西雙版納泰國(guó)城項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案(已修改)
2025-05-28 02:28 本頁(yè)面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 云南動(dòng)力恒通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2021 年 10 月 25 日 項(xiàng)目招商及經(jīng)營(yíng)權(quán)拍賣 西雙版納泰國(guó)城 整體營(yíng)銷方案（初稿） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目背景及分析 一、項(xiàng)目基本情況及合作意向 西雙版納泰國(guó)城項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，建筑密度 39%。作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，自有停車位有 11 個(gè)。 應(yīng)開發(fā)商要求，試圖通過銷售該物業(yè) 5 年 經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回收 600 萬(wàn)元（此為開發(fā)商的最低心理預(yù)期，達(dá)到約 5 萬(wàn)元 /單鋪 的銷售 均 價(jià)）。本方案將基于此基礎(chǔ)條件論證該方案可否實(shí)現(xiàn)，并給出較佳的銷售 組合方案。 二、項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì) 以 2 層結(jié)構(gòu)房屋為主， 該商鋪布局基本采用圍合式布局，項(xiàng)目?jī)?nèi)部通道基本采用 米寬度，通道舒適性上一般 。 且在通道設(shè)置上出現(xiàn)了部分死角 ，在內(nèi)部整體布局上也同樣出現(xiàn)了業(yè)態(tài)規(guī)劃布局不合理的狀態(tài)（餐飲位于中庭、工作操作間條件不具備；而對(duì)于其他零售業(yè)態(tài)的商鋪又基本集中于物業(yè)尾部，容易死街，等）。因此，對(duì)于該物業(yè)的項(xiàng)目操作必須就商業(yè)規(guī)劃布局進(jìn)行改進(jìn)和完善。 —— 產(chǎn)品問題 項(xiàng)目由開發(fā)商以買斷 20 年經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式取得，現(xiàn)準(zhǔn)備拿出 5 年經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行銷售實(shí)現(xiàn)回款。以一個(gè)單鋪 5 萬(wàn)元的價(jià)格進(jìn)行銷售， 則其平均租金差不多在 55元左右（按單鋪 15 平方米計(jì)算），而如果我們要沖到 700 萬(wàn)的銷售額，該項(xiàng)目平均租金差不多需要 65 元 /平方米的價(jià)格才能支撐。而根據(jù)我們的市場(chǎng)結(jié)果來(lái)看，該項(xiàng)目周邊可類比項(xiàng)目怒租金僅為 2548 元 /平方米（下表為市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)）。 因此，鑒于此，我們提醒開發(fā)商需要注意以下 2 點(diǎn)： 一是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃和布局需要做大面積調(diào)整，在增加經(jīng)營(yíng)面積的同時(shí)，又要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 考慮不要出現(xiàn)死鋪、死通道、死角，同時(shí)充分利用中庭的空間面積及利用層高來(lái)調(diào)整和變化空間的層次感。 二是對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期必須降低，不能脫離市場(chǎng)依據(jù)一味求高 回報(bào) ，高回報(bào)必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)（可能導(dǎo)致項(xiàng)目開盤就死）；同時(shí)在銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)的過程中一定要考慮經(jīng)營(yíng)者如何介入并能獲得商鋪投資利潤(rùn)空間（不僅僅是經(jīng)營(yíng)收益） —— 況且該項(xiàng)目還沒有所有權(quán)，投資者投資的保障何在？ 項(xiàng)目 規(guī)劃調(diào)整方向建議 一、 項(xiàng)目原規(guī)劃的問題 本規(guī)劃中，犯了一個(gè)商業(yè)規(guī)劃布局基本原則：主要商業(yè)中心不能放置在無(wú)通道退路的死角內(nèi)，尤其是商業(yè)區(qū)重心嚴(yán)重偏于項(xiàng)目最尾部分。由于在此規(guī)劃下，消費(fèi)者必須經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的交通過程才能到達(dá)。在到達(dá)重點(diǎn)商業(yè)區(qū)過程中，如無(wú)較吸引人的 興奮點(diǎn)，則消費(fèi)沖動(dòng)將逐漸喪失。而作為泰國(guó)城，其重要特色不外 高經(jīng)濟(jì)價(jià) 值 區(qū) 浪費(fèi) 高經(jīng)濟(jì)價(jià) 值區(qū)浪費(fèi) 高 商業(yè) 價(jià)
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