西雙版納泰國城項目整體營銷方案(已修改)
2025-05-28 02:28 本頁面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 云南動力恒通房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2021 年 10 月 25 日 項目招商及經(jīng)營權拍賣 西雙版納泰國城 整體營銷方案（初稿） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目背景及分析 一、項目基本情況及合作意向 西雙版納泰國城項目規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，建筑密度 39%。作為商業(yè)經(jīng)營場所，自有停車位有 11 個。 應開發(fā)商要求，試圖通過銷售該物業(yè) 5 年 經(jīng)營權實現(xiàn)項目投資回收 600 萬元（此為開發(fā)商的最低心理預期，達到約 5 萬元 /單鋪 的銷售 均 價）。本方案將基于此基礎條件論證該方案可否實現(xiàn)，并給出較佳的銷售 組合方案。 二、項目產(chǎn)品分析 項目產(chǎn)品設計 以 2 層結(jié)構房屋為主， 該商鋪布局基本采用圍合式布局，項目內(nèi)部通道基本采用 米寬度，通道舒適性上一般 。 且在通道設置上出現(xiàn)了部分死角 ，在內(nèi)部整體布局上也同樣出現(xiàn)了業(yè)態(tài)規(guī)劃布局不合理的狀態(tài)（餐飲位于中庭、工作操作間條件不具備；而對于其他零售業(yè)態(tài)的商鋪又基本集中于物業(yè)尾部，容易死街，等）。因此，對于該物業(yè)的項目操作必須就商業(yè)規(guī)劃布局進行改進和完善。 —— 產(chǎn)品問題 項目由開發(fā)商以買斷 20 年經(jīng)營權的方式取得，現(xiàn)準備拿出 5 年經(jīng)營權進行銷售實現(xiàn)回款。以一個單鋪 5 萬元的價格進行銷售， 則其平均租金差不多在 55元左右（按單鋪 15 平方米計算），而如果我們要沖到 700 萬的銷售額，該項目平均租金差不多需要 65 元 /平方米的價格才能支撐。而根據(jù)我們的市場結(jié)果來看，該項目周邊可類比項目怒租金僅為 2548 元 /平方米（下表為市場調(diào)研數(shù)據(jù)）。 因此，鑒于此，我們提醒開發(fā)商需要注意以下 2 點： 一是項目商業(yè)規(guī)劃和布局需要做大面積調(diào)整，在增加經(jīng)營面積的同時，又要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 考慮不要出現(xiàn)死鋪、死通道、死角，同時充分利用中庭的空間面積及利用層高來調(diào)整和變化空間的層次感。 二是對項目的預期必須降低，不能脫離市場依據(jù)一味求高 回報 ，高回報必然帶來高風險（可能導致項目開盤就死）；同時在銷售經(jīng)營權的過程中一定要考慮經(jīng)營者如何介入并能獲得商鋪投資利潤空間（不僅僅是經(jīng)營收益） —— 況且該項目還沒有所有權，投資者投資的保障何在？ 項目 規(guī)劃調(diào)整方向建議 一、 項目原規(guī)劃的問題 本規(guī)劃中，犯了一個商業(yè)規(guī)劃布局基本原則：主要商業(yè)中心不能放置在無通道退路的死角內(nèi)，尤其是商業(yè)區(qū)重心嚴重偏于項目最尾部分。由于在此規(guī)劃下，消費者必須經(jīng)歷一個相當長的交通過程才能到達。在到達重點商業(yè)區(qū)過程中，如無較吸引人的 興奮點，則消費沖動將逐漸喪失。而作為泰國城，其重要特色不外 高經(jīng)濟價 值 區(qū) 浪費 高經(jīng)濟價 值區(qū)浪費 高 商業(yè) 價
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