【正文】 《物業(yè)管理法規(guī)》 形成性考核冊及參考答案 作業(yè)一 一、 填 空題 物業(yè)管理法規(guī)所指的物業(yè)一詞采用狹義之說，按這種說法理解， 物業(yè)具有 ”物業(yè)”是不動產(chǎn) 、 單元性空間 和 環(huán)境性 的獨特屬性。 如果將物業(yè)管理法中的 “物業(yè)管理”限定于專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)受托所事的管理、服務(wù)，那么“物業(yè)管理”的基本性質(zhì)應(yīng)該為： 民事法律 我國物業(yè)管理立法體制是以 憲法 為根本大法，以 法律 、 行政法規(guī) 、 地方性法規(guī) 為不同層級規(guī)范的一元立法體制。 物業(yè)管理法的空間效力是指物業(yè)管理法律規(guī)范生效的地域范圍，包括 域內(nèi)效力 和 域外效力 兩個方面。 物業(yè)管理法律關(guān)系是 物業(yè)管理法規(guī) 調(diào)整 物業(yè)管理 社會關(guān)系的產(chǎn)物。 物業(yè)管理法律關(guān)系中 業(yè)主 居于主導(dǎo)地位。 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體除自然人外，還有 國家 、 法人 。 二、 名詞解釋 物業(yè)管理 :指業(yè)主通過對選聘物主管理企業(yè) ,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 ,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動 . 物業(yè)管理法 :是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約 ,據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)的具有民法性質(zhì) ,并手行政法、經(jīng)濟法規(guī)制約的法律規(guī)范的總稱 . 物業(yè)管 理法律關(guān)系 :有國家物業(yè)法律法規(guī)確認(rèn)和調(diào) 的 ,在物業(yè)管理和相關(guān)活動中的主體相互之間形成的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 物業(yè)權(quán)屬管理 ： 對 物業(yè)和產(chǎn)權(quán)狀況，包括土地權(quán)屬狀況和房屋權(quán)屬狀況 設(shè)施的管理。 三、 簡答題 簡述物業(yè)管理法的效力范圍。 答： 物業(yè)管理法的空間效力 ； 物業(yè)管理法的時間效力 ； 物業(yè)管理法對人的效力 。 物業(yè)相鄰關(guān)系具有哪些特征？ 答： ① 物業(yè)相鄰關(guān)系基于物業(yè)志理位置的毗鄰而發(fā)生。 ② 物業(yè)為不同主體所有或由不同主體使用時，才可能基于彼此提供方便而產(chǎn)生相鄰關(guān)系，如果相鄰關(guān)系由同一主體所有和使用，則不 發(fā)生相鄰關(guān)系。 ③ 物業(yè)相鄰關(guān)系的客體是相鄰各方在行使物業(yè)所業(yè)權(quán)或使用權(quán)時互相給予方便于所形成的利益。 ④ 物業(yè)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰一方要求他方為自己行使物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)給予必要方便的權(quán)利和他方應(yīng)給予必要方便的義務(wù)。 簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。 答： （一）物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性 （二）物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性 （三）物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位 （四）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性 （五）物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大 （六）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有 嚴(yán)格的程序性和要式性。 公共商業(yè)樓宇內(nèi)部管理和外部管理運作方式有哪些區(qū)別？ 答： １、內(nèi)部管理運作方式 （１）若公共商業(yè)樓宇是商住兩用型的，商用部分與住宅部分的公共管理事務(wù)（如保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等）應(yīng)由同一機構(gòu)負(fù)責(zé)。運作方式以商場、小區(qū)為服務(wù)對象，管理處為調(diào)度中心，工程部、保安部、保潔部根據(jù)商場或小區(qū)的管理特點及要求安排人員負(fù)責(zé)完成。 （２）若公共商業(yè)樓宇為專業(yè)商場，管理公司的機構(gòu)便是專為商場管理而設(shè)的。加在此機構(gòu)中，商場管理部是中心，其他部門都要與之配合。管理部的工作要旨是服務(wù)。 ２、外部管理運作方式 （１） 成立商場管理委員會，在商場管理部設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，讓經(jīng)營者參與管理。管委會的人員應(yīng)該由具有一定代表性、有經(jīng)營經(jīng)驗和廣泛商業(yè)關(guān)系的人擔(dān)任。 （２） 引進(jìn)工商管理部門，在經(jīng)營場所內(nèi)，設(shè)置工商管理辦公室，由工商執(zhí)行部門協(xié)且對經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證公共商業(yè)樓宇的信譽。 四、 論述題 試述物業(yè)管理立法的原則。 答： （一）實事求是、因地制宜 （二）科學(xué)的創(chuàng)見性 （三）協(xié)調(diào)配套 （四）保障物業(yè)合理使用 （五）依法維權(quán)、自治自律 。 五 、 案例分析 2020 年 10 月，李某入住某下去后，拒絕簽訂小區(qū)公 共契約和物業(yè)管理合同， 2020 年 11月，李某對自己的住宅進(jìn)行裝修，擅自改變房屋的承重結(jié)構(gòu)。為此，某物業(yè)管理公司以李某裝修破壞房屋結(jié)構(gòu)，且施工影響小區(qū)他人休息、危機房屋安全為由加以制止，又被李某拒絕，不服從管理。某物業(yè)管理公司向人民法院起訴李某。 結(jié)合所學(xué)的相關(guān)的知識和案情回答以下問題： 李某與某小區(qū)的物業(yè)管理公司之間是一種什么法律關(guān)系？說明理由。 李某的上述行為是否違反物業(yè)管理法規(guī)？為什么？ 人民法院能否受理此案？ 答：（ 1）、吳小姐和該小區(qū)的物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理委托合同已經(jīng)成立 .因為小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是由小區(qū)的也住大會選聘的 .自吳小姐購買了該小區(qū)的物業(yè)時起 ,吳小姐就和物業(yè)管理公司建立了物業(yè)管理委托合同 . （ 2）、吳小姐應(yīng)該享有指按照該物業(yè)管理合同的行定 ,接受物業(yè)管理提供的服務(wù) . 答：（ 1）、李某與某小區(qū)的物業(yè)管理公司之間是一種物業(yè)委托管理合同關(guān)系 ,因為雖然在本案中李某入住某住宅小區(qū)后 ,拒絕簽定小區(qū)公共契約和物業(yè)管理公司合同 ,但事實上 ,從 2020 年 10 月 ,李某入住某住宅小區(qū)時開始 ,在這個小區(qū)就已經(jīng)由業(yè)主代表大會代表小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定了物業(yè)管理合同 ,也指定了相應(yīng)的業(yè) 主公共契約 ,李某入住后 ,無權(quán)拒絕公共契約和物業(yè)管理合同 . （ 2）、李某的行為違反了物業(yè)管理法規(guī) ,違反了 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 的第十四條的規(guī)定 . 3 答：人民法院要受理此案 . 作業(yè)二 一、填空題 業(yè)主依法對自己的物業(yè)行使 占有 、 使用 、 收益 、 處分 的權(quán)利，同時依法享有對物業(yè)的共有部分和共同事物 進(jìn)行管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 業(yè)主自治自律原則 是業(yè)主團體應(yīng)遵循的基本行為準(zhǔn)則，它貫穿于業(yè)主自治自律的全過程。 業(yè)主團體的決策主要通過 業(yè)主大會的決議 或 業(yè)主委員會 的執(zhí)行監(jiān)管等形式來實現(xiàn)。 國務(wù)院 《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的 區(qū)、縣人民政府 房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定， 并通告全體業(yè)主。 我國目前各地地方法規(guī)規(guī)定的表決權(quán)計算方式為不分面積大小的 一權(quán)一票 國務(wù)院《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有 獨立的法人資格 物業(yè)管理 企業(yè)的資質(zhì)管理實行 分級 審批制度。 物業(yè)管理合同的訂立以 當(dāng)事人 相互信任 為前提，遵循 平等原則 、 自愿有償原則 、 協(xié)商一致 的原則。 物業(yè)管理合同訂立的過程主要包括 要約 和 承諾 兩個階段。 物業(yè)管理合同可以適用的違約責(zé)任包括： 強制繼續(xù)履行合同 、 義務(wù)支付違約 金 、 賠償損失 。 二、 名詞解釋 業(yè)主的權(quán)利 :就是業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事物進(jìn)行管理的權(quán)利 . 業(yè)主的義務(wù) :就是業(yè)主合法承受的 ,在法律規(guī)范約束的條件下 ,為實現(xiàn)或保障對應(yīng)的權(quán)利 ,按照法定或約定的要求 ,必須作出或不作出一定行為的負(fù)擔(dān) . 業(yè)主自治 :指業(yè)主依靠物業(yè)居住 所形成的團體 ,在自治中實施自我管理的 ,平等相處 ,民主協(xié)商 ,團體約束的社區(qū)生活方式 . 資質(zhì) :企業(yè)經(jīng)營能力的等級 . 物業(yè)管理專用基金 :指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)中國財政部 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 的規(guī)定 ,接受業(yè)主委員會或物業(yè)所有權(quán) ,使用人委托代管的房屋共同部位維修基金和共同設(shè)施設(shè)備維修基金 . 三、 簡答題 物業(yè)管理合同終止有哪幾種情況？ 答： (1)約定解除合同的權(quán)利的條件成成就 .. (2)事后協(xié)商解除 . (3)因物業(yè)管理企業(yè)被解散、撤消、破產(chǎn)等原因注銷而終止 . (4)合同期限截止 . (5)其他原因 . 簡述業(yè)主團體的運作。 答： (1)業(yè)主大會的成立及職責(zé) . a、 大會的召開 . b、 業(yè)主大會 (業(yè)主代表大會 )的表決規(guī)則 . c、 業(yè)主表決權(quán)的計算方式 . d、 業(yè)主表決權(quán)的行使方式 . e、 業(yè)主帶會 (或業(yè)主代表大會 )的職責(zé) . (2)業(yè)主委員會的成立和運作 . 四、 論述題 試述物業(yè)管理的法律地位。 答： 一、物業(yè)管理企業(yè)的法律性質(zhì) 物業(yè)管理企業(yè)從事的物業(yè)管理活動性質(zhì)上屬于民事行為。民事行為的實施要求實施者具有民事主體資格，即只有民事主 體才能實施民事行為。物業(yè)管理企業(yè)可能是法人，也可以是不具有法人資格的其他組織。綜上所述，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)具有民事主體資格，能夠獨立地實施物業(yè)管理活動。 二、物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)委托授權(quán)與合同約定 物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的民事主體，在接受業(yè)主團體的委托后實施物業(yè)管理行為。因此，業(yè)主團體的委托是物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)。這種委托屬于民事法律關(guān)系，委托方（業(yè)主團體）和委托管理方（物業(yè)管理企業(yè)）應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。明確規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 三、管理企業(yè)的職責(zé)范圍 （１） 物業(yè)的驗收接管義務(wù) （２） 房屋裝修裝潢的管理義務(wù) （３） 建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù) （４） 物業(yè)小區(qū)的環(huán)境管理義務(wù) （５） 物業(yè)小區(qū)的安全管理義務(wù)。 （６） 合同約定的其他義務(wù) 五、 案例分析 2020 年 10 月 13 日，某區(qū)房屋土地管理局向航湖一村全體業(yè)主公告，公告的主要內(nèi)容為：根據(jù)航湖一村的業(yè)主委員會換屆籌備組請示，針對該小區(qū)在業(yè)主委員會的換屆選舉中存在的問題，同意在換屆選舉期間使用籌備組印章，原業(yè)主委員會印章即日起停止使用。該業(yè)主委員會成立于 1997 年 9 月，但在 2020 年 8 月 5 日和 9 月 2 日召開了兩次業(yè)主代表大會，做出決議決定延長本業(yè)主委員會任期。該區(qū)房屋土地管理局公告中的“換屆選舉籌備組“并未經(jīng)過該小區(qū)的業(yè)主代表大會的討論， 為房屋土地管理局的決定。航湖一村業(yè)主委員會起訴法院請求撤銷該公告。 問：未經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)主委員會能否提起訴訟。 答： 未經(jīng)業(yè)主大會決議 ,業(yè)主 委員會不能提起訴訟 .因為首先涉及一個小區(qū)的訴訟事項屬于需要由業(yè)主大會 (或業(yè)主代表大會 )覺得的重大事項 :其次 ,業(yè)主委員會僅是業(yè)主大會 (或是業(yè)主代表大會 )的執(zhí)行機構(gòu) .因此 ,在本案中未經(jīng)也住大會的決議 ,業(yè)主委員會不能提起訴訟 . 廣州市 天湖小區(qū)的業(yè)主委員會委托長安物業(yè)管理公司管理小區(qū)。從 2020 年的 2 月份開始長安物業(yè)管理公司先后與幾家廣告公司簽訂了場地使用合同，允許其利用小區(qū)的外墻和電梯墻壁懸掛廣告。這一行為引起了小區(qū)業(yè)主的不滿，幾次交涉無效后，業(yè)主大會決定另行聘請物業(yè)管理公司，但長安公司認(rèn)為物業(yè)管理合同尚未到期，況自己的管理服務(wù)也無大問題，業(yè)主大會不能隨意解除物業(yè)管理合同，因此拒絕移交相關(guān)的物業(yè)資料。 問題：業(yè)主是否有權(quán)單方面解除物業(yè)管理合同？為什么？ 答： 業(yè)主可以解除物業(yè)管理合同，但一是要必須通過業(yè)主大會，討論來決定是否另行聘請物業(yè)公 司；二在約定的物業(yè)管理期限內(nèi)，要看物業(yè)公司的服務(wù)是否達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)。 作業(yè) 3 一、填空題 物業(yè)綜合管理特征有： 綜合性強 、 專業(yè)性強 、 服務(wù)性強 物業(yè)產(chǎn)權(quán)的形式主要有 個體 、共有、 獨立公有 、特定復(fù)有，四種形式。 物業(yè)管理的本質(zhì)是： 業(yè)主自治權(quán)利的延伸 物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托享有的管理，那么物業(yè)管理的行為是 私法 上的行為。 根據(jù)物業(yè)法律事實發(fā)生是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可將其分為 法律事件和 法律行為 兩大類。 建筑物可區(qū)分所有權(quán)是指區(qū)分所有建筑物 專有部份 ，共有部分 持有權(quán)以及因共有關(guān)系所生的 所有權(quán)成員權(quán) 所構(gòu)成。 收益性物業(yè)管理是指以 經(jīng)營性房屋 為主體對象的物業(yè)管理。 根據(jù)規(guī)范法律關(guān)系的法律部門的不同、物業(yè)管理法律關(guān)系可分為民事法律關(guān)系、 經(jīng)濟法律關(guān)系 、 行政法律關(guān)系 、 刑事 法律關(guān)系四大類。 二、名詞解釋 物業(yè)管理法律事實 :指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可 ,能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象或條件 . 物業(yè)產(chǎn)權(quán)特有形式 :物業(yè)的法律關(guān)系主體對于歸屬自己的物業(yè)產(chǎn)權(quán)把持方式 . 狹義的涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系 :指特定法域境內(nèi)物業(yè)管理民事關(guān)系 ,因 其構(gòu)成要素中的主體境位身份、客體或者引起該關(guān)系變化的法律事實 ,涉及該法域以外的其他相關(guān)法域的法律適用效力問題 ,必須先依法域的法律沖突規(guī)范作出處理 ,才能確定對該民事關(guān)系應(yīng)適用的 實體的民事法律關(guān)系現(xiàn)象 . 共有 ： 財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有 三、簡答題 簡述物業(yè)法律關(guān)系的構(gòu)成要素。 答： 物業(yè)法律關(guān)系由主體、客體和內(nèi)容構(gòu)成 . (1) 物業(yè)管理法律關(guān)系的主題是物業(yè)管理法律關(guān)系的參加者 ,是物業(yè)管理法律關(guān)系中權(quán)利的享有者和義務(wù)的承擔(dān)者 .我國物業(yè)管理法律關(guān)系的主體有國家法人和自然人 . (2) 物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù) . (3) 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體的管理和義務(wù)共同指