【正文】 第 1 頁 共 78 頁 鑫苑（中國）置業(yè) 有限公司 工程管理手冊 生 產(chǎn) 運(yùn) 營 中 心 二零零七 年 七 月 十四 日 第 2 頁 共 78 頁 目 錄 一、 基本 原則 （一） 雙方合作宣言 （二） 工程建設(shè) 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃控制 （三） 對工程進(jìn)度計(jì)劃的考核模式 （四） 工程管理目標(biāo)及原則 （五） 合同有效文件的執(zhí)行順序 （六） 工程建設(shè)的各主要節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容 （七） 工程管理對營銷的影響 （八） 樣板間、樣板區(qū) 二、開工準(zhǔn)備 （一）工程開工的標(biāo)準(zhǔn) （二）開工前具體工作的相關(guān)做法 核查施工單位質(zhì)保體系 施工單位進(jìn)場溝通內(nèi)容及安排 施工單位報(bào)送施工組織設(shè)計(jì)的內(nèi)容要求 圖紙進(jìn)行會(huì)審 三、施工過程管理 工程例會(huì)制度 進(jìn)度質(zhì)量文明施工評比方案 安全文明施工標(biāo)準(zhǔn) 第 3 頁 共 78 頁 施工現(xiàn)場用電管理規(guī)定 材料設(shè)備報(bào)驗(yàn)收制度 進(jìn)度付款程序 工程款支援的規(guī)定 主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收條例 變更管理 工程簽證管理制度及整理標(biāo)準(zhǔn) 1 建筑垃圾管理規(guī)定 四 、竣工交付 交付工作規(guī)定 物業(yè)驗(yàn)收制度 竣工及備案資料整理標(biāo)準(zhǔn) 五 、工程維修 保修合同 質(zhì)保金支付 第 4 頁 共 78 頁 一、 基本 原則 （一） 雙方合作宣言 甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就開展相關(guān)的經(jīng)濟(jì)合作已達(dá)成初步意向；在甲乙雙方簽訂相關(guān)合同之前，雙方共同發(fā)表合作宣言，并秉持共同遵守： 甲方 宣言： （ 1）奉行雙方共贏的基本原則 公司在開展各項(xiàng)對外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，堅(jiān)持在平等互利的基礎(chǔ)上，保障合作雙方的合同利益得以實(shí)現(xiàn)；在力所能及的范圍內(nèi)，我公司將給予合作方最大的工作配合。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，我公司堅(jiān)持維護(hù)雙方合作的合同契約關(guān)系和雙方的商業(yè)信譽(yù)形象，力求通過溝通和合作，督促雙方嚴(yán)格依據(jù)合同盡到自己的責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)最大限度的維護(hù)雙方的合同權(quán)利。 我公司倡導(dǎo)，在遵循合同的前提下，雙方真誠的合作，各自克服各自的困難，彼此相互兌現(xiàn)承諾。我們愿意和所有的真誠合作者建立長期的利益戰(zhàn)略聯(lián)盟；在相同的合同條件下，我公 司更愿意和誠實(shí)守信的合作過的公司進(jìn)行再次合作。 凡在合同執(zhí)行過程，因乙方的原因造成合同無法全部履行，視合同承諾而不顧的，我公司將立即終止合同，乙方必須嚴(yán)格依據(jù)合同相關(guān)條款和有關(guān)的法律規(guī)定賠償甲方由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。 （ 2）我公司必須最大限度的保證公司的利益，保持鑫苑人良好第 5 頁 共 78 頁 的形象，消除對外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的違規(guī)行為和腐敗現(xiàn)象。 我公司所有的合作活動(dòng)，都是合作雙方的組織行為，我們提倡合作雙方的當(dāng)事人在堅(jiān)持維 護(hù)公司利益的基礎(chǔ)上，開展真誠合作；任何有損雙方公司利益的個(gè)人違規(guī)行為和腐敗現(xiàn)象，我公司都會(huì)嚴(yán)正拒絕。 我公司要求 我方的當(dāng)事人，絕不允許出現(xiàn)在對外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中有吃、拿、卡、要的行為。同時(shí)，我公司也不允許為牟取本公司的利益而采取非正常的組織行為和個(gè)人行為。 我公司也同樣要求與我方合作的公司或個(gè)人，在合同規(guī)定的范圍內(nèi)與我方人員真誠合作，只有這樣各自的利益才會(huì)得到保障，其它的真誠合作以外的違規(guī)行為，我公司都會(huì)嚴(yán)正拒絕。凡乙方在合同執(zhí)行過程中，為達(dá)到滿足單方利益的需求，對我方人員采取拉攏腐蝕的手段，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，我公司將立即終止合同；由此造成的所有經(jīng)濟(jì)損失全部由乙方承擔(dān)，且我公司將會(huì)在一定的范圍內(nèi)給予通報(bào)；我公司永不再和其進(jìn)行任何形 式的商業(yè)合作。 （ 3）“誠信為本、操守為重”，我公司在對外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中將嚴(yán)厲打擊任何形式的“假冒偽劣”產(chǎn)品和“假冒偽劣”服務(wù)。 凡乙方為我方提供的材料或設(shè)備，必須嚴(yán)格履行合同中的相關(guān)規(guī)定，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，必須貨真價(jià)實(shí)；一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有假冒偽劣的產(chǎn)品出現(xiàn)，我方將立即終止合同，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失全部有乙方承擔(dān)，我方將保留進(jìn)一步追究其法律責(zé)任的權(quán)利。 凡乙方為我方提供項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等其它形式的服務(wù)，乙方必須嚴(yán)第 6 頁 共 78 頁 格遵守雙方合同中的相關(guān)約定，嚴(yán)禁在合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)設(shè)計(jì)服務(wù)人員不是合同中承諾的原班人員；一經(jīng)發(fā)現(xiàn)， 我公司將嚴(yán)正提出，督促乙方盡快兌現(xiàn)合同承諾；督促無效，我方將立即終止合同，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失全部由乙方承擔(dān)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等其它服務(wù)的最終成果必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)及雙方合同約定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 凡乙方承攬我方項(xiàng)目建設(shè)工程的，乙方必須嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)文件、投標(biāo)書和雙方簽訂合同中的相關(guān)約定。 （ 4）奉行效益評估的合作原則 我公司最愿意看到，經(jīng)過雙方的真誠合作，合作方都能夠取得合理的經(jīng)濟(jì)效益。每一項(xiàng)合作合同執(zhí)行完畢后，我公司要對合同項(xiàng)目的運(yùn)行情況及效果，進(jìn)行評估，檢驗(yàn)項(xiàng)目運(yùn)行效果是否達(dá)到了預(yù)期目的。比如，通過效益評估，可以判定出我 公司相關(guān)人員的決策、管理能力及合作方的履約能力；如原因在我方，公司立即采取糾正措施；如原因出在合作方身上，我們會(huì)給予對方通告并采取相應(yīng)的措施，該合作方以后將失去很多與我方合作的機(jī)會(huì)。 （ 5）互相理解，互相支持，互相幫助的原則 只有在這個(gè)原則上的合作才會(huì)發(fā)展成真正的戰(zhàn)略聯(lián)盟，我們也將在這個(gè)基礎(chǔ)上選擇和確定與對方的長期合作關(guān)系。 乙方宣言 （ 1）就甲方宣言中，對乙方的原則要求，作為合作方，乙方完全接受，并堅(jiān)持不懈地做出努力，完全兌現(xiàn)合同承諾。 （ 2）若乙方違背雙方合作宣言中的原則規(guī)定，雙方在遵守相關(guān)第 7 頁 共 78 頁 合同條款 的前提下，乙方自愿放棄與甲方的合作機(jī)會(huì)，并愿意承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。 （二）工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃控制 多層（以招拍掛獲取土地為起點(diǎn)） 30 日歷天：方案的設(shè)計(jì) 完成 90 日歷天：施工圖設(shè)計(jì) 完成 120 日歷天：工程正式開工（開挖基礎(chǔ) 土方 ） 170 日歷天：主體二層結(jié)頂，正式開盤銷售 200 日歷天：主體五層結(jié)頂 230 日歷天：主體結(jié)頂 310 日歷天：外架拆除 370 日歷天：工程整體交付 小高層（以招拍掛獲取土地為起點(diǎn)） 30 日歷天：方案設(shè)計(jì)完成 90 日歷天：施工圖設(shè)計(jì)完成 120 日歷天：工程正式開工 150 日 歷天：177。 0 180 日歷天：主體二層結(jié)頂 200 日歷天：主體五層結(jié)頂（正式開盤銷售） 280 日歷天：主體結(jié)頂 360 日歷天：外架拆除 440 日歷天：工程整體交付 第 8 頁 共 78 頁 地下室施工工期 一層： 40 日歷天 二層（地下車庫）： 100 日歷天 園林、水、電、氣、暖等外網(wǎng)施工計(jì)劃 在外架拆除后三個(gè)月內(nèi)全部完成。 （三）對工程進(jìn)度計(jì)劃的考核模式 一個(gè)起點(diǎn)：每個(gè)階段的考核只有一個(gè)起始點(diǎn) 開工前期的起點(diǎn)，以招拍掛獲取土地之日為考核點(diǎn)，在設(shè)計(jì)階段，某一節(jié)點(diǎn)計(jì)劃滯后，必須在下一個(gè)節(jié)點(diǎn)趕回來，不會(huì)重新起步（如方案設(shè)計(jì)耽誤 5 天， 必須在施工圖設(shè)計(jì)階段趕回來），開工后的工程進(jìn)度考核以正式開工日為考核點(diǎn)，主體階段滯后計(jì)劃，必須在粉刷階段趕回來； 一個(gè)原則：以合同為原則 所有節(jié)點(diǎn)計(jì)劃考核均以合同為依據(jù)，非不可抗力，不作為延遲計(jì)劃的理由和依據(jù)（如下雨、節(jié)假日、農(nóng)忙、民工流失，配合銷售現(xiàn)場整改等等） 一個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 全集團(tuán)實(shí)行統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)（工程管理手冊） （四） 工程管理目標(biāo)及原則 在國家法律、法規(guī)的框 架下開展施工，遵循《建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《安全生產(chǎn)法》、《招投標(biāo)法》等法律、法規(guī)。 （ 1） 按政府規(guī)定辦理《施工許可證》、 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)、安全監(jiān)督手續(xù)，第 9 頁 共 78 頁 確保工程建設(shè)過程合乎法律規(guī)定；若因甲方原因造成辦證延期 ,由甲方承擔(dān)責(zé)任 . （ 2） 用公開招標(biāo)的方式選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)。 按《招投標(biāo)法》規(guī)定，在 政府 招標(biāo)辦公室的監(jiān)督下進(jìn)行工程公開招標(biāo)。 用公開競爭的方式在全國范圍內(nèi)選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)，確保施工企業(yè)的資質(zhì)條件、資金能力、誠信意識、管理水平等符合工程要求。 充分的施工準(zhǔn)備 （ 1） 編制詳盡、規(guī)范的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 項(xiàng)目確定后，工程部編制詳細(xì)的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案，該方案包括三通一平、各單項(xiàng)工程里程碑計(jì)劃等。建設(shè)規(guī)劃方案由總工程師、 工程 副總 審定 ， 項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按審定的建設(shè)規(guī)劃方案執(zhí)行。 （ 2） 施工單位、監(jiān)理單位確定以后組織對項(xiàng)目經(jīng)理、監(jiān)理工程師進(jìn)行集中培訓(xùn)，進(jìn)行管理模式、管理制度交底，充分宣傳、溝通鑫苑公司的原則，立場與 方法 。 嚴(yán)格按合同規(guī)定與施工企業(yè)、材料設(shè)備供應(yīng)商開展合作。 施工合同報(bào)主管行政機(jī)關(guān)備案，保證合同合法化。 簽訂《雙方合作宣言》作 為合同的附件，重申誠信合同、法律意識。 按工程里程碑節(jié)點(diǎn)支付工程款，調(diào)動(dòng)施工企業(yè)的積極性。 嚴(yán)格執(zhí)行工程后評價(jià)制度，對履約優(yōu)秀的合作單位授予誠信合作單位 榮譽(yù) 。 第 10 頁 共 78 頁 科學(xué)、規(guī)范地 進(jìn)行工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制。 （ 1） 質(zhì)量控制 政府工程質(zhì)量監(jiān)督站對施工進(jìn)行全程監(jiān)督，組織對 基礎(chǔ)、主體、裝飾、竣工四次 專項(xiàng)驗(yàn)收。 監(jiān)理單位在施工一線對工程進(jìn)行全面質(zhì)量控制，并按規(guī)范對重點(diǎn)部位進(jìn)行旁站監(jiān)督。 所有材料、設(shè)備進(jìn)場前全部經(jīng)有資質(zhì)的檢測單位檢驗(yàn)，不合格材料、設(shè)備禁止進(jìn)入現(xiàn)場。 公司內(nèi)部建立由總工程師全面負(fù)責(zé)、主任工程師、專業(yè)工程師具體負(fù)責(zé)的質(zhì)量管理機(jī)制，并對施工質(zhì)量進(jìn)行梯級監(jiān)控。 分部分項(xiàng)工程專業(yè)工程師抽檢率不低于 60%，主任工程師不低于 30%，總工不低不 10%，工程竣工交付前進(jìn)行 100%檢查。 工程竣工交付合格率 100%，業(yè)主滿意率 95%以上。全部經(jīng)政府質(zhì)量管理部門備案。 （ 2） 進(jìn)度控制 施工前編制規(guī)范的施工組織設(shè)計(jì)，施工組織設(shè)計(jì)經(jīng)總監(jiān)理工程師審定后嚴(yán)格執(zhí)行。 對所有施工單位進(jìn)行 周計(jì)劃考核 ，并輔以嚴(yán)密的獎(jiǎng)懲措施，讓施工單位之間展開進(jìn)度競賽。 以工程形象進(jìn)度為依據(jù)支付工程款。 （ 3） 投資控制 規(guī)范合同條款，實(shí)行施工圖造價(jià)一次包死、變更按實(shí)結(jié)算的計(jì)第 11 頁 共 78 頁 價(jià)方式，減少扯皮，提高合作雙方的工作效率。 施工前認(rèn)真細(xì)致地組織圖紙會(huì)審、技術(shù)交底，最大程度地減少圖紙?jiān)O(shè)計(jì)變更量。 對現(xiàn)場簽證進(jìn)行 100 %檢查 ，杜絕施工單位高估冒算。 嚴(yán)格按政府規(guī)定實(shí)施工地安全文明施工管理 從施工規(guī)劃入手，做好安全文明施工步署。 對各項(xiàng)目部進(jìn)行周安全文明施工考核 、評分、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。 所有標(biāo)段均須獲得市級以上安全文明工地證書 。 （五）合同有效文件的執(zhí)行順序 施工合同及補(bǔ)充協(xié)議書 招標(biāo)文件 預(yù)算答疑 標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件 圖紙 工程量清單 工程預(yù)算書 投標(biāo)書及附件 （六）工程建設(shè)各主要節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容 序號 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 工作內(nèi)容 1 拿地后 30 日歷天 方案設(shè)計(jì)完成 2 拿地后 40 日歷天 工程管理團(tuán)隊(duì)組建完成 3 拿地后 40 日歷天 地質(zhì)勘探系統(tǒng)確定 4 拿地后 60 日歷天 地質(zhì)勘探完成 5 拿地后 90 日歷天 施工圖設(shè)計(jì)完成 6 拿地后 100 日歷天 管理單位確定 7 拿地后 110 日歷天 內(nèi)部招標(biāo)完成 第 12 頁 共 78 頁 8 拿地后 110 日歷天 文物勘探完成 9 拿地后 120 日歷天 三通一平完成 10 拿地后 120 日歷天 工程正式開工 11 開工后 50 日歷天（多層） 開盤銷售、現(xiàn)場具備開盤條件 12 開工后 80 日歷天（小高層） 開盤銷售、現(xiàn)場具備開盤條件 13 開工后 110 日歷天（多層） 現(xiàn)場樣板間完成 14 開工后 120 日歷天（小高層） 現(xiàn)場樣板間完成 15 主體完成 2/3 確定外墻保溫材料 16 主體完成 2/3 確定電梯、屋面瓦、面磚、配電箱合同 17 主體結(jié)頂前 確定涂料、暖氣片、進(jìn)戶門、窗戶、合 同、園林施工合同 18 外架拆除前 確定外網(wǎng)配套合同 19 主體結(jié)頂前 確定智能化設(shè)備型號 20 交付前 60 天 確定標(biāo)識、游樂設(shè)施、健身器材合同 備注：以上時(shí)間節(jié)點(diǎn)為最后期限 （七）工程管理對營銷的影響 工程進(jìn)度計(jì)劃能否按時(shí)完成，直接決定項(xiàng)目能否按計(jì)劃開盤。 例如：開 盤房源價(jià)值 1 億元，按開盤銷售 30％計(jì)，推遲一個(gè)月開盤，影響合同銷售 3000 萬元。全集團(tuán) 10 個(gè)項(xiàng)目，影響銷售額 3 億元，現(xiàn)金回款 1 億元??同時(shí)，推遲開盤，客戶流失無法計(jì)算。 現(xiàn)場施工質(zhì)量、安全文明水平直接影響客戶的信心、成交率、滿意度?? 安全文明狀況好，每個(gè)項(xiàng)