【正文】 工程 管理制度手冊(cè) 第 2 頁(yè) 共 166 頁(yè) 目 錄 一、 工程部組織 架 構(gòu) 及職責(zé) 組織架構(gòu) 工程部職責(zé) 崗位職責(zé) 二、工程部規(guī)章制度 業(yè)戶報(bào)修處理規(guī)程 工程設(shè)備檔案管理規(guī)定 周報(bào)告、月報(bào)告、年報(bào)告制度 能源管理制度 設(shè)施設(shè)備管理制度 報(bào)告制度 安全運(yùn)行管理制度 高空作業(yè)安全操作規(guī)定 安全用電管理制度 防火及消防安全管理制度 1值班及交接班制度 1機(jī)房管理制度 1機(jī)房安全防火管理規(guī)定 1機(jī)房鑰匙管理制度 1機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 1配電室管理規(guī) 定 1水泵房、水箱間管理規(guī)定 1設(shè)備故障處理規(guī)定 1運(yùn)行事故分析 設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度 2設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度 2設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度 第 3 頁(yè) 共 166 頁(yè) 2工程部人員調(diào)配制度 2設(shè)備修理計(jì)劃的變更、檢查與考核制度 2公共部位巡檢制度 2二次裝修管理制度 三、工程部操作管理規(guī)程 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維保工作規(guī)程 停送電操作規(guī)程 配電房 設(shè)備缺陷工作規(guī)程 配電房 設(shè)備巡檢工作規(guī)程 電氣維修工作規(guī)程 冷水機(jī)組運(yùn)行操作規(guī)程 熱交換站運(yùn)行操作規(guī)程 給排風(fēng)機(jī)、 新風(fēng)機(jī)組操作規(guī)程 給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)操作規(guī)程 1水泵定期保養(yǎng)規(guī)程 1停水管理工作規(guī)程 1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)程 1電梯困人救援規(guī)程 1低壓配電箱（柜）維修保養(yǎng)工作規(guī)程 1低壓配電盤及二次回路的維修保養(yǎng)規(guī)程 1變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程 1直流屏維修保養(yǎng)規(guī)程 電纜井（強(qiáng)、弱）維修保養(yǎng)規(guī)程 2中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng) 2給排水設(shè)備維修保養(yǎng) 2機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn)規(guī)程 第 4 頁(yè) 共 166 頁(yè) 2房屋公用設(shè)施的維修 方法 2消防系統(tǒng)檢查維護(hù)、保養(yǎng)細(xì)則 2消防工程維修過(guò)程中的應(yīng)急措施 2電梯維修保養(yǎng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 四、運(yùn)行操作表格 HDXXGC002A02 工程維修匯總表 HDXXGC003A01 設(shè)備臺(tái)帳 HDXXGC003A02 設(shè)備檔案 HDXXGC004A01 工程部周工作報(bào)告 HDXXGC004A02 工程部月管理報(bào)告 HDXXGC005A01 能源消耗統(tǒng)計(jì)表 HDXXGC006A01 工程部采購(gòu)申請(qǐng)單 HDXXGC006A02 工具借用記錄表 HDXXGC006A03 設(shè)備登記卡 HDXXGC006A04 單元設(shè)備檔案卡 1 HDXXGC006A05 工程項(xiàng)目質(zhì)保期及單位聯(lián)系情況一覽表 1 HDXXGC007A01 值班記錄 1 HDXXGC010A01 工作票 1 HDXXGC015A01 鑰匙借用登記表 1 HDXXGC016A01 設(shè)備房出入登記表 1 HDXXGC017A01 低壓電房設(shè)備檢查表 1 HDXXGC017A02 高壓電房設(shè)備檢 查表 1 HDXXGC017A03 高、低壓配電柜保養(yǎng)維修工作單 1 HDXXGC029A01 設(shè)備維修記錄 HDXXGC030A01 倒閘操作票 2 HDXXGC031A01 設(shè)備缺陷記錄表 2 HDXXGC032A01 配電房 運(yùn)行日志 2 HDXXGC033A01 設(shè)備維修保養(yǎng)記錄 第 5 頁(yè) 共 166 頁(yè) 2 HDXXGC034A01 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行日志 2 HDXXGC035A01 熱交換器運(yùn)行記錄 2 HDXXGC036A01 給排風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)月檢查 表 2 HDXXGC036A02 給排風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)季檢查表 2 HDXXGC036A03 給排風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)年檢查表 2 HDXXGC037A01 水泵運(yùn)行記錄 HDXXGC039A01 水泵保養(yǎng)維修工作單 3 HDXXGC042A01 消防設(shè)備維保運(yùn)行記錄 3 HDXXGC043A01 事件報(bào)告 3 HDXXGC056A01 電梯日巡檢記錄 五、突發(fā)事件處理 各系統(tǒng)緊急突發(fā)事件操作規(guī)程 幾種常見(jiàn)的緊急突發(fā)事件的處理 電梯困人應(yīng)急預(yù)案 臺(tái)風(fēng)或特大暴雨應(yīng)急處理操作規(guī)程 給排水應(yīng)急操作規(guī)程 停電應(yīng)急處理操作規(guī)程 第 6 頁(yè) 共 166 頁(yè) 一、工程部組織 架 構(gòu) 及職責(zé) 組織架構(gòu) 運(yùn)行技工若干 若干維修技工若干裝修技工文員 1名1名倉(cāng)庫(kù)管理員維修主任1名1名運(yùn)行主任裝修主任1名1名工程經(jīng)理 說(shuō)明：裝修主任兼建筑結(jié)構(gòu) 、 裝修專業(yè)工程師，運(yùn)行主任兼電氣專業(yè)工程師，維修主任兼給排水、空調(diào)專業(yè)工程師 ，倉(cāng)庫(kù)管理員由文員兼任 。 工程部職責(zé) 、 負(fù)責(zé)房屋 及其 設(shè)施（設(shè)備）、供 配 電系統(tǒng) （含發(fā)電機(jī)） 、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)等 的 運(yùn)行管理、維 修 保養(yǎng)及 其 外委檢 修的監(jiān)督、檢查、考評(píng)等工作。 、 負(fù)責(zé)制訂所屬公共設(shè)施（設(shè)備）、房屋設(shè)施（設(shè)備）、機(jī)電設(shè)施（設(shè)備）、基礎(chǔ)配套設(shè)施（設(shè)備）的各項(xiàng)管理制度和技術(shù)規(guī)程。 、 負(fù)責(zé)新建項(xiàng)目的房屋設(shè)施（設(shè)備）、公共設(shè)施（設(shè)備）、配套設(shè)施（設(shè)備）等項(xiàng)目工程的接管驗(yàn)收工作及工程資料、技術(shù)資料的移交、核實(shí)、整理 、歸 檔工作。 、 負(fù)責(zé)編制設(shè)備設(shè)施管理臺(tái)賬、設(shè)備卡、設(shè)備標(biāo)識(shí)及 大型設(shè)備檔案 。 、 負(fù)責(zé)編制設(shè)備設(shè)施大 （ 中 ） 修、工程改造、設(shè)備更新方案及月度、季度、年度維修保養(yǎng)工作計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算和資金使用計(jì)劃，經(jīng) 主管 領(lǐng)導(dǎo)審批后組織實(shí)施 。 、 配合 客戶服務(wù) 部做好用戶入住時(shí)房屋設(shè)備設(shè)施的交驗(yàn)記錄工作。 、 負(fù)責(zé)做好與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同 起草、 評(píng)審工作及外包工程項(xiàng)目監(jiān)督、檢查、考核，確保施工質(zhì)量。 、 負(fù)責(zé)用戶裝修方案的審 核 并監(jiān)督裝修施工 過(guò)程，參與裝修工程驗(yàn)收 。 第 7 頁(yè) 共 166 頁(yè) 、 負(fù)責(zé)制訂各項(xiàng)能源消耗管理規(guī)程，開源節(jié)流、控制能源消耗成本。 、 為 用 戶提供熱誠(chéng)、快捷、高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 、 負(fù)責(zé)緊急情況下的搶險(xiǎn)和突發(fā)事件的處理工作。 、負(fù)責(zé)本部門員工的管理、業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。 、完成領(lǐng)導(dǎo)指派的工作。 崗位職責(zé) 、 工程經(jīng)理崗位職責(zé) 總 物業(yè)經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部的全面管理工作。 、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)。 客戶服務(wù)中心 簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 ，確保各設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。 ，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止發(fā)生安全事故。 、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一 次全面檢查。 ，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。 、設(shè)備相關(guān)工程的驗(yàn)收及其配套設(shè)施的完善與改造工作。 、建立和管理工作。 。 。 總 物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。 、文員崗位職責(zé) 、圖紙及技術(shù)資料的建檔和統(tǒng)一管理工作。 、文件以及設(shè)備運(yùn)行記錄的管理。 。 。 、校對(duì)及傳真工作。 。 。 、運(yùn)行主 任 崗位職責(zé) 第 8 頁(yè) 共 166 頁(yè) 設(shè) 備系統(tǒng)的日常運(yùn)行、 維 護(hù) 保養(yǎng) 。掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 設(shè) 備系統(tǒng) 外委檢修 、保養(yǎng) 的監(jiān)督、檢查、考評(píng)工作 。 管理制度和技術(shù)規(guī)程 ，經(jīng)審核批準(zhǔn)后組織實(shí)施。 ，經(jīng)審核批準(zhǔn)后貫徹使用。 接管驗(yàn)收 及資料歸 檔 的組織工作。 ，并親自執(zhí)行檢查。 。 ，控制運(yùn)行成本。 、維修主 任 崗位職責(zé) 設(shè)備設(shè)施 維 修、工程改造、設(shè)備更新 工作。 。 。 、注意事項(xiàng)。編制大 修工藝、程序。 為 業(yè)主 提供 服務(wù)。 客戶服務(wù) 部做好 業(yè)主 入住時(shí)的交驗(yàn)工作 。 。 、 裝修主任 崗位職責(zé) 業(yè)主 裝修施工圖的審核工作，對(duì) 業(yè)主 所送的裝修 資料 包括裝修材料、間隔布臵、空調(diào)、電氣、消防等 進(jìn)行 全面審核 。 ，發(fā)給裝修期間的文件及表格，提醒裝修 施工 單位有關(guān)裝修的注意事項(xiàng) 。 ，并提供整改方案及要求供 業(yè)主 參考 。 業(yè)主 裝修隊(duì)伍的 審查工作，包括特種作業(yè)人員的操作證件和施工隊(duì)的資質(zhì)審查 。 客戶服務(wù) 部對(duì) 完成 裝修 的 單元 進(jìn)行檢查 驗(yàn) 收 工作 。 、 倉(cāng)庫(kù)管理員 崗位職責(zé) （文員兼任） . 嚴(yán)格執(zhí)行入庫(kù)手續(xù)，入庫(kù)的物料分 類整齊存 放，杜絕不安全因素 。 并設(shè)物料卡，標(biāo)識(shí)清楚。 第 9 頁(yè) 共 166 頁(yè) 入庫(kù)后及時(shí)入賬，準(zhǔn)確登記。 。 ，憑單下賬，不跨月記賬，按時(shí)上交報(bào)表，做到賬、物、卡一致。 ，保證 倉(cāng)庫(kù)存貨賬實(shí)相符。 原始憑證，賬本以及各類文件 。 、運(yùn)行技 工 崗位職責(zé) ，防止發(fā)生安全事故。 設(shè) 備系統(tǒng)的日常運(yùn)行、 維 護(hù) 保養(yǎng) 。 、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，認(rèn)真填寫巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。隨時(shí)掌握設(shè)備運(yùn)行狀況。 ，認(rèn)真填寫交接班記錄或保養(yǎng)記錄。 ，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。 ，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好 。 、形式的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平和工作能力。 、維修技 工 崗位職責(zé) 、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修方法，做一名合格的維修人員。 ，嚴(yán)格按照維修主 任 的工作要求、注意事項(xiàng)和大修工藝、程序開展維修。 。 。 、形式的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平和工作能力。 裝 修技 工 崗位職責(zé) 裝修 的 現(xiàn)場(chǎng) 監(jiān) 管工作 ， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)做出相應(yīng)處理 。 。 ，以書面或口頭方式通知 業(yè)主 進(jìn)行整改，并檢查整改后的效果，做好書面記錄 。 。 第 10 頁(yè) 共 166 頁(yè) 二、 工程部規(guī)章制度 ? 業(yè)戶報(bào)修處理規(guī)程 1 目的 盡快處理業(yè)主 (用戶 )的報(bào)修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)，評(píng)價(jià)維修服務(wù)質(zhì)量，提高維修服務(wù)水平。 2 適用范圍 適用于園區(qū)業(yè)主（用戶）提出維修服務(wù)要求的處理。 3 職責(zé) 園區(qū)保 潔員負(fù)責(zé)樓層公共場(chǎng)所的報(bào)修工作，公司各部門發(fā)現(xiàn) 問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向客服前臺(tái) 報(bào)修。 安管人 員、工程 人 員巡樓時(shí)檢查樓層公用設(shè)施的完好情況， 對(duì)故障部位進(jìn)行補(bǔ)報(bào)。 客服部 負(fù)責(zé)接收業(yè)主（用戶）、保潔員和公司其他部門人員的報(bào)修事項(xiàng)；負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的分遞傳達(dá)工作；負(fù)責(zé)信息的反饋和維修過(guò)程中相關(guān)事宜的協(xié)調(diào)工作。 工程部（水、電）負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)和維修工作。 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)維修工作的監(jiān)督及對(duì)《客戶服務(wù)通知單》以外的報(bào)修內(nèi)容的評(píng)審工作。 客服部 負(fù)責(zé)對(duì)報(bào)修處理工作的