自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新(已修改)
2025-05-29 08:10 本頁(yè)面
【正文】 廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（第五章、第六章、第七章）解 讀 住建廳房產(chǎn)處 黃韜 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) ? 《 物權(quán)法 》 第七十條 ：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)、管理權(quán) ? 專(zhuān)有所有權(quán)指業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分享有的自由使用、收益及處分的權(quán)利 ； ? 共有所有權(quán)系指業(yè)主依據(jù)法律、合同以及管理規(guī)約，對(duì)建筑物的共有部分所共同享有的權(quán)利 ； ? 管理權(quán)， 屬業(yè)主成員權(quán)的范疇，指業(yè)主基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體之一成員而享有權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。 三項(xiàng)權(quán)利之間的關(guān)系： ? 專(zhuān)有權(quán)決定共有權(quán)和管理權(quán)的大小。轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有權(quán)時(shí)，必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓共有權(quán)和管理權(quán)。不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓共有權(quán)且不得要求分割。 ? 費(fèi)用分擔(dān)，收益分配 ——有約定從約定，無(wú)約定以專(zhuān)有部分占總面積的比例確定 。（維修資金的交存、公共部位經(jīng)營(yíng)收益的分配） ? 權(quán)利人可以放棄對(duì)共有權(quán)的占有，但是，不得以放棄權(quán)利為由拒絕履行義務(wù) 。（空置房物業(yè)費(fèi)的繳納） 專(zhuān)有部分 ? 專(zhuān)有部分，其意指 構(gòu)造上能夠明確區(qū)分 ，具有 排他性 且 可獨(dú)立使用 的作為區(qū)分所有權(quán)之所有權(quán)之標(biāo)的的建筑物部分。 共有部分 ? 具體包括：（ 1）建筑物的基本構(gòu)成部分，如支柱、樓頂； ? （ 2）建筑物的共用部分以外的共有部分以及附屬物，如樓梯、走廊； ? （ 3）僅為部分區(qū)分所有人所共有的共有部分，如各層樓之間的樓板等。 第五章 物業(yè)的使用 ? 本章部分從原條例的五條擴(kuò)充到現(xiàn)在的六條，雖然條數(shù)變動(dòng)不多，但內(nèi)容上已經(jīng)作了很大的修改，刪除了原條例中原則性的規(guī)定以及跟 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 和本條例中重復(fù)的部分內(nèi)容，并調(diào)整了部分條款。現(xiàn)在本章的條款主要涵蓋了 使用物業(yè)的行為禁止、物業(yè)轉(zhuǎn)讓和租賃、物業(yè)裝飾裝修、物業(yè)、場(chǎng)地和設(shè)備用途改變、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收交限制 等六項(xiàng)內(nèi)容。 一、使用物業(yè)的行為禁止（第四十六條） ? 維護(hù)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)部分 ? 監(jiān)督主體：其他業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè) ? 監(jiān)督主體有權(quán)予以 制止 ? 制止無(wú)效，負(fù)有報(bào)告義務(wù)的主體：業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè) （案例 1） 案例 1：拆除承重墻致?lián)p案 ? 【 案情 】 陳先生購(gòu)買(mǎi)了廣州市白云區(qū)新海成花園 14棟 801號(hào)房屋一套。 2021年 9月準(zhǔn)備裝修房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋地坪、墻面、構(gòu)造柱等處豎向、橫向、水平向有大小不 等裂縫。陳先生即向開(kāi)發(fā)商廣州新海成房產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新海成公司）和廣州紅喜物業(yè)服務(wù)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)紅喜物業(yè)）反映。經(jīng)上述兩公司派員現(xiàn)場(chǎng)查 看，發(fā)現(xiàn)陳先生樓下 701室的業(yè)主楊先生正在裝修房屋，并將部分承重墻拆除。事發(fā)后，陳先生多次與楊先生、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，但因分歧太大，未能 達(dá)成一致意見(jiàn)。陳先生訴至法院，請(qǐng)求法院判令楊先生、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司三被告修復(fù)受損房屋、消除隱患，賠償 801房屋修繕費(fèi) 30000元。 ? 被告紅喜物業(yè)公司辯稱(chēng)，其作為物業(yè)服務(wù)提供者，已向 701房業(yè)主告知房屋裝修不能違規(guī)等事項(xiàng)。且公司發(fā)現(xiàn) 701房業(yè)主違規(guī)裝修房子行為后，已向楊先生 發(fā)出 整改通知，也報(bào)告了區(qū)房管局、街道辦和居委會(huì)，已盡到了物業(yè)管理應(yīng)該盡的義務(wù) ，故原告目前存在的房屋墻體開(kāi)裂等問(wèn)題，屬房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)與開(kāi)發(fā)商交涉，是業(yè) 主裝修引發(fā)的問(wèn)題應(yīng)和業(yè)主交涉，與被告無(wú)關(guān)。 ? 【 判決結(jié)果 】 紅喜物業(yè)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任 有關(guān)部門(mén)是哪些？ 房地產(chǎn)行政主管部門(mén) 本條所涉及范圍： 第（一）、（二）、（五）項(xiàng) 依據(jù)： ⑴ 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 （建設(shè)部令第 110號(hào)）第三十三條、三十四條 （針對(duì)第（一）、（二）項(xiàng)） ◆ “第三十三條 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。 裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償?！? ◆“第三十四條 裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，由 城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén) 責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！? ⑵ 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 （國(guó)務(wù)院令 379號(hào)）第六十六條 （針對(duì)第（五）項(xiàng)，案例 2） ? ◆ “第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén) 責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用： ? (一 )擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的； ? (二 )擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的 ； ? (三 )擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。 ? 個(gè)
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