【正文】 中管網(wǎng)通用業(yè)頻道 中管網(wǎng)通用業(yè)頻道 白云飲食文化中心策劃全案 ■ 開(kāi) 發(fā) 商 ： 廣州市金鋒實(shí)業(yè)有限公司 ■ 投 資 商 ： 廣州市白云區(qū)三盛實(shí)業(yè)有限公司 ■ 商業(yè)策劃： 新恒迪商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 ■ 運(yùn)營(yíng)主理： 新恒迪營(yíng)商機(jī)構(gòu) 2020 年 8 月 目 錄 一、項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查 ...................................................... 5 (一 )、白云區(qū)市況 ....................................................................... 5 (二 )、白云區(qū)商業(yè)分析 ................................................................... 7 二、飲食業(yè)態(tài)的分析 ........................................................... 11 A、中國(guó)餐飲市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)與對(duì)策研究 .................................................... 11 B、加入 WTO 后的中國(guó)餐飲業(yè) ............................................................. 25 C、新世紀(jì)社會(huì)餐飲十大現(xiàn)象 ............................................................. 32 D、廣東文化與飲食習(xí)俗 ................................................................. 37 E、客戶加盟意向分析 ................................................................... 42 F、客戶加盟意向分析 ................................................................... 43 三、其它業(yè)態(tài)的分析 ........................................................... 46 ...................................................................... 46 .................................................................... 53 .................................................................... 61 ........................................................................ 67 四、項(xiàng)目定位與命名 ........................................................... 72 項(xiàng)目命名 ............................................................................... 86 通過(guò)以上綜合分析特將此項(xiàng)目命名為： ...................................................... 86 “白云新城匯美食”或“白云飲食文化中心 ” 或 “ 金鋒美食新天地 ” ................ 86 五、項(xiàng)目總的開(kāi)發(fā)思路 ......................................................... 87 我們的開(kāi)發(fā)思路： ........................................................................ 87 六、目標(biāo)客 戶群定位 ........................................................... 89 七、項(xiàng)目功能分區(qū)圖 ........................................................... 90 八、商鋪招商推廣策略 ......................................................... 96 九、招商策略 ............................................................... 102 十、營(yíng)銷(xiāo)方案 ............................................................... 106 營(yíng)銷(xiāo)要領(lǐng)主題設(shè)計(jì)及深化可持續(xù)發(fā)展分析 ................................................ 106 與時(shí)共進(jìn)的黃石路飲食城 .............................................................. 106 黃石路美食城的認(rèn)識(shí) ..................................................................... 106 十一、項(xiàng)目招商人員培訓(xùn)手冊(cè) .................................................. 109 十二、核心問(wèn)題的解決方案 .................................................... 114 122 制定在項(xiàng)目餐飲功能招商戰(zhàn)略 TOWS 策略方案 .............................................. 139 十三、下階段工作內(nèi)容 ........................................................ 140 一、項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查 (一 )、白云區(qū)市況 白云區(qū)位于廣州市的北面東鄰增城，西臨南海，北接花都、從化，南連黃埔天河、越秀、荔灣等區(qū)。全區(qū)總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中本地人口約 75 萬(wàn)人，外來(lái)人口接近 100 萬(wàn)人。 白云 區(qū)人口中約有 100 萬(wàn)人分布在華南快速干道以南的城區(qū)范圍，人口分布較為集中；約有 75 萬(wàn)人分布在華南快速干道以北的農(nóng)村地區(qū)，人口分布較為分散。 2020 年 ,白云區(qū)消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍，社會(huì)消費(fèi)品豐富，消費(fèi)額保持快速增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比 2020 年增長(zhǎng) %?？偭吭谌懈鲄^(qū)排首位，增幅排第三位。消費(fèi)品零售總量增加，增長(zhǎng)速度加快，有力地拉動(dòng)了白云區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。 據(jù)了解，白云區(qū)將發(fā)展成為現(xiàn)代化都市郊區(qū)，新規(guī)劃將為八分區(qū)實(shí)行不同的策略，進(jìn)一步促進(jìn)白云區(qū)的發(fā)展 , 尤其是舊機(jī)場(chǎng)改建成純商業(yè)以后將 對(duì)周邊商業(yè)的發(fā)展起到了決定性作用；加上地鐵二號(hào)線“江夏站”出口對(duì)未來(lái)本項(xiàng)目的影響力。 發(fā)展中心區(qū) 按規(guī)劃，白云區(qū)作為廣州都市區(qū)的一部分，是流溪河水源涵養(yǎng)區(qū)、廣州重要的商貿(mào)物流區(qū)和休閑旅游地。華南快速干線以及北二環(huán)高速公路附近區(qū)域以內(nèi)屬?gòu)V州中心城區(qū)，是廣州舊區(qū)北部疏解區(qū)，作為廣州傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能的延伸、舊城功能的補(bǔ)充，可發(fā)展全市性的商貿(mào)物流業(yè)，開(kāi)發(fā)低密度的高尚居住區(qū)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)以白云新城為核心直徑五公里中心的區(qū)域。 中心城區(qū) 中心城區(qū)分為白云新城商貿(mào)城及周邊發(fā)展區(qū)，作為未來(lái)廣州傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能北延的主要區(qū)域 ；金沙洲－松沙洲－同德圍居住發(fā)展區(qū)，集中發(fā)展一片商業(yè)住宅區(qū)；黃石路汽貿(mào)物流區(qū)；增槎路商貿(mào)發(fā)展區(qū)；石井綜合發(fā)展區(qū)；白云山東麓居住發(fā)展區(qū)，包括同和街與京溪街；南湖西教育旅游居住區(qū)等六大區(qū)域。 2020 年八月舊機(jī)場(chǎng)搬遷工程完成后，新建的白云新城將東至白云山，南至廣園路，西至機(jī)場(chǎng)路，北至華南快速路，區(qū)內(nèi)規(guī)劃總?cè)丝?25 萬(wàn)人。區(qū)域內(nèi)豐富的土地資源、不可復(fù)制的 “ 自然山水 ” 資源以及副城市中心的有利地理?xiàng)l 件，是白云區(qū)發(fā)展的最大優(yōu)勢(shì)所在。 (二 )、白云區(qū)商業(yè)分析 21 整體商業(yè)狀況 白云區(qū)乃廣州市最大的區(qū)域，分布面較廣，商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)分布較散，缺乏有標(biāo)志性的專(zhuān)業(yè)商業(yè)代表，整體看來(lái)急需行業(yè)洗牌，有待整合。其實(shí)白云區(qū)到處暗藏商機(jī)，屬于各種商業(yè)處女地，有待商家挖掘。憑著它有便利的交通網(wǎng)絡(luò)以及現(xiàn)有的地形結(jié)構(gòu)同豐富的人力資源以及低廉的勞動(dòng)力，想必近年內(nèi)將會(huì)有大批商家、企業(yè)進(jìn)駐。 主要以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及批發(fā)市場(chǎng)為主，附帶部分零散商業(yè)，經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者亦主要以外來(lái)人居多。而本地人則主要以出租物業(yè)及自營(yíng)零散商業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)收入。 兩大商場(chǎng)激活白云新商圈 根據(jù)市規(guī)劃局對(duì)白云新城最新規(guī)劃，整個(gè)白云新城將調(diào)整為以純商業(yè)、高檔寫(xiě)字樓為主、居住為輔的大型商用經(jīng)濟(jì)圈 。 在商業(yè)領(lǐng)域，一個(gè)單獨(dú)的商業(yè)項(xiàng)目未必能做旺整個(gè)地段，只有多個(gè)具有不同功能的商業(yè)項(xiàng)目，才可能形成商圈，帶旺區(qū)域發(fā)展。如北京路步行街、中華廣場(chǎng)、天河城商圈等等。在百信廣場(chǎng)和白云新城這兩大商業(yè)項(xiàng)目的周?chē)?，匯聚著時(shí)代花園、白云駿景家園、白云高爾夫花園、祥景花園、匯僑新城、時(shí)代玫瑰園機(jī)場(chǎng)西小區(qū)、外語(yǔ)學(xué)院等眾多樓盤(pán)，必將帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體。 項(xiàng)目所在的黃石路是白云區(qū)商業(yè)較為繁華活躍的地段，而該路段小區(qū)盤(pán)樓價(jià)、租金較高，令目前一、二手房市場(chǎng)出現(xiàn)非常明顯的供不應(yīng)求現(xiàn)象。 需求旺盛供應(yīng)有限，同時(shí)受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激以及區(qū)內(nèi) 人口密集程度的不斷增高，黃石路沿線的商鋪成交逐漸活躍，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，去年第一季度錄得的成交均價(jià)為 8910 元 /平方米，而從第三季度開(kāi)始，商鋪價(jià)格一路走高。而白云區(qū)北部的商業(yè)是由原來(lái)的市場(chǎng)、集市發(fā)展變化而來(lái)，以新市墟、蕭崗市場(chǎng)、宏麗購(gòu)物中心和齊富大廈等為中心，普遍檔次偏低，經(jīng)營(yíng)環(huán)境帶有集市氣息。南部則以樂(lè)嘉路區(qū)域?yàn)橹行?，開(kāi)發(fā)范圍以新開(kāi)發(fā)商鋪的售價(jià)較高，臨街鋪位在 2— 4 萬(wàn)元 /平方米，位置較差或室內(nèi)的售價(jià)在 6000— 7500 元 /平方米，而且市場(chǎng)的承接力較強(qiáng)。而大多數(shù)商鋪的租金每平方米在 40— 150 元之間，而新 市附近的臨街鋪位在 150— 250 元，黃石路則在 50— 110 元之 間。 22 周邊商業(yè)狀況 周邊全方位飲食供應(yīng)點(diǎn)在黃石東與白云大道交界處的京都酒樓，客家王同其它雜牌飲食攤檔等，但離本項(xiàng)目商業(yè)街大約相距二、三公里左右的距離，就憑以上這些食肆亦不能滿足本項(xiàng)目周邊居住人口的飲食等方面消費(fèi)需求， 項(xiàng)目周邊食府、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)主要聚集在廣花二路上（壹心酒店、好時(shí)光酒店、皇都酒店、東江海鮮酒樓、云浮大酒店、周記茶餐廳、以及糧油米面蛋類(lèi)等副食品批發(fā)市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)等）零售行業(yè)有：宏利超市、家誼超市、宏城超市、經(jīng)濟(jì)村、特價(jià)王 等貨倉(cāng)商場(chǎng)，其中有一、二間規(guī)模不大的建材五金店。交通四通八達(dá)（有十幾條公交車(chē)線路經(jīng)過(guò) “ 祥景花園站 ” ）地鐵二號(hào)線剛好經(jīng)過(guò)黃石路江夏出口，現(xiàn)在機(jī)場(chǎng)搬遷，而本項(xiàng)目亦正在規(guī)劃中的“ 白云新城 ” 的輔線上，將造就一個(gè)新的廣州北大門(mén)飲食商圈，填充白云區(qū)美食城的空白。 未能滿足越來(lái)越多新居民的需求，顯得比較分散，缺乏相對(duì)集中的大型飲食城，因此一旦有白云區(qū)商業(yè)飲食物業(yè)推出的信息就備受市場(chǎng)關(guān)注，其中百信廣場(chǎng)、舊機(jī)場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目、時(shí)代新都匯項(xiàng)目尤其突出。 百信廣場(chǎng) 百信廣場(chǎng)總建面積為 43000 平方米，共 4 層，地上三層約 32700 平方 米，負(fù)一層約 10700 平方米。廣 百及家樂(lè)福現(xiàn)已簽約入駐一至三層，這兩大主力租戶加上麥當(dāng)勞，約占總面積的 80%，首層 168 個(gè)商鋪經(jīng)投資者購(gòu)買(mǎi)后，前五年由廣百承租。廣場(chǎng)把陸續(xù)將剩下的面積做成商鋪出售，預(yù)計(jì)首層商鋪的價(jià)格為 30000 元 /平方米，也有一些售價(jià) 10000 元 /平方米的商鋪。 時(shí)代新都匯 時(shí)代新都匯則以 “ 白云區(qū)的北京路 ” 形式的商業(yè)步行街作為經(jīng)營(yíng)模式，包括寫(xiě)字樓、個(gè)體經(jīng)營(yíng)區(qū)域、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、美食城等，預(yù)計(jì)初步租金為 35— 40 元 /平方米 /月。整個(gè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)片區(qū)都將由 3— 4 平方米的小鋪面組成，力求可做到像狀元坊那樣以 小精品吸引人流。 二、飲食業(yè)態(tài)的分析 A、中國(guó)餐飲市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)與對(duì)策研究 中國(guó)的餐飲市場(chǎng)經(jīng)過(guò)二十多年的改革與發(fā)展，已進(jìn)入一個(gè)新的階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)也發(fā)生一些新的變化。中國(guó)加入世貿(mào)組織后，形勢(shì)還會(huì)進(jìn)一步變化。把握這種變化趨勢(shì)，研究制定正確的對(duì)策，對(duì)餐飲企業(yè)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。 中國(guó)同改革開(kāi)放初期相比，全國(guó)餐飲市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)出現(xiàn)四大變化： （一）從競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容看，重點(diǎn)由單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到產(chǎn)品與企業(yè)品牌的競(jìng)爭(zhēng)，文化品位的競(jìng)爭(zhēng) 。在改革初期，餐飲企業(yè)之間主要是打價(jià)格戰(zhàn)，打品種、服務(wù)、 裝修戰(zhàn)；現(xiàn)在情況發(fā)生了變化，消費(fèi)者用餐既要滿足生理需求，又要滿足心理需求，因此，越來(lái)越多的經(jīng)營(yíng)者把注意力轉(zhuǎn)向打造自己的品牌，提高企業(yè)的文化品位。這是一種更高水平的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)然，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，永遠(yuǎn)是重要的競(jìng)爭(zhēng)手段， 但競(jìng)爭(zhēng)的手段是多元的，競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)是變化的。一個(gè)高明的經(jīng)營(yíng)者，不僅要善