【正文】 1 住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)技術(shù)手冊(cè) （施工圖設(shè)計(jì)階段） 版 北京某 置業(yè)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 2021228 2 第一部分 總則 一、目的 明確住宅產(chǎn)品質(zhì)量特性與技術(shù)參數(shù)要求，作為設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)驗(yàn)證審查的依據(jù) 二、依據(jù) 本手冊(cè)是在國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的基礎(chǔ)之上，結(jié)合本公司前期住宅開(kāi)發(fā)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并參考一些地產(chǎn)業(yè)同行的做法，加以明確、補(bǔ)充和完善編制而成。 三、適用范圍 本手冊(cè)適用于 置業(yè) 項(xiàng)目的全部設(shè)計(jì)內(nèi)容，各相關(guān)合作設(shè)計(jì)單位應(yīng)采取有效措施，使設(shè)計(jì)成果的實(shí)質(zhì)內(nèi) 容充分滿(mǎn)足本手冊(cè)要求。 四、內(nèi)容說(shuō)明 本手冊(cè)以設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)及其他有關(guān)重點(diǎn)需要關(guān)注的方面劃分章節(jié)，各設(shè)計(jì)單位及各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員應(yīng)全面了解本手冊(cè)所有章節(jié)的內(nèi)容。 本手冊(cè)中所列尺寸，未標(biāo)明單位者按毫米計(jì)。 五、解釋權(quán) 本手冊(cè)解釋權(quán)屬 置業(yè)有限公司。 第二部分 總體質(zhì)量特性與技術(shù)參數(shù)要求的分類(lèi)與說(shuō)明 一、總體質(zhì)量特性要求分類(lèi) 功能性要求 —— 滿(mǎn)足中高層次居住舒適度要求（經(jīng)濟(jì)實(shí)用房項(xiàng)目除外），主要包括： ①實(shí)用性②美學(xué)（心理學(xué)）兩大方面，所有專(zhuān)業(yè)均須同時(shí)考慮其綜合效果。 安全性要求 —— ①結(jié)構(gòu)安全（抗震抗 風(fēng)）②防火 ③防水 ④防護(hù) ⑤衛(wèi)生 ⑥環(huán)保 可信性要求 —— ①可靠性（耐久年限）②可維修性 ③保障性 經(jīng)營(yíng)性要求 —— ①綜合比較優(yōu)勢(shì)（相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)）②差異性（創(chuàng)新）③均好性④性?xún)r(jià)比 ⑤超越顧客期望 ⑥實(shí)用率 經(jīng)濟(jì)性要求 —— ①造價(jià)控制（限額設(shè)計(jì)）②比較成本優(yōu)勢(shì) ③運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用④物業(yè)管理成本 適應(yīng)性要求 —— ① 裝修改造 ② 設(shè)備升級(jí)或增加 ③ 使用變化 實(shí)施性要求 —— ① 施工安全 ② 構(gòu)造合理 ③ 施工條件 ④ 采購(gòu)條件 ⑤ 報(bào)建及驗(yàn)收⑥ 設(shè)計(jì)深度 —— 對(duì)所有用材用料的材性、規(guī)格、檔次、設(shè)備參數(shù)、構(gòu)造措施及工程量范圍的描述或 界定能夠滿(mǎn)足據(jù)以進(jìn)行采購(gòu)、施工及預(yù)決算的要求，但不應(yīng)指定品牌或者技術(shù)參數(shù)僅滿(mǎn)足某一品牌產(chǎn)品要求（本公司指定樣本者除外）。 時(shí)間性要求 —— ① 設(shè)計(jì)周期 ② 采購(gòu)周期 ③ 建造周期 二、質(zhì)量特性要求的系統(tǒng)性與關(guān)聯(lián)性 3 住宅是系統(tǒng)性產(chǎn)品，應(yīng)在整體系統(tǒng)中把握各種要求，不可單從某一方面、某一專(zhuān)業(yè)、某一局部考慮。 不同質(zhì)量特性要求之間，具有一定的關(guān)聯(lián)性，既有趨于一致之處，又常具有矛盾，因此，在設(shè)計(jì)中，應(yīng)根據(jù)所涉及部分的具體情況，優(yōu)先滿(mǎn)足該部分占主導(dǎo)控制地位的質(zhì)量特性要求，再兼顧考慮其他方面，達(dá)到綜合最佳效果。 三、技術(shù) 參數(shù)要求說(shuō)明 技術(shù)參數(shù)要求是質(zhì)量特性要求的延伸與體現(xiàn)，使用中不應(yīng)忽視其內(nèi)涵要求，在不適用時(shí)機(jī)械照搬而偏離其本意。 技術(shù)參數(shù)要求分定性與定量?jī)深?lèi)要求，均具有可測(cè)量性與可驗(yàn)證性。 定量要求分為定值與限值兩種。在限值條件下應(yīng)綜合考慮，合理取值。而矛盾的限值又可能導(dǎo)致定值。例如規(guī)定容積率面積，規(guī)劃嚴(yán)格要求為最大值，而經(jīng)濟(jì)性要求用足地價(jià)，為最小值，導(dǎo)致最終面積為盡可能接近的一個(gè)定數(shù)。 第三部分 建筑及裝修部分 內(nèi) 容 完成（√） 未完（ O） 備注 一、甲方控制點(diǎn)設(shè)置 乙方開(kāi)始施工 圖設(shè)計(jì)時(shí)須向甲方提供 建筑專(zhuān)業(yè)統(tǒng)一技術(shù)措施 及 設(shè)計(jì)工作進(jìn)度表 。 乙方在確定做施工圖前應(yīng)提供 技術(shù)指標(biāo)計(jì)算書(shū) ，在確定結(jié)構(gòu)梁柱布置形式以及水、暖、電（強(qiáng)、弱）、天燃?xì)獾雀鲗?zhuān)業(yè)的主要設(shè)計(jì)反映在建筑專(zhuān)業(yè)圖后（戶(hù)型放大圖，廚衛(wèi)詳圖等）形成戶(hù)型綜合圖（比例不小于 1:50） ，報(bào)甲方評(píng)審確定后方可進(jìn)行繼續(xù)下道工序。 園林景觀設(shè)計(jì)反映在建筑專(zhuān)業(yè)圖（包括總體）后需交甲方評(píng)估，確定后方可繼續(xù)下道工序。 乙方遇特殊問(wèn)題并確定解決方案后，需報(bào)甲方評(píng)審，確定后方可進(jìn)行下道工序。 乙方應(yīng)配合甲方 繪制銷(xiāo)售所需的銷(xiāo)售帖圖。 二、住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求 層 高 住宅 米，公寓 米（定位為商住兩用的除外） 外墻： 200 厚 加氣混凝土砌塊 。 （磚混砌分戶(hù)墻： 200 厚 加氣混凝土砌塊 。 4 墻 體 戶(hù)內(nèi)隔墻： 100厚加氣混凝土砌塊。 體結(jié)構(gòu)除外） 廚房、衛(wèi)生間： 100 厚加氣混凝土砌塊。 預(yù)留洞：內(nèi)外墻上所有留洞均應(yīng)有水平和豎向定位； 柱上留洞不僅應(yīng)在建筑圖上標(biāo)注，還應(yīng)在結(jié)構(gòu)圖中采取相應(yīng)措施，并注明。 剪力墻或短肢剪力墻及梁：起 居室與主臥室隔墻的剪力墻或短肢剪力墻及梁，應(yīng)保證主臥室墻面平整；起居室與次臥室或其他輔助房間的剪力墻或短肢剪力墻及梁，應(yīng)保證起居室墻面平整；主臥室與次臥室或其他輔助房間隔墻的剪力墻或短肢剪力墻及梁，應(yīng)保證主臥室墻面平整。 單體砌筑砂漿應(yīng)注明材性及標(biāo)號(hào)。 在說(shuō)明中要求嚴(yán)格控制垂直度與平整度，控制抹灰厚度以保證房間凈空。 在說(shuō)明中要說(shuō)明在不同材質(zhì)交接處，抹灰找平層應(yīng)加掛200 寬鋼絲網(wǎng)（注明規(guī)格與固定方法）以控制裂縫產(chǎn)生。 樓地面 磚混結(jié)構(gòu)所有屋面樓板均采用現(xiàn)澆樓板， 標(biāo)準(zhǔn)層盡量采用預(yù)制樓板。小高層及高層所有樓板均采用現(xiàn)澆樓板 。 衛(wèi)生間：樓板結(jié)構(gòu)預(yù)留 110；施工完成面最高點(diǎn)要比廳房施工完成面低 20。 廚房：樓板結(jié)構(gòu)預(yù)留 60。 居室、臥室的樓板結(jié)構(gòu)預(yù)留 60。 陽(yáng)臺(tái)：樓板結(jié)構(gòu)預(yù)留 40。 公共樓梯間：樓板結(jié)構(gòu)預(yù)留 60；完成面與廳房施工完成面齊平。 樓梯及樓梯平臺(tái)，樓板結(jié)構(gòu)預(yù)留 30。 門(mén)窗 門(mén) 1）小戶(hù)型入戶(hù)門(mén)為 1100 2300，大戶(hù)型入戶(hù)門(mén)按子母門(mén)設(shè)計(jì)尺寸 1200 2300，臥室門(mén) 900 2100，廚房門(mén) 800 2100，衛(wèi)生間門(mén) 8002100，陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)門(mén) 900 2100，管井門(mén)等特殊做法應(yīng)據(jù)具體情況而定并詳細(xì)標(biāo)注。 2）起居室外陽(yáng)臺(tái)門(mén)：門(mén)寬度不小于 2400，且當(dāng)廳開(kāi)間大于 4米時(shí)，門(mén)寬度不小于 2700。南向陽(yáng)臺(tái)封閉時(shí)，僅留洞口。 門(mén)跺 必須設(shè)門(mén)跺，尺寸 120 為宜； 5 凸窗 1）窗臺(tái)：高 500；且窗扇下部至少設(shè) 450 高固定扇。 2）外緣尺寸（外墻面至凸窗板）：標(biāo)準(zhǔn)凸窗為600，不包括線角。 3）導(dǎo)流槽：凸窗遮陽(yáng)板在墻根處應(yīng)設(shè)導(dǎo)流槽，以免遮陽(yáng)板上 的雨水滯留時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致砌體外墻滲漏。 4）擋板：兩側(cè)未設(shè)混凝土擋板的凸窗設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮風(fēng)向因素，開(kāi)啟扇不應(yīng)面向主導(dǎo)風(fēng)向以免引起漏水。 窗 1）洞口寬度：同類(lèi)型房間窗洞口尺寸宜盡量統(tǒng)一，主臥室宜采用凸窗，窗洞口不小于 1800，次臥室窗洞口寬 1500 2）落地窗：距地高 900 高以下應(yīng)為固定窗扇，且全落地窗應(yīng)設(shè) 900高窗護(hù)欄（窗外為陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)時(shí)不受此限制）。 3）窗臺(tái)標(biāo)高：廚房、衛(wèi)生間及廳、房等未特殊注明的窗臺(tái)，均為 900。 4）窗頂標(biāo)高：除特殊設(shè)計(jì)的窗以外，窗 頂距本層建筑樓面標(biāo)高均勻?yàn)?2500。 材質(zhì) 門(mén)窗材質(zhì)為白色塑鋼窗，中空玻璃。衛(wèi)生間、廚房窗外層采用磨砂玻璃 ，其他門(mén)窗玻璃為普通白玻。 標(biāo)注 尺寸 所有門(mén)窗的標(biāo)注尺寸標(biāo)明為洞口尺寸，門(mén)窗實(shí)際尺寸因施工誤差及裝修因素不在設(shè)計(jì)中標(biāo)明。 門(mén)窗 分格 應(yīng)考慮框料大小與玻璃面積的搭配?？紤]到開(kāi)窗的方便，凸窗的平開(kāi)扇寬度不應(yīng)大于 550。整塊玻璃的面積不應(yīng)大于 ㎡。詳圖中的門(mén)窗立面劃分及開(kāi)啟方式僅供門(mén)窗制作參考。 開(kāi)啟 方向 外瞻門(mén)應(yīng)外開(kāi)以防風(fēng)。 門(mén)窗的安全 防護(hù) 應(yīng)按國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范在相應(yīng)位置設(shè)置安全玻璃及防護(hù)欄桿。 6 廚房 櫥柜 1）布置遵循洗切炒的流線。洗菜水槽及燃?xì)鉅t位置需考慮兩人同時(shí)操作的可能。櫥柜的設(shè)計(jì)要考慮微波爐、消毒碗柜的放置（廚房布置要考慮選定的櫥柜生產(chǎn)廠家參與）。同時(shí)，要注意對(duì)水電設(shè)計(jì)的影響。 2）櫥柜寬 550，設(shè)櫥柜處的門(mén)跺最小寬度不小于 600。 3）吊柜深 350，設(shè)吊柜處的門(mén)跺最小寬度不小于 400。 4）平均每戶(hù)櫥柜長(zhǎng)度不小于 3000。 冰箱 1）多層住宅的廚房?jī)?nèi)冰箱位深度不小于 700。 2）冰箱和燃?xì)鉅t不能相臨放置。 3）冰箱位的預(yù)留須注意冰箱門(mén)的開(kāi)啟方便。 地漏 帶生活陽(yáng)臺(tái)的廚房設(shè)在陽(yáng)臺(tái)上，廚房?jī)?nèi)不設(shè)地漏。 熱水器 1）熱水器盡量設(shè)在靠近廚房的生活陽(yáng)臺(tái)上，也可設(shè)在廚房。但應(yīng)考慮外墻預(yù)留直排式燃?xì)鉄崴鞯呐艢饪住? 2）應(yīng)具體標(biāo)明熱水器的位置及形式。 4）廚房就近設(shè)燃?xì)鉄崴鳎帱c(diǎn)供水。 5）考慮天然氣管的走向，要求管線盡可能簡(jiǎn)短、美觀。 6）如果熱水器設(shè)在廚房，則其排煙也設(shè)在外墻梁中（在吊之頂上），預(yù)留￠ 110 洞，洞中標(biāo)高 2550，并注明水平定位，洞口找坡。 排煙道 1）油煙機(jī)排煙管應(yīng)接入成品排煙道。 2）平面尺寸：（煙道選型參照甲方確定的煙道樣本）。 3）位置：應(yīng)盡量靠近燃?xì)庠??？紤]到廚房的面寬及天然氣管進(jìn)口的位置預(yù)留，排煙道應(yīng)盡可能避免靠外墻布置。 4）預(yù)留洞口：洞頂距上層板底 100，預(yù)留￠ 200洞口。 5）應(yīng)結(jié)合排煙道設(shè)置管道井。 7 衛(wèi)生間 洗面盤(pán) 1）主人房洗面盆為臺(tái)盤(pán)，臺(tái)盤(pán)臺(tái)面近深 550，高度 800。 2）臺(tái)盤(pán)鏡面寬度通臺(tái)盤(pán)臺(tái)面長(zhǎng)度 。 3）普通公共衛(wèi)生間浴室洗面盆為柱盤(pán)，柱盤(pán)寬度 600，中心距側(cè)墻距離不小于 400。 4）分離式公共衛(wèi)生間洗手盤(pán)為臺(tái)盤(pán)。 浴缸 1）主人衛(wèi)生間設(shè)浴缸。 2）公共衛(wèi)生間設(shè)淋浴間。 4）平層公寓浴缸尺寸 700 1500。 6）平層公寓淋浴間 850 900。 7）情景洋房淋浴間 850 1000。 8）淋浴間處應(yīng)設(shè)地漏。 9）注意淋浴間浴簾或擋板與衛(wèi)生間窗戶(hù)的關(guān)系，應(yīng)避免浴簾或擋板設(shè)在外窗處。 坐便器 1）坐便器 位置寬度不小于 800。 2）手紙架的設(shè)置應(yīng)避免靠近浴缸或淋浴間。 熱水器 1）衛(wèi)生間不考慮設(shè)燃?xì)鉄崴鳌? 2）由廚房熱水器提供熱水。 地漏 淋浴間內(nèi)地漏位于淋浴頭下部居中，并距墻400。 排氣扇 所有戶(hù)型的衛(wèi)生間均做排氣扇，排氣扇在窗頂外墻預(yù)留￠ 110 排氣孔接排氣扇，排氣扇設(shè)帶開(kāi)關(guān)插座（置于吊頂標(biāo)高以上），開(kāi)關(guān)并聯(lián)于門(mén)口處。 其他 1）排水坡度情況應(yīng)在詳圖中表達(dá)清楚，廚、衛(wèi)門(mén)口應(yīng)標(biāo)明門(mén)口線。 2）下層為臥室或廳室部位時(shí)，衛(wèi)生間的地 面要抬高，或做下沉式衛(wèi)生間，將下水管埋于墊層內(nèi)，防水等級(jí)宜升高。 3）有上下水的潔具應(yīng)考慮噪音對(duì)臥室的影響（如馬桶），盡量避開(kāi)臥室墻面布置。 4）衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)避免有梁穿過(guò)，有梁穿過(guò)時(shí)應(yīng)注意降板與梁的位置關(guān)系。 8 5）給水管、排水管、燃?xì)夤芗笆彝獾挠曷涔懿粦?yīng)發(fā)生沖突，立管不應(yīng)遮擋排氣洞口，不影響開(kāi)窗。 6）洗手臺(tái)面下應(yīng)考慮設(shè)儲(chǔ)物柜空間，并注意地漏與儲(chǔ)物柜之間關(guān)系。 屋 面 坡屋頂轉(zhuǎn)折處結(jié)構(gòu)按折板設(shè)計(jì)，不應(yīng)設(shè)折梁。 需做好通風(fēng)道、下水管等各種管道出屋面的 穿板防水處理。 雨落管的布置盡量隱蔽設(shè)置，如盡量設(shè)在平面凹槽內(nèi)，以減少對(duì)立面影響。并根據(jù)外墻面顏色做相應(yīng)處理。 上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時(shí)，設(shè)防護(hù)措施，并應(yīng)考慮上一