【正文】 0%，首層 168 個商鋪經(jīng)投資者購買后，前五年由廣百承租。 未能滿足越來越多新居民的需求，顯得比較分散，缺乏相對集中的大型飲食城，因此一旦有白云區(qū)商業(yè)飲食物業(yè)推出的信息就備受市場關(guān)注，其中百信廣場、舊機場商業(yè)項目、時代新都匯項目尤其突出。 22 周邊商業(yè)狀況 周邊全方位飲食供應(yīng)點在黃石東與白云大道交界處的京都酒樓，客家王同其它雜牌飲食攤檔等，但離本項目商業(yè)街大約相距二、三公里左右的距離，就憑以上這些食肆亦不能滿足本項目周邊居住人口的飲食等方面消費需求， 項目周邊食府、專業(yè)市場、批發(fā)市場主要聚集在廣花二路上（壹心酒店、好時光酒店、皇都酒店、東江海鮮酒樓、云浮大酒店、周記茶餐廳、以及糧油米面蛋類等副食品批發(fā)市場、汽配市場等）零售行業(yè)有：宏利超市、家誼超市、宏城超市、經(jīng)濟村、特價王 等貨倉商場，其中有一、二間規(guī)模不大的建材五金店。南部則以樂嘉路區(qū)域為中心，開發(fā)范圍以新開發(fā)商鋪的售價較高，臨街鋪位在 2— 4 萬元 /平方米，位置較差或室內(nèi)的售價在 6000— 7500 元 /平方米，而且市場的承接力較強。 需求旺盛供應(yīng)有限，同時受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的刺激以及區(qū)內(nèi) 人口密集程度的不斷增高，黃石路沿線的商鋪成交逐漸活躍，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，去年第一季度錄得的成交均價為 8910 元 /平方米，而從第三季度開始，商鋪價格一路走高。在百信廣場和白云新城這兩大商業(yè)項目的周圍，匯聚著時代花園、白云駿景家園、白云高爾夫花園、祥景花園、匯僑新城、時代玫瑰園機場西小區(qū)、外語學院等眾多樓盤，必將帶來龐大的消費群體。 在商業(yè)領(lǐng)域，一個單獨的商業(yè)項目未必能做旺整個地段，只有多個具有不同功能的商業(yè)項目，才可能形成商圈，帶旺區(qū)域發(fā)展。而本地人則主要以出租物業(yè)及自營零散商業(yè)為主要經(jīng)濟收入。憑著它有便利的交通網(wǎng)絡(luò)以及現(xiàn)有的地形結(jié)構(gòu)同豐富的人力資源以及低廉的勞動力，想必近年內(nèi)將會有大批商家、企業(yè)進駐。 (二 )、白云區(qū)商業(yè)分析 21 整體商業(yè)狀況 白云區(qū)乃廣州市最大的區(qū)域，分布面較廣，商業(yè) 網(wǎng)點分布較散，缺乏有標志性的專業(yè)商業(yè)代表，整體看來急需行業(yè)洗牌，有待整合。 2020 年八月舊機場搬遷工程完成后，新建的白云新城將東至白云山，南至廣園路，西至機場路，北至華南快速路，區(qū)內(nèi)規(guī)劃總?cè)丝?25 萬人。華南快速干線以及北二環(huán)高速公路附近區(qū)域以內(nèi)屬廣州中心城區(qū)，是廣州舊區(qū)北部疏解區(qū)，作為廣州傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能的延伸、舊城功能的補充，可發(fā)展全市性的商貿(mào)物流業(yè)，開發(fā)低密度的高尚居住區(qū)，重點開發(fā)以白云新城為核心直徑五公里中心的區(qū)域。 據(jù)了解，白云區(qū)將發(fā)展成為現(xiàn)代化都市郊區(qū)，新規(guī)劃將為八分區(qū)實行不同的策略，進一步促進白云區(qū)的發(fā)展 , 尤其是舊機場改建成純商業(yè)以后將 對周邊商業(yè)的發(fā)展起到了決定性作用；加上地鐵二號線“江夏站”出口對未來本項目的影響力?？偭吭谌懈鲄^(qū)排首位，增幅排第三位。 白云 區(qū)人口中約有 100 萬人分布在華南快速干道以南的城區(qū)范圍，人口分布較為集中；約有 75 萬人分布在華南快速干道以北的農(nóng)村地區(qū)，人口分布較為分散。中管網(wǎng)通用業(yè)頻道 中管網(wǎng)通用業(yè)頻道 白云飲食文化中心策劃全案 ■ 開 發(fā) 商 ： 廣州市金鋒實業(yè)有限公司 ■ 投 資 商 ： 廣州市白云區(qū)三盛實業(yè)有限公司 ■ 商業(yè)策劃： 新恒迪商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 ■ 運營主理： 新恒迪營商機構(gòu) 2020 年 8 月 目 錄 一、項目周邊區(qū)域市場調(diào)查 ...................................................... 5 (一 )、白云區(qū)市況 ....................................................................... 5 (二 )、白云區(qū)商業(yè)分析 ................................................................... 7 二、飲食業(yè)態(tài)的分析 ........................................................... 11 A、中國餐飲市場競爭態(tài)勢與對策研究 .................................................... 11 B、加入 WTO 后的中國餐飲業(yè) ............................................................. 25 C、新世紀社會餐飲十大現(xiàn)象 ............................................................. 32 D、廣東文化與飲食習俗 ................................................................. 37 E、客戶加盟意向分析 ................................................................... 42 F、客戶加盟意向分析 ................................................................... 43 三、其它業(yè)態(tài)的分析 ........................................................... 46 ...................................................................... 46 .................................................................... 53 .................................................................... 61 ........................................................................ 67 四、項目定位與命名 ........................................................... 72 項目命名 ............................................................................... 86 通過以上綜合分析特將此項目命名為： ...................................................... 86 “白云新城匯美食”或“白云飲食文化中心 ” 或 “ 金鋒美食新天地 ” ................ 86 五、項目總的開發(fā)思路 ......................................................... 87 我們的開發(fā)思路： ........................................................................ 87 六、目標客 戶群定位 ........................................................... 89 七、項目功能分區(qū)圖 ........................................................... 90 八、商鋪招商推廣策略 ......................................................... 96 九、招商策略 ............................................................... 102 十、營銷方案 ............................................................... 106 營銷要領(lǐng)主題設(shè)計及深化可持續(xù)發(fā)展分析 ................................................ 106 與時共進的黃石路飲食城 .............................................................. 106 黃石路美食城的認識 ..................................................................... 106 十一、項目招商人員培訓手冊 .................................................. 109 十二、核心問題的解決方案 .................................................... 114 122 制定在項目餐飲功能招商戰(zhàn)略 TOWS 策略方案 .............................................. 139 十三、下階段工作內(nèi)容 ........................................................ 140 一、項目周邊區(qū)域市場調(diào)查 (一 )、白云區(qū)市況 白云區(qū)位于廣州市的北面東鄰增城，西臨南海，北接花都、從化，南連黃埔天河、越秀、荔灣等區(qū)。全區(qū)總?cè)丝? 萬人，其中本地人口約 75 萬人，外來人口接近 100 萬人。 2020 年 ,白云區(qū)消費品市場繁榮活躍，社會消費品豐富，消費額保持快速增長，社會消費品零售總額 億元，比 2020 年增長 %。消費品零售總量增加，增長速度加快，有力地拉動了白云區(qū)經(jīng)濟的快速增長。 發(fā)展中心區(qū) 按規(guī)劃，白云區(qū)作為廣州都市區(qū)的一部分，是流溪河水源涵養(yǎng)區(qū)、廣州重要的商貿(mào)物流區(qū)和休閑旅游地。 中心城區(qū) 中心城區(qū)分為白云新城商貿(mào)城及周邊發(fā)展區(qū)，作為未來廣州傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能北延的主要區(qū)域 ；金沙洲－松沙洲－同德圍居住發(fā)展區(qū)，集中發(fā)展一片商業(yè)住宅區(qū)；黃石路汽貿(mào)物流區(qū)；增槎路商貿(mào)發(fā)展區(qū)；石井綜合發(fā)展區(qū)；白云山東麓居住發(fā)展區(qū)，包括同和街與京溪街；南湖西教育旅游居住區(qū)等六大區(qū)域。區(qū)域內(nèi)豐富的土地資源、不可復制的 “ 自然山水 ” 資源以及副城市中心的有利地理條 件，是白云區(qū)發(fā)展的最大優(yōu)勢所在。其實白云區(qū)到處暗藏商機，屬于各種商業(yè)處女地，有待商家挖掘。 主要以專業(yè)市場及批發(fā)市場為主，附帶部分零散商業(yè)，經(jīng)營者及消費者亦主要以外來人居多。 兩大商場激活白云新商圈 根據(jù)市規(guī)劃局對白云新城最新規(guī)劃，整個白云新城將調(diào)整為以純商業(yè)、高檔寫字樓為主、居住為輔的大型商用經(jīng)濟圈 。如北京路步行街、中華廣場、天河城商圈等等。 項目所在的黃石路是白云區(qū)商業(yè)較為繁華活躍的地段，而該路段小區(qū)盤樓價、租金較高，令目前一、二手房市場出現(xiàn)非常明顯的供不應(yīng)求現(xiàn)象。而白云區(qū)北部的商業(yè)是由原來的市場、集市發(fā)展變化而來，以新市墟、蕭崗市場、宏麗購物中心和齊富大廈等為中心，普遍檔次偏低，經(jīng)營環(huán)境帶有集市氣息。而大多數(shù)商鋪的租金每平方米在 40— 150 元之間，而新 市附近的臨街鋪位在 150— 250 元，黃石路則在 50— 110 元之 間。交通四通八達（有十幾條公交車線路經(jīng)過 “ 祥景花園站 ” ）地鐵二號線剛好經(jīng)過黃石路江夏出口，現(xiàn)在機場搬遷，而本項目亦正在規(guī)劃中的“ 白云新城 ” 的輔線上，將造就一個新的廣州北大門飲食商圈，填充白云區(qū)美食城的空白。 百信廣場 百信廣場總建面積為 43000 平方米，共 4 層，地上三層約 32700 平方 米，負一層約 10700 平方米。廣場把陸續(xù)將剩下的面積做成商鋪出售，預(yù)計首層商鋪的價格為 30000 元 /平方米，也有一些售價 10000 元 /平方米的商鋪。整個個體經(jīng)營片區(qū)都將由 3— 4 平方米的小鋪面組成，力求可做到像狀元坊那樣以 小精品吸引人流。中國加入世貿(mào)組織后，形勢還會進一步變化。 中國同改革開放初期相比，全國餐飲市場競爭的態(tài)勢出現(xiàn)四大變化： （一）從競爭內(nèi)容看，重點由單純的價格競爭、產(chǎn)品質(zhì)量的競爭，發(fā)展到產(chǎn)品與企業(yè)品牌的競爭，文化品位的競爭 。這是一種更高水平的競爭。一個高明的經(jīng)營者，不僅要善于運用傳統(tǒng)的常規(guī)的競爭手段，還要善于隨時根據(jù)市場情況的變化而調(diào)整競爭策略，運用新的更高層次的競爭手段。隨著 餐飲市場的擴大，餐飲業(yè)的業(yè)態(tài)已由過去少數(shù)比較高檔的飯莊酒樓和比較簡陋的攤點小館，發(fā)展到具有能夠滿足不同層次消費群體需要的高檔餐廳與大型酒樓，環(huán)境較好的家常風味餐館，快餐店，地方風味濃厚的小吃店和小吃街，購物、餐飲結(jié)合的超市食府，休閑、娛樂、餐飲于一體的休閑餐廳與文化廣場，異國風情的風味店，方便居民的社區(qū)餐館，以及送餐上門的外賣店等等眾多的業(yè)態(tài)。據(jù) 2020 年統(tǒng)計，營業(yè)額居全國前 100 家的餐飲企業(yè)，差不多都是集團公司和連鎖公司，尤以連鎖占的比 重最大，其營業(yè)額占到 100 強的 %。這種態(tài)勢加劇了市場競爭的復雜性與激烈程度。綜觀幾年來涌現(xiàn)出的一批大的餐飲公司和連鎖企業(yè)，一個共同的特點是它們都尋求向外地擴張，立足和占據(jù)外地市場，甚至打進中心城市和國際性大都市。 （四）從競爭對象看，由民營企業(yè)與國有企業(yè) 競爭為主，發(fā)展到民營企業(yè)之間的競爭為主，進而發(fā)展到