【正文】 亞泰物業(yè)管理有限公司市場營銷策略 吉林亞泰物業(yè)管理有限公司成立于 1994年 9月 28日，國家物業(yè)管理 一級資質(zhì)企業(yè)，公司注冊資本 800萬元，現(xiàn)管理面積約 120萬平方米，供 暖面積約 200 萬平方米，目前共有 14個管理項目，涵蓋了住宅小區(qū)、別墅、商務(wù)大廈、辦公大廈等不同類型的物業(yè)。公司現(xiàn)有在冊員工 946人， 管理人員 149人，管理人員持證上崗率達到 100%以上，基層技術(shù)崗位操作 人員持證上崗率達到 100%。 公司始終堅持“以優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升業(yè)主（住戶）的生活質(zhì)量”為服務(wù)宗 旨，奉行“科學(xué)管理 、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、美化環(huán)境、爭創(chuàng)一流”的質(zhì)量方針，先 后聘請國內(nèi)外知名物業(yè)管理企業(yè) —— 深圳華僑城物業(yè)公司和戴德梁行物業(yè) 公司實施顧問管理。 公司全面貫徹“服務(wù)心貼心，情誼長久遠”的服務(wù)理念，在基礎(chǔ)管理、 房屋管理、共用設(shè)備設(shè)施管理、公共秩序安全管理、清潔綠化管理等方面 形成了一套標準的管理模式。公司在 1999年 9月順利通過了 ISO9002質(zhì)量 管理體系認證，并在 2020年 8月份完成了換版認證工作， 2020年 8月通 過了 ISO14001環(huán)境管理體系認證。 2020年 9月亞泰物業(yè)通過國家建設(shè)部 一級資質(zhì)評審，成為吉林省 兩家具有該項資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)之一。亞泰 物業(yè)以物業(yè)管理、供熱管理為經(jīng)營重點，對內(nèi)為維護地產(chǎn)品牌、拉動房屋 銷售的服務(wù)支持；對外為品牌輸出型服務(wù)企業(yè)，是長春市唯一實行 ISO9000 與 14001雙體系運行的物業(yè)管理企業(yè)。 2020年，公司通過招投標方式接管國稅小區(qū)，成為吉林省首家通過招 投標獲得物業(yè)管理項目的物業(yè)管理企業(yè)。隨后，又陸續(xù)拓展了長春市國家 稅務(wù)局辦公大廈、長春市南關(guān)國稅局辦公大廈、長春市商業(yè)銀行辦公大廈、 吉林省地方稅務(wù)局辦公大廈、吉林省農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行辦公大廈等物業(yè)管理工 作。近兩年來通過不斷拓展 工作，亞泰物業(yè)積累了一套成型的市場營銷經(jīng) 驗和管理方法。由于管理項目均受到同行業(yè)和服務(wù)對象的好評，不僅擴大 了企業(yè)知名度和美譽度，同時也增加了可觀的收入。 公司在發(fā)展的過程中始終著眼未來，從培育市場出發(fā)，奠定核心競爭 力，規(guī)范企業(yè)運作，不斷追求創(chuàng)新，著力為顧客（業(yè)主）提供高品質(zhì)服務(wù)， 營造現(xiàn)代化理想家園，為業(yè)主、住戶提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。 28 第 3章亞泰物業(yè)管理有限公司內(nèi)外環(huán)境分析 長春市內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè) 306家，其中國有企業(yè) 28家，有限責任公 司 247家，股份有限公司 7家，私有 企業(yè) 22家，港商投資企業(yè) 2家，物業(yè) 管理從業(yè)人員 2萬余人。其中，一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè) 2家（包括亞泰物 業(yè)），二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè) 1家，三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè) 303家，管理 面積 4264． 9萬平方米。管理住宅小區(qū) 343個，覆蓋率 ％。全市物業(yè) 管理達標小區(qū) 199個，其中獲得國家級示范小區(qū) 21 個，省級優(yōu)秀小區(qū) 67 個，市級優(yōu)秀小區(qū) 111 個，物業(yè)管理達標率 58％。 1．物業(yè)環(huán)境 在國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢和國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對城市建設(shè)的推動下，物業(yè) 管理行業(yè)經(jīng)過多年探索和發(fā)展，已朝著規(guī)范化、市場化、 專業(yè)化的方向發(fā)展， 這對我們已步入規(guī)范管理的物業(yè)企業(yè)來說提供了廣泛的市場前景和機會。 （ 1）規(guī)范化 近年來，國家和各省市陸續(xù)頒布了與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，從市 場進入準則、管理標準、服務(wù)等級等方面對物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范管理做出 了明確的規(guī)定，使物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)中有法可依，對于我們已 開始步入規(guī)范化管理的亞泰物業(yè)企業(yè)來講不僅提供了法律的保障，有利于 我們維護物業(yè)企業(yè)權(quán)利，同時也利于及時處理與業(yè)主間原劃分不清的責任、 矛盾問題，增進業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的理解與有償服務(wù)的認同，便于日常物管 工作的開展。 29 國家建設(shè)部頒發(fā)的主要有《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部 33 號令）、《建設(shè)部房屋接管驗收標準》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維 修基金管理辦法》、《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院 379號令）；《物業(yè)企業(yè) 資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部 125號令）； 吉林省頒發(fā)的主要有《吉林省物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》； 長春市從 1996年開始起步，先后出臺了《長春市城市住宅區(qū)物業(yè)管理 條例》、《長春市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》。 （ 2）市場化 2020年 5月，長春市政府及房地局首次聯(lián)合舉辦物業(yè)管理招投標，為 國稅小區(qū)公開選聘物業(yè)管理企業(yè)，亞 泰物業(yè)作為參標單位一舉中標。從而 標志著亞泰物業(yè)與長春市物業(yè)市場共同真正邁進了市場化競爭機制。相對 來說南方的物業(yè)管理市場化進程已經(jīng)步入成熟期。 （ 3）專業(yè)化 現(xiàn)階段，社會化分工越來越細，已有部分政府機關(guān)、商業(yè)辦公樓將保 潔、保安等后勤工作委托物業(yè)公司進行專業(yè)化管理，不但有效的降低了其 管理成本，也對物業(yè)公司的服務(wù)標準提出了更加精細、更加嚴格的要求。 2．供熱環(huán)境 （ 1）供熱行業(yè)市場化進程加快。供熱行業(yè)是保障廣大人民群眾基本生 活條件的市政公用事業(yè)，長期以來實行福利性供熱制度，由國家或企業(yè)為 職工家庭承擔全 部或大部分熱費。隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深化，這 種模式逐漸暴露出許多問題，首先受益主體與交費主體分離，供熱企業(yè)熱 費收繳困難；其次熱費定價偏低，供熱企業(yè)積累不足，造成的設(shè)備老化陳 舊反過來制約服務(wù)水平的提高；再次，現(xiàn)行供熱體制制約了節(jié)能水平提高， 造成能源浪費嚴重。為此，建設(shè)部在 2020年《關(guān)于加快市政公用行業(yè)市場 化進程的意見》中提出開放公用行業(yè)市場，建立政府特許經(jīng)營制度，逐步 30 停止福利供熱，實行用熱商品化，貨幣化。隨著供熱行業(yè)市場化進程的推 進，供熱行業(yè)中服務(wù)提供方、受益方、支付方的關(guān)系逐步理順 ，熱作為一 種商品逐漸為社會各界所接受，供熱行業(yè)逐漸步入良性發(fā)展軌道。 隨著供熱體制改革的推進和特許經(jīng)營辦法的實施，大批國有供熱企業(yè) 轉(zhuǎn)制，大量非國有資金進入供熱市場，加快了供熱企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，一部 分設(shè)備老化、資金不足、經(jīng)營管理水平低的供熱企業(yè)被吊銷經(jīng)營資質(zhì)而退 出市場。 2020—— 2020年供暖期長春市有四家供熱企業(yè)被取消供熱資格， 更多小型供熱企業(yè)在收費偏低和成本逐年上升的壓力下主動退出供熱市 場。 （ 2）區(qū)域鍋爐房的發(fā)展方向。建設(shè)部 1992年《城市集中供熱當前產(chǎn) 業(yè)政策實施辦法》中確定“在供熱基本建 設(shè)方面重點支持熱電聯(lián)產(chǎn)及配套 的城市管網(wǎng)設(shè)施項目，優(yōu)先發(fā)展城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)、舊城改造、 公共建筑集中鍋爐房建設(shè)項目”。亞泰物業(yè)現(xiàn)有的幾個供熱站正是在這樣的 產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)下建立起來的，單臺容量在 15噸以上，供熱站總?cè)萘吭?60 —— 100噸之間。近年來，隨著供熱技術(shù)的發(fā)展和環(huán)保政策的調(diào)整，更多 單位容量在 75噸以上的供熱站建立起來，且政府產(chǎn)業(yè)政策越來越傾向于熱 電聯(lián)產(chǎn)項目，區(qū)域鍋爐房僅作為對城市主熱網(wǎng)的補充，但在大城市遠郊和 中小城市區(qū)域鍋爐房仍將是熱源發(fā)展的主要方向。 （ 3）國家給予供熱企業(yè)的優(yōu)惠政 策。供熱企業(yè)的收費標準由國家按照 “保本微利的原則定價，考慮人民群眾的承受能力，熱價就偏低，為此， 國家給予供熱企業(yè)稅收上的優(yōu)惠，在國家財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于供 熱企業(yè)稅收問題的通知》中，確定對供熱企業(yè)免收 2020— 2020年增值稅。 吉林省發(fā)改委和吉林省建設(shè)廳《印發(fā)〈關(guān)于加強供熱價格管理的指導(dǎo)意見〉 的通知》（吉發(fā)改價格聯(lián)字 [2020]1134號）中確定供熱生產(chǎn)用電暫不實行 峰、谷分時電價也為供熱企業(yè)減輕一部分負擔。 1．物業(yè)環(huán)境 （ 1）外埠物業(yè)企業(yè)進駐長春 在中國物業(yè)企業(yè)排名中，位 居 100強的物業(yè)公司主要集中于深圳、上 海、北京、山東，其余天津、珠海、江蘇、寧波、福州、西安、河南各僅 入一家企業(yè)，而東北三省物業(yè)榜上無名。由此看出，亞泰物業(yè)及長春市的 物管行業(yè)較南方及發(fā)達城市的物業(yè)管理服務(wù)水準還相距甚遠。 自 2020開始，長春市內(nèi)陸續(xù)進駐了以萬達、萬科、中海為代表的一大 批物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)，這些企業(yè)的進入一方面促進了長春物業(yè)管理業(yè)的發(fā) 展，帶來了新的觀念，新的經(jīng)營模式和先進的管理團隊，同時也對長春本 地物業(yè)管理企業(yè)造成了一定的威脅，這對長春本地物業(yè)管理企業(yè)的競爭能 力提出了嚴峻的考 驗，加劇了本行業(yè)間物業(yè)管理人才的流動和競爭；雖然 這些企業(yè)目前管理區(qū)域僅為其地產(chǎn)公司開發(fā)的小區(qū)，但未來一定會進入長 春市寫字樓、辦公大廈等物業(yè)項目的市場競爭行列。 費標準低，給物業(yè)管理企業(yè)收費帶來很大難度，多數(shù)企業(yè)虧損運營。 （ 4）政府政策可操作性不強 物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)政策仍不完善，可操作性不強；部分業(yè)主經(jīng)濟收入 水平低，繳費意識差；物業(yè)收費標準低于服務(wù)投入標準，給物業(yè)管理企業(yè) 收費帶來極大難度，促使多數(shù)管理企業(yè)虧損運營。 2．供熱環(huán)境 （ 1）能源緊張、價格上漲 2020年夏季以來，受國內(nèi)能源需求的大幅 上漲和鐵路運力緊張的共同 影響，煤炭價格持續(xù)大幅上漲， 20202020年度 226元 /噸， 20202020年 度 270元 /噸，目前煤炭進貨價格為 320元 /噸，上漲 40％以上，相應(yīng)電價 也上漲了 5％。能源價格的上漲給供熱企業(yè)帶來巨大的壓力， 2020— 2020 采暖期，長春市供熱價格上調(diào)為“住宅 26元 /平方米，商業(yè) 31元 /平方米， 其他 28元 /平方米”，盡管供熱價格上調(diào)，但其上漲幅度與煤炭能源價格上 漲幅度基本持平（不含水、電）、人工成本增加，供熱企業(yè)仍將在成本線上 掙扎。 （ 2）區(qū)域擴張受到威脅 級資質(zhì) 評審，成為一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)?，F(xiàn)階段公司經(jīng)濟效益良好，員 工數(shù)量逐年增加，素質(zhì)穩(wěn)步提高，管理模式日臻成熟，發(fā)展勢頭良好。 1．集團優(yōu)勢 亞泰集團作為省內(nèi)大型上市公司，在社會上有較高的知名度，亞泰物 業(yè)作為其下屬企業(yè)，可以借助集團公司良好的品牌效應(yīng)和集團內(nèi)各產(chǎn)業(yè)間 的優(yōu)勢互補，不斷提升企業(yè)經(jīng)營效益和管理規(guī)模；同時依托地產(chǎn)公司的大 面積開發(fā)，亞泰物業(yè)在吉盛、亞泰花園供熱站的擴建、更新均由地產(chǎn)公司 統(tǒng)籌考慮，物業(yè)公司沒有項目投資期的資金壓力，多年的供熱管理經(jīng)驗和 規(guī)模在本區(qū)域內(nèi)形成局部壟斷地 位。由此，在自管小區(qū)內(nèi)由于物業(yè)和供熱 都由亞泰物業(yè)經(jīng)營，避免了產(chǎn)權(quán)維修造成的糾紛，有利于降低維修成本和 提高服務(wù)質(zhì)量。 2．管理模式成熟 制度建設(shè)較完備， 2020年，亞泰物業(yè)在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)率先制定并推行 ISO9001： 1996版質(zhì)量管理體系文件， 2020年通過 2020版質(zhì)量管理體系換 版認證。同時，供熱管理基礎(chǔ)工作較好，設(shè)備維護到位。在全面推行質(zhì)量 管理的同時，公司還提倡“學(xué)習(xí) +工作”的管理思想，倡導(dǎo)員工通過不斷自 我完善、自我學(xué)習(xí)，提高工作技能和自身素質(zhì)。 3．資金優(yōu)勢 目前，社會上大多數(shù)物業(yè)企業(yè)都處于虧 損運營階段，亞泰物業(yè)由于有 供暖產(chǎn)業(yè)的支撐其經(jīng)營效益保持良好，每年近 3000萬元的供暖費收入，成 為公司的主要經(jīng)濟來源，支撐著亞泰物業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。 4．房屋置換工作 房屋置換業(yè)務(wù)從 2020年開始開展， 2020年計劃收入 144萬元，預(yù)計 可以完成當年計劃。該項業(yè)務(wù)呈逐年遞增的良好態(tài)勢。 35 1．物業(yè)管理 （ 1）低收費標準、高質(zhì)量服務(wù)運營，造成經(jīng)營虧損 從集團整體利益出發(fā)，亞泰物業(yè)服務(wù)作為亞泰地產(chǎn)銷售的后續(xù)保障， 為滿足地產(chǎn)銷售的需要，始終執(zhí)行低收費、高標準的運營機制，同時相當 數(shù)量的業(yè)主并 沒有把物業(yè)服務(wù)當作一種商品，繳費意識差，長期以來，隨 著地產(chǎn)開發(fā)面積的增加，同時伴隨房屋質(zhì)量問題的出現(xiàn)，虧損額度也在逐 年增加。 （ 2