淺議新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理——外文翻譯(已修改)
2024-09-27 13:58 本頁(yè)面
【正文】 寧波大紅鷹學(xué)院 畢業(yè)論文外文翻譯 所在學(xué)院： 專 業(yè)： 班 級(jí)： 08 財(cái)管 /國(guó)貿(mào) x 班 學(xué) 號(hào) ： 姓 名 ： 指導(dǎo)教師 ： 2020 年 11 月 3 日 譯文： 題目 ： 淺議新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理 一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義 (一 )加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理能夠促進(jìn)企業(yè)的生存和發(fā)展。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金的使用量很大，因此，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，科學(xué)的平衡企業(yè)的收入和支出，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期資本積累，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。尤其是在當(dāng)前國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的環(huán)境中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，努力降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。 (二 )加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有助于提高其內(nèi)在發(fā)展能力 提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái) 務(wù)管理水平，能夠有效促進(jìn)企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)管理水平。由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理涉及較多的指標(biāo)，并且具有綜合性，所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠很好的處理綜合性較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理指標(biāo)，企業(yè)其他方面的管理水平，包括技術(shù)管理、生產(chǎn)管理以及物資管理等水平也會(huì)得到相應(yīng)的提升。 二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題 (一 )開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，收入確定難。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)、實(shí)體龐大、社會(huì)勞動(dòng)消耗量大，前期、中期、后期，不同時(shí)段收入的確定、成本的控制以及資金的籌集都不同于其他企業(yè)，由于整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)存在一定的不確定性，在開(kāi)發(fā)的前期和中期對(duì)收入是否 可以確認(rèn)比較難以判斷，只有在其辦理房屋竣工交付使用，并辦理所有產(chǎn)權(quán)證書之后才可以確認(rèn)收入。而且資金回轉(zhuǎn)到企業(yè)的時(shí)間比較長(zhǎng)，對(duì)于成本核算、成本控制都需要根據(jù)不斷的時(shí)期分時(shí)期進(jìn)行核算，整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作就顯得比較任務(wù)繁重龐大，也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，所以財(cái)務(wù)部門對(duì)于收入的確認(rèn)是比較有難度的。 (二 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與普通的制造企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有很大的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期需要投入巨大的長(zhǎng)期資金，資金周轉(zhuǎn)率特別低，資產(chǎn)負(fù)債率較高，這說(shuō)明了該行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從目前來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 的融資方式主要采取的是債務(wù)融資，特別是依靠銀行的信貸資金，貸款的資金較大，相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控較嚴(yán)，嚴(yán)厲控制銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款額度，再加上土地政策和信貸政策的收縮都使得房地產(chǎn)的融資成本越來(lái)越高，面臨的資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。 (三 )預(yù)算工作執(zhí)行不到位。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，前期開(kāi)發(fā)需要大量的資金投入和長(zhǎng)期持續(xù)的資金保障。資金順暢運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵是預(yù)算管理工作是否執(zhí)行到位。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象 :資金的支出與施工進(jìn)度不一致，不嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃和合同執(zhí)行，超進(jìn)度 或超額支付工程款 。資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴(yán)，對(duì)于一些費(fèi)用的報(bào)銷未能嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)制度規(guī)定執(zhí)行，領(lǐng)導(dǎo)單方面同意支付，導(dǎo)致資金使用的隨意性增大，最終與預(yù)算偏離更大，影響預(yù)算的執(zhí)行。如果預(yù)算執(zhí)行不到位，資金的使用偏離的預(yù)算的要求和規(guī)定，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂情況，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)爛尾樓項(xiàng)目或破產(chǎn)。 (四 )資產(chǎn)負(fù)債率較高，資產(chǎn)流動(dòng)性差。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，資金投入規(guī)模一般都比較大，單憑企業(yè)內(nèi)部的自有資金是難以支付這么大一筆資金的，所以跟銀行貸款是必然的，如果多個(gè)項(xiàng)目一起開(kāi)發(fā)的話，跟銀行的貸款額度就 更大了，這樣就會(huì)導(dǎo)致公司出現(xiàn)債務(wù)償還的風(fēng)險(xiǎn)，所以說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往都是高負(fù)債率、高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨主要是土地、在建工程和在售樓盤，資金的回收周期比較長(zhǎng)，經(jīng)常出現(xiàn)短期資金不足的情況，對(duì)于短期的債務(wù)有時(shí)候不能兌現(xiàn)償還的承諾，很容易致使公司陷入信用危機(jī)。 三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方法 (一 )加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理體系建設(shè) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視資金的使用管理制度，財(cái)務(wù)部門對(duì)在資金的調(diào)度使用和現(xiàn)金的支出審批應(yīng)當(dāng)擁有高度的批準(zhǔn)權(quán)，統(tǒng)一管理資金的使用。對(duì)于下屬財(cái)務(wù)單位則根據(jù)業(yè)務(wù)的規(guī)模 需求設(shè)置兩級(jí)的資金使用權(quán)限，嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線的管理方式，對(duì)于下屬各單位已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入必須全額及時(shí)收繳，所需的費(fèi)用申請(qǐng)需經(jīng)由總部審核批準(zhǔn)再撥付使用。資金的批準(zhǔn)使用經(jīng)由三級(jí)權(quán)限管理可以及時(shí)回收資金，全面及時(shí)的掌握整個(gè)企業(yè)資金的使用狀況，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度，可以避免出現(xiàn)資金沉淀，出現(xiàn)呆賬壞賬的情況，并可以幫助實(shí)現(xiàn)工作流程制度化、規(guī)范化，明確各個(gè)分工環(huán)節(jié)，清除資金流轉(zhuǎn)的內(nèi)部障礙。 (二 )強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制建設(shè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中隨著其業(yè)務(wù)數(shù)量不斷擴(kuò)大也會(huì)面臨越來(lái)越多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及危機(jī)。而且由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特 殊性，許多風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生則造成的損失將是不可估量的。所以必須不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的建設(shè)與完善。首先要在企業(yè)內(nèi)部切實(shí)樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，要實(shí)現(xiàn)從領(lǐng)導(dǎo)要銷售人員，人人以風(fēng)險(xiǎn)防控為己任。 (三 )做好預(yù)算管理工作，保證項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)順暢 通過(guò)預(yù)算管理，促使企業(yè)管理者嚴(yán)格按照預(yù)算規(guī)定進(jìn)行資金的支付，合理地安排和使用資金，并有效降低成本費(fèi)用。具體而言，每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都要有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人首先要對(duì)項(xiàng)目資金需要量和費(fèi)用支出進(jìn)行測(cè)算，編制具體的資金需要量計(jì)劃、成本費(fèi)用耗用計(jì)劃和銷售計(jì)劃，再由項(xiàng)目的工程技術(shù)人員和財(cái)務(wù)部門協(xié) 助做出更詳盡的測(cè)算，不僅要考慮企業(yè)在不同發(fā)展階段下需要多少資金，還要考慮可能獲得的最大資金。嚴(yán)格按照預(yù)算的要求和規(guī)定執(zhí)行，杜絕提前付款、超額付款、單獨(dú)審批、隨意支出的現(xiàn)象，盡快收回資金，統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排資金，減少資金閑置，降低資金成本，保證資金鏈的安全及項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。 (四 )創(chuàng)新建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理信息化。當(dāng)今的社會(huì)是比拼信息的社會(huì)，誰(shuí)掌握了信息獲取的渠道誰(shuí)就能先發(fā)制人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該把整個(gè)企業(yè)的上上下下通過(guò)信息系統(tǒng)統(tǒng)一的聯(lián)系起來(lái)，讓企業(yè)的各個(gè)部門共享企業(yè)的信息。同時(shí)，這樣的信息化建設(shè)也能夠方便 企業(yè)的財(cái)務(wù)部門匯總各個(gè)部門的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，然后通過(guò)統(tǒng)一的分析決策系統(tǒng)掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使企業(yè)能夠做出更加有利于企業(yè)股東的行為。加強(qiáng)創(chuàng)新企業(yè)信息化操作的嚴(yán)密性，防止工作人員走漏于制度之外，掏空企業(yè)的寶貴資源。應(yīng)該設(shè)立嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，事后對(duì)重大的財(cái)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行獨(dú)立的專項(xiàng)審計(jì)。 (五 )改善資金運(yùn)作模式。首先，拓寬負(fù)債資金的來(lái)源。目前情
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