【正文】 1 陜 西 華 威 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “ 《 東 大街 購 物公 園 》二、三期工程 ” 項目 投資風(fēng)險評定報告 北京中匯銀通國際投資顧問有限公司 風(fēng)險控制部制 二零零八年 七 月 2 目 錄 公司概況 ................................................................................. 1 項目 概況 ................................................................................. 1 ....................................................................................... 1 ....................................................................................... 2 ...................................................................... 2 ................................................................................ 2 ................................................................................ 3 ................................................................................ 4 一期工程 .............................................................................. 4 二期工程 .............................................................................. 5 三期工程 .............................................................................. 5 ................................................................................ 5 一、投資環(huán)境風(fēng)險 ..................................................................... 5 .......................................................................... 5 行有關(guān)中國城市投資環(huán)境評價體系 ........................................ 6 報告背景 .............................................................................. 6 方法與數(shù)據(jù) ........................................................................... 6 ...................................................................... 7 西安市概述 ........................................................................... 7 世行報告關(guān)于西北地區(qū)城市的投資環(huán)境評定 .......................... 13 二、行業(yè) 與市場 風(fēng)險 .................................................................. 16 ........................................................................... 17 土地購臵與開發(fā)面積 ............................................................ 17 商品房建設(shè)情況 .................................................................. 19 商品房銷售情況 .................................................................. 20 房地產(chǎn)價格情況 .................................................................. 22 .............................................................. 23 3 宏觀經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險分析 ........................................................ 23 近年頒布重要政策風(fēng)險分析 .................................................. 24 上下游行業(yè)變化風(fēng)險分析 ..................................................... 26 行業(yè)風(fēng)險分析 ...................................................................... 29 貸款主體風(fēng)險對房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析 .................................... 31 ........................................................................ 32 中國商業(yè)地產(chǎn)概述 ............................................................... 32 西安商業(yè)地產(chǎn) ...................................................................... 33 三、企業(yè) /管理團(tuán)隊風(fēng)險 ............................................................. 37 ........................................................................ 37 公司沿革 ............................................................................ 37 法人治理結(jié)構(gòu) ...................................................................... 38 經(jīng)營范圍 ............................................................................ 41 人力資源狀況 ...................................................................... 41 財務(wù)歷史 ............................................................................ 41 ............................................................ 42 ............................................................................ 43 .................................................................. 43 ............................................................................ 43 ..................................................................................... 44 .............................................................................. 45 總體排名分析 ...................................................................... 45 獲利能力分析 ...................................................................... 46 營運(yùn)能力分析 ...................................................................... 48 償債能力分析 ...................................................................... 51 發(fā)展能力分析 ...................................................................... 54 ..................................................................................... 57 四、投資項目綜合風(fēng)險 ............................................................... 57 ........................................................................ 57 SWOT 分析： ....................................................................... 58 優(yōu)勢 ................................................................................... 58 4 劣勢 ................................................................................... 60 機(jī)會 ................................................................................... 60 威脅 ................................................................................... 61 ........................................................................ 62 投資概算 ............................................................................ 62 收入預(yù)測 ............................................................................ 63 投資利潤率 % ............................................................. 64 社會效益 ............................................................................ 64 投資回報率（ %）（不含服務(wù)收入