【正文】 商業(yè)物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn) 商業(yè)物業(yè)管理 通過本課程使學(xué)員掌握 物業(yè)運營管 理在房地產(chǎn) 開發(fā)價值鏈 的作用 基于不同戰(zhàn) 略定位及發(fā) 展階段的標(biāo) 桿企業(yè)物業(yè) 管理管控模 式 品牌領(lǐng)導(dǎo)地位 的物業(yè)資產(chǎn)管 理戰(zhàn)略制定 物業(yè)管理企 業(yè)成功要素 案例 ?? 物業(yè)管理的定義、起源、發(fā)展 ?? 在地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的作用及 ?? 物業(yè)管理在地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略地位 ?? 地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)管理運營介入的最佳時機(jī) ?? 早期介入的操作目標(biāo) ?? 運營期的操作目標(biāo) ?? 發(fā)展商打造物業(yè)運營精品樓盤的模式 ?? 發(fā)展商選擇物業(yè)公司的 3 大要素 ?? 城市綜合體物業(yè)管理成功實戰(zhàn)寶典 第一篇：超資產(chǎn)管理價值篇 第二篇：價值體現(xiàn)流程篇 第三篇：成功案例分享 篇 第一篇 資產(chǎn)管理價值篇 資產(chǎn) 。 所 有物 房地產(chǎn) 不動產(chǎn) Property 物業(yè)管理的定義 資產(chǎn)的 管理 資產(chǎn) 經(jīng)營 業(yè)主 服務(wù) 商 內(nèi)部立項 項目論證階段 項目取得 項目策劃階段 項目策劃會 設(shè)計階段 方案評審會 采購階段 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙 工程管理階段 產(chǎn)品交付階段 銷售管理階段 組織項目論證項 目取得 用地規(guī)劃許可證 國有土地使用證 規(guī)劃許可證開工許可證（ 基礎(chǔ)提前施工報建） 辦理房地產(chǎn) 預(yù)售許可證 產(chǎn)權(quán)初始 登記 項目 發(fā)展 市場調(diào)研初步 項目定位 項目定位 項目營銷總案、項目推廣方案策劃 銷售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累） 銷售事務(wù)管理營銷 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方案設(shè)計 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 景觀 /精裝專項設(shè)計、部品策劃 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 設(shè)計 工程條件評估 設(shè)計配合采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、 七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工 程施工 主體結(jié)構(gòu)施工 至具備預(yù)售條件 工程施工 至竣工驗收 銷售及入伙配合工程 物業(yè)方案策劃、設(shè)計配合、 物業(yè)公司選聘 工程施工配合 銷售配合 產(chǎn)品交付管理 入住事務(wù)管理客服 前期成本估算 測算 設(shè)計階段成本控制及測算、 形成控制性目標(biāo)成本確定 合約框架 動態(tài)成本管理 工程 實施階段的成本管理 結(jié)算 后評估成本 投資估算 資金籌劃 資金營運 投資評估財務(wù) 房地產(chǎn)價值鏈模型 VAC—— 房地產(chǎn)開發(fā)特點 指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管 理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套 的 設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維 護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 －－摘自中華人民共和國國務(wù)院令第 379 號 《物 業(yè)管理條例》 物業(yè)管理的定義 物業(yè)管理的起源、發(fā)展 物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60 年代的 英國奧克維婭希爾。 ?? octavia hill, housing and social reform ?? Octavia Hill (18381912) made a defining contribution to the development of a more enlightened approach to the provision and management of housing for working people. Her championship of playgrounds, the army cadet corps and access to mon lands and the countryside more broadly were also important. In this piece we assess her contribution. OCTAVIAHILL 案例 今年以來全國都普遍經(jīng)歷了一輪火熱的 房價上漲，但地處北京中央商務(wù)區(qū)寸土 寸金的核心地帶，建外 SOHO 業(yè)主們卻告 訴記者，他們正面臨著一個最冷的物業(yè) 投資寒冬。 業(yè)主：“我們房價半年前還三萬塊 錢，現(xiàn)在掉到 2 萬 2，掉了八千塊錢?！? 北京建外 SOHO 業(yè)主 “五年前不是 這個樣子，原來我的房子租三萬塊錢， 今天租兩萬塊錢，還得天天給租客去鞠 躬道歉，你可別走這是暫時的停電，這 只是一種假象，因為停電是通知，而不 是拉閘 發(fā)展商品 牌的助推 劑 業(yè)主資產(chǎn)保 值、增值的 操盤手 業(yè)主生活 品 質(zhì)提升 的服務(wù)商 物業(yè)管理在地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略地位 16 戰(zhàn)略定位 甲方物業(yè) 第三方物業(yè) 獨立核算的甲方物業(yè) 整體依附的甲方物業(yè) 經(jīng)營目標(biāo) 一切以甲方利益最大化為出發(fā)點 一切以我方利益最大化為出發(fā)點 甲方利益為主，我方利益為次 目前國內(nèi)大多數(shù)物業(yè)公司，采取的均為自上而下依次發(fā)展的戰(zhàn)略，即由整體依附的甲方物 業(yè)過渡到第三方物業(yè)，但同時也有部分公司采取的為迂回戰(zhàn)術(shù)，先從整體依附的甲方物業(yè) 深耕，達(dá)到獨立核算能力后，再依靠第三方物業(yè)管理，增加所管理物業(yè)的包容度，從而提 升管理水平，至此， 再回到甲方物業(yè)，為甲方服務(wù)，與甲方充分融合，形成一體。這種公 司一般是在龐大的集團(tuán)公司背景下，以集團(tuán)整體的品牌效應(yīng)為先，此以中海物業(yè)為代表。 甲方物業(yè)與第三方物業(yè)的不同戰(zhàn)略定位決定著不同的經(jīng)營目標(biāo) 17 無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無“ x”無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無無 不同戰(zhàn)略定位及不同發(fā)展階段的公司采用不同的物業(yè)系統(tǒng)管理模式 甲方物業(yè)：成長階段 運營管控型 甲方物業(yè)：成熟化發(fā)展階 段 戰(zhàn)略管控型 第三方物業(yè)：專業(yè)化發(fā)展階段 財務(wù)管控型 ?? 房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 /副總經(jīng)理 代行物業(yè)公司總經(jīng)理職責(zé)； ?? 公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理的部門不 設(shè)立行政人事和財務(wù)管理部 門，只負(fù)責(zé)對城市物業(yè)公司 的專業(yè)指導(dǎo)與支持，專業(yè)資 源整合與推行； ?? 設(shè)立品質(zhì)管理部，開展質(zhì)量 體系和業(yè)務(wù)督導(dǎo)工作； ?? 地產(chǎn)城市公司管理物業(yè)公司 的運營線。 ?? 成立物業(yè)事業(yè)部，或者設(shè)立 物業(yè)管理總公司，按照規(guī)范 的法人治理體系獨立運作， 在一定程度上不再接受房地 產(chǎn)公司的管理； ?? 物業(yè)公司與房地 產(chǎn)公司按行 業(yè)慣例開展業(yè)務(wù)合作； ?? 設(shè)立安全部、工程部、環(huán)境 部、客戶呼叫中心等，將專 業(yè)進(jìn)行細(xì)分，負(fù)責(zé)各專業(yè)口 人員培訓(xùn)、指導(dǎo)監(jiān)督和檢查 等專業(yè)整合事項。 ?? 物業(yè)事業(yè)部或物業(yè)管理總公 司完全獨立，與地產(chǎn)系統(tǒng)脫 離，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧， 且成為集團(tuán)的一大利潤中心 ； ?? 建立專業(yè)細(xì)分各大中心，中 心可獨自或聯(lián)合對外拓展承 接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)； ?? 行政、人力資源和財務(wù)管理 的自主管理能力進(jìn)一步提高 。 物業(yè)服務(wù)項目數(shù)量 物業(yè)服務(wù)項目面積 物業(yè)服務(wù)城市數(shù)量 成長階段 成熟化發(fā)展 階段 專業(yè)化發(fā)展階段 18 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 星河集團(tuán) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 休 閑 旅 游 開 發(fā) 經(jīng) 營 酒 店 經(jīng) 營 自 有 物 業(yè) 產(chǎn) 權(quán) 管 理 物 業(yè) 管 理 金 融 資 本 運 作 成長階段的物業(yè)公司（例：星河物業(yè)） 深圳市星河物業(yè)管理有限公司成立于 一九九九年，注冊資金 1500 萬元，隸屬 星河集團(tuán)的全資民營企業(yè)，國家一級物 業(yè)管理資質(zhì)。中物協(xié)會員單位和深物協(xié) 理事單位，《中國物業(yè)管理》和《物業(yè) 管理住宅與房地產(chǎn)》協(xié)辦理事單位。 主要管理的物業(yè)類型包括寫字 樓、商業(yè) 物業(yè)、普通住宅區(qū)、高端住宅區(qū)等 ，物 業(yè)管理面積近 150 萬平方米，且物業(yè)基本 集中于深圳及周邊城市。 星河 COCOPARK 星河第三空間 星河 RICH 零售商業(yè) 星河世紀(jì)大廈 星河發(fā)展中心 寫字樓 星河雅寶高科創(chuàng)新 園 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 星 河 時 代 花 園 輻射城市核心城市 郊區(qū)中 低密度 市區(qū)中 高密度 近郊中 密度 遠(yuǎn)郊低 密度 市區(qū)高 密度 惠 州 星 河 丹 堤 深 圳 星 河 龍 華 常 州 星 河 丹 堤 廣 州 星 河 丹 堤 珠 海 星 河 國 際 深 圳 星 河 丹 堤 ? 19 成熟化發(fā)展階段的物業(yè)公司（例：萬科物業(yè)） 萬科物業(yè)：采用物業(yè)事業(yè)本部對物業(yè)公司的運營管理和物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān) 督，不接受房地產(chǎn)公司的管理，自主分離。 萬科集團(tuán) 董 事 會 辦 公 室 總 裁 辦 公 室 人 力 資 源 部 財 務(wù) 與 資 金 管 理 部 投 資 與 營 銷 管 理 部 建 筑 研 究 中 心 流 程 與 信 息 管 理 部 萬 創(chuàng) 設(shè) 計 管 理 中 心 工 程 管 理 部 物 業(yè) 事 業(yè) 本 部 審 計 監(jiān) 察 部 業(yè)務(wù)管理組 財務(wù)管理組 IT 外包組 物業(yè)事業(yè)本部分為以下三個小 組 規(guī)劃發(fā)展組 20 總經(jīng)理 常務(wù)副總經(jīng)理 總助 /總監(jiān) 萬創(chuàng)公司總經(jīng)理 物業(yè)管理總監(jiān)營銷管理部總監(jiān) 萬創(chuàng)公司 標(biāo)準(zhǔn)化 工業(yè)化 裝修房 項目管理 高端項目 技術(shù)管理 景觀設(shè)計 綜合管理部 程 客戶關(guān)系 HR 運營管理部 經(jīng)營計劃