稅收政策解答(已修改)
2024-10-14 16:55 本頁面
【正文】 稅收政策解答 高新區(qū)地稅局 土地增值稅 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別繳納地上部分和地下部分的土地出讓金，其土地成本應(yīng)如何計(jì)算？ 對國有土地使用權(quán)出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金，或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時，應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知》（國稅發(fā)〔 2020〕91號）第二十一條規(guī)定，土地出讓金直接歸集到對應(yīng)的受益對象（地上部分或地下部分），不作為項(xiàng)目的共同土地成本進(jìn)行分?jǐn)偂? 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算后尾盤銷售的土地增值稅的計(jì)算方法 根據(jù)國稅發(fā)〔 2020〕 187號文規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)單位成本的計(jì)算方法為： 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時的扣除項(xiàng)目總金額 /清算的已售面積 其中，清算時的扣除項(xiàng)目總金額包含營業(yè)稅金及附加。 清算后尾盤銷售的，應(yīng)以每月銷售的房地產(chǎn)作為清算單位，單獨(dú)計(jì)算增值額，確定適用稅率，按月申報(bào)繳納土地增值稅。 三、 預(yù)繳增值稅和土地增值稅計(jì)稅依據(jù)比較 （一） 政策依據(jù) 國家稅務(wù)總局公告 2020年第 18號 國家稅務(wù)總局公告 2020年第 70號 （二）舉例 假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售一套房產(chǎn)，符合普通住宅條件，含稅銷售額為 111萬元，已全額收款 ? 一般納稅人 ? 簡易計(jì)稅方法 ? （ 1） 增值稅 ? 1110000/（ 1+5%） *3%= （ 2）土地增值稅 （ ）*%=*%= 錯誤做法： 1110000/（ 1+5%）*%=*%= 少繳納應(yīng)預(yù)征的土地增值稅：= 一般計(jì)稅方法 增值稅 1110000/（ 1+11%） *3%=30000 土地增值稅 （ 111000030000）*%=1080000*%=16200 錯誤做法： 1110000/（ 1+11%）*%=1000000*%=15000 少繳納應(yīng)預(yù)征的土地增值稅： 1620015
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