規(guī)劃 標(biāo)準(zhǔn) 客房 150 間。 二期項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 10500 萬元 。 十 三 、項(xiàng)目 建設(shè) 規(guī)模 ***商業(yè)步行街 項(xiàng)目總占地面積 16180 ㎡ ，總建筑面積 42685 ㎡。 十 四 、 項(xiàng)目 建設(shè)期限 2020年 9 月 28 日開工建設(shè)， 2020 年 9 月 28日 完成全部工程。 十 五 、項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資約 12020 萬元 人民幣 （ 億元）。 4 十 六 、項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 理念和風(fēng)格 ***市 ***商業(yè)步行街 －設(shè)計(jì)理念和靈感 ***毗鄰 ***，展望發(fā)展與毗鄰國家的經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)，建設(shè)有 ***風(fēng)格 的商貿(mào)城，發(fā)展邊貿(mào)具有廣闊的前景。 ******商業(yè)步行街 可為周邊國家和地區(qū)采購客商、游客提供旅游購物場所，它將是俄、哈、蒙三國客商到中國旅游購物的重要集散地。 ***市 ***商業(yè)步行街 的建筑靈感 源于莫斯科的紅場，來自對圣 彼得堡的靈感， 由國際建筑設(shè)計(jì)大師 ***先生，國內(nèi)著名景觀娛樂規(guī)劃師 ***先生， **建筑設(shè)計(jì)院、國際大巴扎設(shè)計(jì)者 ***博士、 **院長共同擔(dān)綱設(shè)計(jì)。 十 七 、一期項(xiàng)目 業(yè)態(tài)規(guī)劃 經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層主營水產(chǎn)、海鮮及肉類，地上一層主營蔬菜、 水果、熟食及面點(diǎn)，地上二層主營服裝超市、鞋帽超市、床上及家居用品。 十 八 、 二期 商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)街地下一層共有 6000 平方米， 規(guī)劃 4000 平方米為大型超市、大型家電廣場、 KTA 娛樂休閑中心， 規(guī)劃 2020 平方米為停車場。 地上一層為珠寶玉器、化妝品、高檔鐘表、手機(jī)、皮具箱包、精品、旅游商品； 地上二層為品牌男裝、女士服飾、箱包皮具； 地上三層為婦嬰服飾、兒童服飾、兒童玩具、兒童歡樂場； 地上四層為休閑娛樂中心及哈薩克民俗博物館及人類滑雪博物館。 步行街規(guī)劃 ***商業(yè)步行街 具有 品牌 商業(yè)街 、 ****美食、民族風(fēng)情三條步行街。 投入使用后的 ***商業(yè)步行街 將是 ***市 的商業(yè)中心、購物中心、外貿(mào)中心、休閑娛樂中心和旅游中心。 5 第二章 項(xiàng)目立項(xiàng)背景 一、國家西部大開發(fā)政策初見成效 2020 年 1 月，黨中央發(fā)出了實(shí)施西部大開發(fā)的號召，國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略以來，國家加大了對西部地區(qū)的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度，累計(jì)達(dá) 4000 多億元，共向西部地區(qū)下達(dá)國債項(xiàng)目資金 3414 億元，占同期全國已下達(dá)國債項(xiàng)目資金的 %。 西部地區(qū)資源豐富，市場潛力大，戰(zhàn)略位置重要。但由于自然、歷史、社會等原因，西部地區(qū)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展相對落后，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值僅相當(dāng)于全國平均水平的三分之二，不到東部地區(qū)平均水平的 40%，迫切需要加快改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)步伐。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境保護(hù)方面，國家分別投入約 1 萬億元和 1220 多億元，取得了明顯成效。在此基礎(chǔ)上，“加快發(fā)展”成為“十一五”西部大開發(fā)面臨的突出任務(wù)。 2020 年我國西部地區(qū) GDP 達(dá)到 萬億元，比 2020 年翻了一番，年均增長%，其中“十五”期間西部 GDP 年均增長 11%，城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)村居民純收入年均增長分別達(dá)到 10%和 %。西部大開發(fā)已“初見成效” 。 二 、 口岸經(jīng)濟(jì)前景輝煌 隨著西部大開發(fā)， ****的對外貿(mào)易日益繁榮，現(xiàn)已成為繼廣東之后的第二外貿(mào)大省。而 ***市 是 ****北部唯一與 ***接壤的地區(qū)，是“中俄未來運(yùn)輸直達(dá)走廊”。***與蒙古國、哈薩克斯坦和 ***三國毗鄰，周邊已先后開放了四個(gè)口岸，成為全國擁有口岸最多的地區(qū)，發(fā)展邊貿(mào)得天獨(dú)厚 。 ***交通便利， 21 217 國道和 320 省道貫穿境內(nèi)，距首府 ****航空距離只有450 公里。 ***機(jī)場日通航班最高達(dá) 19班次，年客運(yùn)量達(dá) 20 余萬人次。 截止目前，阿市沒有較完整的商貿(mào)中心，只有一些零散貿(mào)易點(diǎn)，難 以形成規(guī)模，因而也就難以形成效益。隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建設(shè)大的貿(mào)易中心 － ***商業(yè)步行街 也就成為順應(yīng) ***區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流之必然。 6 三 、 旅游市場 快速發(fā)展 旅游需求拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 我國改革開放以來，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們的生活水平有了很大提高，城鄉(xiāng)居民普遍開始關(guān)注和重視自己的生活質(zhì)量，于是度假、休閑等旅游需求急劇增長，國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展如火如荼。隨著我國改革開放和社會主義市場經(jīng)濟(jì)更加深入發(fā)展，旅游業(yè)已開始從新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)向新的支柱產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)。 2020 年， ****城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 元人民幣，比上年增長 %,在西北 5省區(qū)中仍居第 1。逐步提高的人均可支配收入刺激了旅游消費(fèi)需求，而且這種需求隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高會愈來愈強(qiáng)烈。 旅游接待人數(shù)每年以兩位數(shù)增長 目