【正文】 第 2 章 住宅小區(qū) 物業(yè) 安保 管理部 住宅小區(qū) 物業(yè) 安保管理 部 管理制度 安保管理制度 安 保 管理制度 第一章 總 則 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、科學技術(shù)水平的提高以及人民生活的不斷改善，居住安全已經(jīng)引起人們的重視，人們常說“安居樂業(yè)”，這也就對物業(yè)公司的保全工作提出了更高的要求，物業(yè)公司應當主動而積極 地 順應時代潮流 的 變化。 第二章 概 述 一 、 概念 物業(yè)安保管理是指物業(yè)管理 公司 采取安全保障措施以及防范措施，保障業(yè)主的人身安全以及財產(chǎn)安全，維持住宅小區(qū)正常生活秩序和工作秩序的行為 。 二 、 指導思想 物業(yè)安保管理應以預防和防范為總原則，在實際的物業(yè)安保工作中，以責任心做事，建立完備而健全的管理機構(gòu)，最大限度 地 杜絕危險，對于已經(jīng)發(fā)生的險情和事故，物業(yè) 安 保管理部要根據(jù)情況，妥善處理，有效行事，切實保障業(yè)主的人身以及財產(chǎn)安全。 三 、 目的 為了保證業(yè)主擁有一個安全舒適的生活以及工作環(huán)境，避免不相干和不必要的干擾 ， 以提高生活質(zhì)量和工作效率。 四 、 意義 物業(yè) 安 保管理為業(yè)主的人身安全以及財產(chǎn)安全提供保障，有利于提高城市治安水平，保障社會一方安寧，同時也是物業(yè)管理的一 塊 信譽招牌，可以為物業(yè)公司增 強 市場 競爭力。 五 、 影響物業(yè)治安的因素 1. 人為故意操縱因素，如縱火 、 盜竊 、 打架斗毆等。 2. 非人為 故意操縱 因素，如雨水倒灌、電梯故障等。 續(xù)表 六 、 實施物業(yè) 安 保管理的五項措施 1. 以宣傳教育為主，把安全管理 意識擺 在首位。 （ 1） 通過宣傳和學習， 使 物業(yè)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司安保員工 樹立 安全防范意識。 （ 2） 嚴格 按照相應 法律法規(guī)，制 訂 安全制度、崗位責任制度以及操作規(guī)程，并嚴格遵守。 （ 3） 不斷學習先進的管理經(jīng)驗，從職工內(nèi)部 做起 ，做到自覺遵守，積極配合。 2. 成立專門的保安部門，將安全 管理落到實處 。 （ 1） 物 業(yè)公司的安保工作是最重要的 工作 環(huán)節(jié)之一，必須成立專門的機構(gòu)負責安全管理，將安保部門獨立開來。 （ 2） 成立的安保部門，有專門的人負責或者領導行 使 物業(yè)公司的 安保 職 權(quán) 。 3. 配備專門的安保人員，小區(qū)內(nèi)的安保人員應當具備合格的政治素質(zhì)以及保全職業(yè)素質(zhì)。 （ 1） 對于住宅小區(qū)來說，安保人員負責的是業(yè)主的人身安全以及財產(chǎn)安全，必須對這類員工進行崗位培訓。 （ 2） 在實際工作中，必須把安保工作具體落實到個人，實施專人負責，有責任人可查。 4. 堅決貫徹 、 執(zhí)行安保管理制度。 （ 1） 結(jié)合國家相關政策以及物業(yè)公司管轄下的小區(qū)的實 際情況，制 訂 出切實可行的治安管理辦法。 （ 2） 堅決貫徹執(zhí)行治安管理辦法。 5. 配備專門的、現(xiàn)代化的安保設施。 （ 1） 推廣使用專門的、現(xiàn)代化的安保設施 ， 如高層住宅小區(qū)普遍應用的中央監(jiān)控系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、對講機等設備。 （ 2） 設備操作人員及安保管理人員必須熟練使用該類設備。 第三章 物業(yè)安保管理內(nèi)容 一 、 物業(yè)安保管理 的 具體內(nèi)容 續(xù)表 物業(yè)安保管理具體內(nèi)容包括治安管理 、 消防管理。 二 、 治安管理 1. 內(nèi)容：物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)各種干擾業(yè)主正常生活的行為，治安管理人員應該予以制止，如制 造垃圾、噪 聲 污染等行為。物業(yè)安保管理應當遵從《治安管理處罰 條例 》，對于違反社會治安的問題， 應 予以制止，情節(jié)嚴重的，應報公安局處理，如私闖民宅、盜竊、威脅人身安全等行為。 2. 治安管理 人員 紀律： （ 1） 物業(yè)公司的安保人員應當 嚴格 遵守國家各項法律法規(guī) 、 公司內(nèi)部 的 各項規(guī)章制度 及有關 小區(qū)管理 的各項規(guī)定。 （ 2） 忠于職守，嚴 格履行崗位職責 ，不推脫責任，堅守崗位，有事外出必須嚴格遵守公司的請假、銷假制度。 （ 3） 服從公司組織管理，廉潔奉公，堅決與違法犯罪分子 作 斗爭，切實保障業(yè)主的人身安全、財產(chǎn)安全。 （ 4） 嚴格管理配 發(fā)的各 種 警戒設備，不轉(zhuǎn)借，不損壞，不遺失。 （ 5） 在崗期間，不飲酒、酗酒 ， 不聊天，不私自 留容 外來人員 ， 不遲到、不早退。 3. 安保人員的交接班制度 ： 物業(yè)小區(qū)交接班 期間 ，往往是住宅小區(qū) 治安 保全最松懈的時間段，容易給犯罪分子可 乘 之機，因此，必須強化和 完善 安保人員的交接班制度，并嚴格按照交接順序執(zhí)行管理，任何 安保 人員不得在此放松警惕 、 馬虎大意。 （ 1） 交接班前，交班的值班安保人員應當把值班日記整理 好 ， 要 特別提示值班中出現(xiàn) 過 哪些突然狀況以及 對 警戒設備 的 保管情況。 （ 2） 接班的值班安保人員應當按規(guī)定提前到崗，做好接 班時間記錄，驗收交班安保人員移交的值班記錄以及警戒設備 的 保管情況。 4. 特別注意責任事項：如果接班人員在驗收中發(fā)現(xiàn)了交班人員的問題，責任應由交班的安保人員負責，反之，驗收完畢 、 交班的安保人員離崗后所發(fā)生的問題，由 接 班的安保人員承擔責任。 （ 1）交班人員在所有工作移交完畢之后，應在值班登記簿上記下交班時間，并簽名 。 續(xù)表 （ 2） 如果接班人員未到，交班安保人員不得離崗，否則，發(fā)生任何問題和意外，由交班人員和接班人員共同負責，視情節(jié)輕重 作 出相應的懲罰。 5. 安 保人員工作細則 ： （ 1） 日常儀表規(guī)范： ① 上崗時必須 穿 著公司統(tǒng)一配發(fā)的制服，制服應當保持干凈、平整。 ② 安保人員面容必須 保持 潔凈，不得留 須 、蓄長發(fā)， 且 要 保持頭發(fā) 的 干凈整齊。 ③ 安保人員制服 的 各項佩戴標志 要 齊全，不得敞開衣領、翻卷衣袖、褲邊等。 ④ 制服 等 佩戴標志一般不得帶離公司， 或者 根據(jù)公司情況遵守 相關 規(guī)定。 ⑤ 上崗期間，安保人員必須 集中 注意力 ，精神飽滿，行走步伐穩(wěn)健，不得有行走 時 左右擺動、手插衣兜等散漫、形象不雅的舉止。 ⑥ 在崗期間，不得有隨意閑聊、睡覺等放松警惕的行為。 （ 2） 文明禮貌執(zhí)勤在崗規(guī)范 ： ① 物業(yè)安保人員對業(yè)主以及外來人員進 行詢問時，應當耐心有禮、態(tài)度和藹，舉止不卑不亢、自然大方， 并 使用普通話。 ② 禮貌待人，使用文明用語，必須將“先生、女士、你好、請問、對不起、打擾 了 、謝謝合作、再見、慢走”等禮貌用語體現(xiàn)在實際工作中。 ③ 與業(yè)主以及外來人員交涉時，不得出言不遜、言談粗俗。 ④ 與業(yè)主以及外來人員交談時，應簡明扼要，以免耽誤他人時間。 （ 3） 安保人員巡邏工作職責 ： ① 巡邏安保人員應制 訂 兩個巡邏 班次 ，一種 是 固定的巡邏班次，一種是不固定的巡邏班次， 保證隨時有人巡邏， 不放松警惕。 ② 物業(yè)小區(qū)安保人員巡邏內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)車輛 的 停 放情況、對小區(qū)內(nèi)可疑人員的查詢、配套設備 的 完好情況等，及時發(fā)現(xiàn)影響物業(yè)小區(qū)安定 的 情況，及時 制止違反社會治安以及違反物業(yè)小區(qū)相關規(guī)定 、 制度的行為 。 ③ 做好巡邏值班記錄，做好巡邏交接班 工作 ，及時報告 事故 隱患。 6. 門衛(wèi)保安崗位工作職責 ： ① 對于進入物業(yè)小區(qū)的外來人員做 好 必要的登記和引導工作，填寫來訪人 續(xù)表 員登記 表 ，并提示 來訪人員 出示有效身份證明。 ② 對于無法證明身份的外來人員，不得隨意批準入內(nèi)。 ③ 規(guī)范物業(yè)小區(qū)車輛管理，禁止 無關車輛 進入物業(yè)小區(qū)內(nèi)。 ④ 對于住宅小區(qū)內(nèi)信件 、 包裹等做好收發(fā)登記管 理，并及時移交 給 收信人。 7. 監(jiān)控崗位職責管理規(guī)定 ： ① 24 小時對物業(yè)小區(qū)內(nèi)監(jiān)控對象 進行 監(jiān)視，一旦發(fā)現(xiàn)可疑或不安全的狀況，應當迅速通知值班保安處理，并做好監(jiān)控記錄，及時向領導報告。 ② 提前 10分鐘 辦 好交接班手續(xù)，檢查設備以及交班人員的值班記錄。 ③ 監(jiān)控設備出現(xiàn)異常狀況時，必須及時維修，在維修過程中， 通知值班保安 加強巡邏防范。 ④ 不得讓閑雜人員進入 監(jiān)控機房，不得擅離崗位或做與工作無關的事情。 8. 物業(yè) 安 保人員獎懲制度 ： （ 1） 符合 以下行為 者，物業(yè)公司 應 給予表揚或獎勵： ① 見義勇為，堅決與犯罪分子 作 斗爭， 不畏懼 、 不妥協(xié) ， 保障業(yè)主人身安全以及財產(chǎn)安全者。 ② 忠于職守，愛崗敬業(yè)，不遲到，不早退者。 ③ 拾金不昧，不把他人財產(chǎn)據(jù)為己有，有崇高的道德品質(zhì)者。 （ 2） 有以下行為者，物業(yè)公司可視情節(jié)輕重， 作 出相應的處罰。違法國家法律 者 ，將追究其法律責任；情節(jié)惡劣者，處以辭退或者開除 處分。 ① 擅離崗位，不按照有關規(guī)定做好交接班工作，有遲到、早退行為者。 ② 酒后執(zhí)勤， 視 造成情節(jié)輕重 作 出 相應的 嚴厲懲罰。 ③ 私自頂班、留宿外來人員 ， 或者值班期間 做 與崗位無關的事情，如看電視、打牌、聚眾賭博等。 ④ 執(zhí)勤時，玩忽職 守、散漫、 松 于防范 者 ，視情節(jié)輕重 作 出相應的懲罰。 ⑤ 私自扣留他人財物以及撿拾物品不報告、不記錄、不上交、私自據(jù)為己有者。 ⑥ 將 保安警備器械私自轉(zhuǎn)借或者使用在其他地方者。 ⑦ 物 業(yè)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)突發(fā)狀況時，臨陣脫逃、推卸責任 的安 保人員。 續(xù)表 ⑧ 監(jiān)守自盜、以權(quán)謀私、見利忘義，損害業(yè)主以及公司利益者。 9. 突發(fā)情況處理措施 。 （ 1） 常見的可疑情況處理 。 ① 安保人員在巡邏站崗時，發(fā)現(xiàn)在住宅小區(qū)內(nèi)有借口找人，卻說不出被訪者住址 、 姓名的人，應當密切關注其舉動，必要時，進行盤查登記，并勸 其離開。 ② 安保人員 在巡邏時，發(fā)現(xiàn)神色慌張，或者見到 安保 人員即繞道行駛，或者在偏僻地方清理皮包或者錢包的人，應當設法攔截， 盤 查驗證。如屬盜竊、搶劫行為者，應當迅速送交公安機關處理，不可 對其 私自使用暴力手段。 ③ 巡邏中發(fā)現(xiàn)攜帶管制刀具、鉗子、螺絲刀等工具 者 ，安保人員應上前詢問用途，盤查身份，身份不明者， 應 移交保安值班室或者當?shù)嘏沙鏊幚怼? ④ 機動車輛無行駛證、停車證的，應當立即聯(lián)系車輛管理員，查清情況，一時情況不清的，應當移交當?shù)嘏沙鏊幚怼? ⑤ 巡邏中發(fā)現(xiàn)不明煙霧以及不明漏水，應當及時了解煙霧及漏水 的 原因，并上報處理 。 ⑥ 對于不明異味，應當及時尋找 味 源，如可能是因為電源短路等 所致 ，必須及時切斷 電源 ，以免 發(fā)生 危險 。 對于其他化學物品的異味，應當及時封鎖現(xiàn)場，并 及時 通知公安機關人員處理。 （ 2） 停水 、 停電 情況 處理： ① 物業(yè)小區(qū)接到停水 、 停電通知后，必須張貼通知，告知業(yè)主們，并提醒業(yè)主配合關閉室內(nèi)各種電 器 設備以及水龍頭， 同時應將蓄水池的水注滿。 如在上班時間突然停電，應當及時關閉電源總開關，避免因為業(yè)主不在家，而造成意外狀況發(fā)生 。 如果是在上班時間突然停水，應及時將水閥關閉。具體情況，視 各 物業(yè)小區(qū)情況而定。 ② 安保人員應對發(fā)電設 備 進行 實況檢查，并逐層檢查備用 的 照明設備，盡可能保障停電之后，照明系統(tǒng)仍可正常啟用。物業(yè)公司主管人員對于各部門的準備工作應做好統(tǒng)籌安排，并確認電梯已無人 乘梯 ，低壓電房一切運作正常 ； 通知工程部對電梯房 停梯 ，低壓電房開始轉(zhuǎn) 電 ，成功轉(zhuǎn) 電 之后，再通知工程部開 梯 ，并 要 監(jiān)控電梯正常運行半小時左右 。 續(xù)表 ③ 備用電轉(zhuǎn)市 電 ，步驟與②同。 ④ 由于停電之后，中央監(jiān)控系統(tǒng)也將關閉，為了保障物業(yè)小區(qū)內(nèi)安全， 應增強 物業(yè)小區(qū) 的 防范意識，加強巡邏，嚴防盜竊、火災等意外事件發(fā)生。 （ 3） 應對違反 《 社會治安管理條例 》 的行為以及刑事案 件 的 處理辦法： ① 物業(yè)小區(qū)內(nèi)發(fā)生打架、斗毆等事件， 安保 人員必須及時介入，積極勸阻雙方離開現(xiàn)場，緩解矛盾，以免影響其他業(yè)主的正常生活 。 若情節(jié)嚴重者，應當及時通過小區(qū)值班隊長，向當?shù)嘏沙鏊鶊蟾?，并提高警惕，防止壞人假借鬧事之名，行盜竊等其他犯罪活動之實。 ② 如小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊、兇殺、搶劫等其他刑事案件，應當保護好現(xiàn)場，不能擅自處理現(xiàn)場以及 放 不相關人員進入現(xiàn)場破壞和移動現(xiàn)場環(huán)境內(nèi)物品 。 如危機現(xiàn)場 是 公共場所 或 人多嘈雜 的 地方， 安保 人員應將現(xiàn)場可疑物品收集齊全，并向當事人或者目擊者 等 詢問情況，及時向當?shù)毓矙C關報案。 ③ 不管發(fā)生哪一類刑事案件，案件發(fā)生后，安保人員必須加強警戒，案發(fā)時現(xiàn)場所有人員均不得離開， 并對 進出 物業(yè)小區(qū) 的 車輛做好登記檢查，保存好中央監(jiān)視錄像帶等。 ④ 如果 事件 現(xiàn)場中，有群眾受傷，應當立即送往醫(yī)院，同時，留人看守現(xiàn)場。 ⑤ 向群眾、事主、目擊者詢問情況時，應當了解到犯罪分子 的 人數(shù)、衣著、逃走方向、發(fā)現(xiàn)時間、車牌號等盡可能了解到的信息，及時匯報給公安機關。 ⑥ 發(fā)現(xiàn)易燃 、 易爆物品，應當立即增派 安保 人員，加強 對各 進出口 的 管理，并對現(xiàn)場附近可疑人員 的 證件、攜帶物品等嚴加盤查 。同時， 通知門崗，檢查小區(qū)內(nèi)是否 有 人 遺失 包 類物品，并且警告業(yè)主不要隨意碰觸這些無主物品 。對于小區(qū)視覺死角 出現(xiàn)的危險物品 ，應當仔細查驗， 若處理不了，應 立即上報高層管理者以及公安機關，請求協(xié)助。 ⑦ 爆炸事件