【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 武漢市 xxx 養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營(yíng) 項(xiàng) 目 建 議 書(shū) 湖北 xxx 投資管理有限公司 二 00七年三月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 武漢市 xxx 養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議書(shū) 目 錄 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng)：武漢市 xxx 養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營(yíng)新建項(xiàng)目 二、承辦單位概況 承辦單位：湖北 xxx 投資管理有限公司 住所：武漢市江岸區(qū) 法定代表人： 注冊(cè)資本：人民幣伍佰萬(wàn)元整 企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營(yíng)范圍： 三、擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為武漢市 xxx區(qū) xxx 辦事處、 xxx鎮(zhèn)及 xxx辦事處。首期建設(shè)地點(diǎn)為 xxx 辦事處。 四、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為在 武漢市 xxx 區(qū) xxx 辦事處、 xxx 鎮(zhèn)及 xxx 辦事處興建三個(gè)養(yǎng)老院，形成養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營(yíng)。 首期項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為征地 100 畝，房屋建筑物面積 20200 平方米，床位數(shù)480 個(gè)。 五、建設(shè)年限 首期項(xiàng)目建設(shè)年限為 2 年。 六、慨算投資 首期概算投資總額為 3000 萬(wàn)元人民幣。 七、效益分析 靜態(tài)投資回收期： 年（不含 2年建設(shè)期） 動(dòng)態(tài)投資回收期： 年（不含 2年建設(shè)期） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： ％ 累計(jì) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 1723 萬(wàn)元 年平均利潤(rùn)總額： 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率： ％ 八、項(xiàng)目建議書(shū)編制依據(jù) 本項(xiàng)目建議書(shū)編制的主要依據(jù)是： 《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 ； 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā) [2020]19 號(hào) )； 《湖北省人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的決定》 (2020 年 8 月31日鄂政發(fā)〔 2020〕 55 號(hào) )； 《湖北省社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理實(shí)施細(xì)則》 (試行 ) (鄂民政發(fā) [2020]433 號(hào) 2020 年 9 月 27 日 )； 《武漢市社 會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理實(shí)施辦法》； 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》； 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《 城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》； 武漢市城市總體規(guī)劃（ 1996－ 2020 年）； 《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（ GB505002020）； 《湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》； 1《湖北省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（鄂建造價(jià) [2020]12號(hào)）； 1《湖北省建筑、裝飾裝修、安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表（單位估價(jià)表）》（鄂建 [2020]43 號(hào)）、《湖 北省建筑安裝工程費(fèi)用定額》（鄂建 [2020]44號(hào)）； 1武漢市建設(shè)工程造價(jià)管理站 市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布武漢地區(qū)建筑安裝工程二 00 四年二季度造價(jià)指數(shù)的通知 （武建價(jià)字 [2020]12 號(hào)）； 1《武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、 產(chǎn)業(yè)政策分析 “十一五”期間是中國(guó)全面應(yīng)對(duì)人口老齡化的關(guān)鍵時(shí)期，中國(guó)將積極引導(dǎo)民營(yíng)資本和國(guó)外資本投入到老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)的投入機(jī)制。 《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》提出了“十一五”期間老齡事業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)：繼續(xù)增加財(cái)政對(duì) 社會(huì)保障的投入，多渠道籌措老年社會(huì)保障基金，逐步建立廣泛覆蓋、持續(xù)發(fā)展、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)相適應(yīng)、與其他保障制度相銜接的老年社會(huì)保障體系?；窘⑾鄬?duì)完善的老齡法律法規(guī)政策體系，健全與人口老齡化相適應(yīng)的更加協(xié)調(diào)高效的老齡工作體制；積極推進(jìn)方便老年人生活的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建立健全適應(yīng)家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合的為老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，滿足老年人特殊需求的老年用品市場(chǎng)。進(jìn)一步營(yíng)造敬老、養(yǎng)老、助老和代際和諧的良好氛圍，為實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)”的目標(biāo)創(chuàng)造更為有利的社會(huì)條件；在“十一五”期間，中 國(guó)具體采取一些指標(biāo)化的要求，新增城鎮(zhèn)孤寡老人集中供養(yǎng)的床位 80 萬(wàn)張，來(lái)緩解孤老安置床位緊張的局面，同時(shí)開(kāi)展以生活不能自理和半自理老年人為對(duì)象的愛(ài)心護(hù)理工程試點(diǎn)和示范工作，在大中城市建立一批愛(ài)心護(hù)理院。 《規(guī)劃》提出，要把老齡產(chǎn)業(yè)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃，列入國(guó)家扶持行業(yè)目錄。制定引導(dǎo)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅收、信貸、投資等政策，采取稅收優(yōu)惠、減免費(fèi)用、信貸支持等措施，大力扶植尚在起步階段的老齡產(chǎn)業(yè)，積極鼓勵(lì)、引導(dǎo)和規(guī)范個(gè)體私營(yíng)和外資等非公有資本參與老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鼓勵(lì)吸引社會(huì)力量投資興辦不同檔次的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，引 導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)滿足老年人各種需求的門(mén)類(lèi)齊全、品種多樣、經(jīng)濟(jì)適用的老年用品。 《規(guī)劃》要求，逐步加大老齡事業(yè)投入。各級(jí)財(cái)政要根據(jù)老齡事業(yè)發(fā)展需要，逐步增加對(duì)老年服務(wù)設(shè)施建設(shè)、老年文化教育、老齡科學(xué)研究和老年活動(dòng)等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老齡事業(yè)。充分發(fā)揮各級(jí)老年基金會(huì)和其他組織的作用，積極引導(dǎo)民營(yíng)資本和國(guó)外資金投入老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)投入機(jī)制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 “十一五”期間，武漢出臺(tái) 14 項(xiàng)優(yōu)惠政策，加快社會(huì)福利社會(huì)化 。凡在武漢市區(qū)域內(nèi)，興辦以養(yǎng)老、殘疾人、精神病人、孤兒和棄嬰等為主要服務(wù)對(duì)象的社 會(huì)福利院、兒童福利院、優(yōu)撫醫(yī)院、按摩醫(yī)院、老年公寓、敬老院、托老院、光榮院等各類(lèi)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，均享受有關(guān)優(yōu)惠政策。其中，社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)，憑市級(jí)民政部門(mén)核發(fā)的《社會(huì)福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書(shū)》，享受有關(guān)優(yōu)惠政策。 在經(jīng)費(fèi)方面，各級(jí)財(cái)政部門(mén)將切實(shí)保障國(guó)有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的日常經(jīng)費(fèi)。在建設(shè)方面，社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地將劃撥供地或在土地有償使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)降低。新建社會(huì)福利建設(shè)項(xiàng)目，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)將酌情減免，并免交城市污水處理費(fèi)。新增用電容量，按國(guó)家計(jì)委新規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)減半征收貼費(fèi)。社會(huì)福利機(jī)構(gòu)用水、用 電、用氣，將按居民生活用水、用電、用氣的價(jià)格收費(fèi)等。 在稅收方面，社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的社會(huì)福利服務(wù)所取得的收入免征營(yíng)業(yè)稅，并按照現(xiàn)行國(guó)家稅法規(guī)定，享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策等。 “十一五”規(guī)劃及地方對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各方面的優(yōu)惠政策，給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的興辦提供了良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境。 二、國(guó)際、國(guó)內(nèi)老年人現(xiàn)狀分析 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報(bào)告，在世界各國(guó)中， 60歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達(dá) 23%，其次為希臘的 %和日本的 22%，再次是德國(guó)的 %和瑞典的 %。不過(guò)該組織預(yù)測(cè)，盡管以老人在全國(guó)總 人口中所占比例為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個(gè)“老人大國(guó)”都是發(fā)達(dá)國(guó)家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國(guó)家。 根據(jù)聯(lián)合國(guó)提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字， 2020 年全世界 60 歲以上的老人為 億，占世界人口總數(shù)的 10%。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長(zhǎng) 9000 萬(wàn)。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到 19%，屆時(shí)人口老齡化問(wèn)題最嚴(yán)重的 3個(gè)國(guó)家是西班牙、意大利和日本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 表 世界 60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L(zhǎng)情況（％） 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2020 2020 全世界 發(fā)達(dá)地區(qū) 發(fā)展中國(guó)家 中 國(guó) （資料 來(lái)源：中國(guó)老齡科學(xué)研究中心） 中國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家。目前，我國(guó) 60 歲以上的老人有 億。年輕人的出生比率在下降，長(zhǎng)壽老人卻越來(lái)越多，人口的迅速老齡化是中國(guó)從本世紀(jì)到下個(gè)世紀(jì)都必須面對(duì)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。 中國(guó)人口老齡化的發(fā)展態(tài)勢(shì)大致經(jīng)歷三個(gè)階段：第一階段：從 1982年到 2020年是人口老齡化的過(guò)渡階段；第二階段：從 2020 年到 2020 年是人口老齡化的迅速發(fā)展階段；第三階段：從 2020 年到 2050 年是人口老齡化的高峰階段。 據(jù)權(quán)威部門(mén)預(yù)測(cè)，到 2020 年，中國(guó) 60歲及以上老年人口將達(dá)到 億，約占 總?cè)丝诘?％。其中， 80歲以上老年人將達(dá)到 2132 萬(wàn)，占老年人口總數(shù)的 ％。 全國(guó)老齡工作辦公室提供的調(diào)查資料表明， 60 歲以上老年人的生命期內(nèi)，平均有 1/4 左右的時(shí)間處于肌體功能受損狀態(tài)，需要不同程度的照料和護(hù)理，中國(guó)約有 3250 萬(wàn)老年人需要不同形式的長(zhǎng)期護(hù)理。 5％的老年人有入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的愿望。目前中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位占老年人口的比重僅為 ％，為老年人提供服務(wù)的設(shè)施嚴(yán)重不足。 人口老齡化現(xiàn)象是人類(lèi)社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類(lèi)社會(huì)的進(jìn)步。然而，老年人口比重的日益增大會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè) 結(jié)合、文化心態(tài)、社會(huì)發(fā)展等帶來(lái)一系列的影響，成為 21世紀(jì)中國(guó)必須認(rèn)真對(duì)待，認(rèn)真研究的重大社會(huì)問(wèn)題。中國(guó)人口老齡化給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的主要影響：老齡人口的增長(zhǎng)會(huì)改變?nèi)丝诘膿狃B(yǎng)比，被撫養(yǎng)人口的增加必將加重勞動(dòng)人口的負(fù)擔(dān)；伴隨人口老齡化而產(chǎn)生的勞動(dòng)力年齡結(jié)構(gòu)的老化，必將影響到勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高；人口老齡化將會(huì)使 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí) 際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 用于老年社會(huì)保障的費(fèi)用大量增加，給政府帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)；人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對(duì)物質(zhì)和精神文化生活的特殊需求；人口老齡化引起的家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)變化，使家庭養(yǎng)老功能不斷地弱化。 社會(huì)人口老 齡化，必然對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的重要影響。但我們既要看到人口老齡化所帶來(lái)的負(fù)面影響，也要看到人口老齡化是現(xiàn)代文明的具體體現(xiàn)，老年群體的特殊需求，也是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種動(dòng)力，龐大的老年群體，可以形成可觀的消費(fèi)市場(chǎng)。老齡產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展會(huì)給市場(chǎng)注入新的活力，是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。人口老齡化對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響是多層面的，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，關(guān)鍵是要以積極的姿態(tài)和正確的措施去應(yīng)付，要在建設(shè)現(xiàn)代化的同時(shí)，創(chuàng)造一個(gè)代際和諧、不分年齡，人人共享的社會(huì)。 老齡產(chǎn)業(yè)中，老年福利機(jī)構(gòu)成為許多私營(yíng)企業(yè)瞄準(zhǔn)的“蛋糕”。如今，“ 養(yǎng)兒防老”的觀念已在中國(guó)的家庭尤其是城市家庭中發(fā)生徹底的改變，越來(lái)越多的父母不指望