【正文】 工程 管理制度手冊 第 2 頁 共 166 頁 目 錄 一、 工程部組織 架 構(gòu) 及職責 組織架構(gòu) 工程部職責 崗位職責 二、工程部規(guī)章制度 業(yè)戶報修處理規(guī)程 工程設(shè)備檔案管理規(guī)定 周報告、月報告、年報告制度 能源管理制度 設(shè)施設(shè)備管理制度 報告制度 安全運行管理制度 高空作業(yè)安全操作規(guī)定 安全用電管理制度 防火及消防安全管理制度 1值班及交接班制度 1機房管理制度 1機房安全防火管理規(guī)定 1機房鑰匙管理制度 1機電設(shè)備房出入管理制度 1配電室管理規(guī) 定 1水泵房、水箱間管理規(guī)定 1設(shè)備故障處理規(guī)定 1運行事故分析 設(shè)備預(yù)防性維護保養(yǎng)制度 2設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度 2設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度 第 3 頁 共 166 頁 2工程部人員調(diào)配制度 2設(shè)備修理計劃的變更、檢查與考核制度 2公共部位巡檢制度 2二次裝修管理制度 三、工程部操作管理規(guī)程 機電設(shè)備運行維保工作規(guī)程 停送電操作規(guī)程 配電房 設(shè)備缺陷工作規(guī)程 配電房 設(shè)備巡檢工作規(guī)程 電氣維修工作規(guī)程 冷水機組運行操作規(guī)程 熱交換站運行操作規(guī)程 給排風機、 新風機組操作規(guī)程 給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)操作規(guī)程 1水泵定期保養(yǎng)規(guī)程 1停水管理工作規(guī)程 1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護周期及質(zhì)量標準 1消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作規(guī)程 1電梯困人救援規(guī)程 1低壓配電箱（柜）維修保養(yǎng)工作規(guī)程 1低壓配電盤及二次回路的維修保養(yǎng)規(guī)程 1變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程 1直流屏維修保養(yǎng)規(guī)程 電纜井（強、弱）維修保養(yǎng)規(guī)程 2中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng) 2給排水設(shè)備維修保養(yǎng) 2機電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗規(guī)程 第 4 頁 共 166 頁 2房屋公用設(shè)施的維修 方法 2消防系統(tǒng)檢查維護、保養(yǎng)細則 2消防工程維修過程中的應(yīng)急措施 2電梯維修保養(yǎng)驗收標準 四、運行操作表格 HDXXGC002A02 工程維修匯總表 HDXXGC003A01 設(shè)備臺帳 HDXXGC003A02 設(shè)備檔案 HDXXGC004A01 工程部周工作報告 HDXXGC004A02 工程部月管理報告 HDXXGC005A01 能源消耗統(tǒng)計表 HDXXGC006A01 工程部采購申請單 HDXXGC006A02 工具借用記錄表 HDXXGC006A03 設(shè)備登記卡 HDXXGC006A04 單元設(shè)備檔案卡 1 HDXXGC006A05 工程項目質(zhì)保期及單位聯(lián)系情況一覽表 1 HDXXGC007A01 值班記錄 1 HDXXGC010A01 工作票 1 HDXXGC015A01 鑰匙借用登記表 1 HDXXGC016A01 設(shè)備房出入登記表 1 HDXXGC017A01 低壓電房設(shè)備檢查表 1 HDXXGC017A02 高壓電房設(shè)備檢 查表 1 HDXXGC017A03 高、低壓配電柜保養(yǎng)維修工作單 1 HDXXGC029A01 設(shè)備維修記錄 HDXXGC030A01 倒閘操作票 2 HDXXGC031A01 設(shè)備缺陷記錄表 2 HDXXGC032A01 配電房 運行日志 2 HDXXGC033A01 設(shè)備維修保養(yǎng)記錄 第 5 頁 共 166 頁 2 HDXXGC034A01 空調(diào)系統(tǒng)運行日志 2 HDXXGC035A01 熱交換器運行記錄 2 HDXXGC036A01 給排風機、新風機月檢查 表 2 HDXXGC036A02 給排風機、新風機季檢查表 2 HDXXGC036A03 給排風機、新風機年檢查表 2 HDXXGC037A01 水泵運行記錄 HDXXGC039A01 水泵保養(yǎng)維修工作單 3 HDXXGC042A01 消防設(shè)備維保運行記錄 3 HDXXGC043A01 事件報告 3 HDXXGC056A01 電梯日巡檢記錄 五、突發(fā)事件處理 各系統(tǒng)緊急突發(fā)事件操作規(guī)程 幾種常見的緊急突發(fā)事件的處理 電梯困人應(yīng)急預(yù)案 臺風或特大暴雨應(yīng)急處理操作規(guī)程 給排水應(yīng)急操作規(guī)程 停電應(yīng)急處理操作規(guī)程 第 6 頁 共 166 頁 一、工程部組織 架 構(gòu) 及職責 組織架構(gòu) 運行技工若干 若干維修技工若干裝修技工文員 1名1名倉庫管理員維修主任1名1名運行主任裝修主任1名1名工程經(jīng)理 說明：裝修主任兼建筑結(jié)構(gòu) 、 裝修專業(yè)工程師，運行主任兼電氣專業(yè)工程師，維修主任兼給排水、空調(diào)專業(yè)工程師 ，倉庫管理員由文員兼任 。 工程部職責 、 負責房屋 及其 設(shè)施（設(shè)備）、供 配 電系統(tǒng) （含發(fā)電機） 、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)等 的 運行管理、維 修 保養(yǎng)及 其 外委檢 修的監(jiān)督、檢查、考評等工作。 、 負責制訂所屬公共設(shè)施（設(shè)備）、房屋設(shè)施（設(shè)備）、機電設(shè)施（設(shè)備）、基礎(chǔ)配套設(shè)施（設(shè)備）的各項管理制度和技術(shù)規(guī)程。 、 負責新建項目的房屋設(shè)施（設(shè)備）、公共設(shè)施（設(shè)備）、配套設(shè)施（設(shè)備）等項目工程的接管驗收工作及工程資料、技術(shù)資料的移交、核實、整理 、歸 檔工作。 、 負責編制設(shè)備設(shè)施管理臺賬、設(shè)備卡、設(shè)備標識及 大型設(shè)備檔案 。 、 負責編制設(shè)備設(shè)施大 （ 中 ） 修、工程改造、設(shè)備更新方案及月度、季度、年度維修保養(yǎng)工作計劃、費用預(yù)算和資金使用計劃，經(jīng) 主管 領(lǐng)導(dǎo)審批后組織實施 。 、 配合 客戶服務(wù) 部做好用戶入住時房屋設(shè)備設(shè)施的交驗記錄工作。 、 負責做好與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同 起草、 評審工作及外包工程項目監(jiān)督、檢查、考核，確保施工質(zhì)量。 、 負責用戶裝修方案的審 核 并監(jiān)督裝修施工 過程，參與裝修工程驗收 。 第 7 頁 共 166 頁 、 負責制訂各項能源消耗管理規(guī)程，開源節(jié)流、控制能源消耗成本。 、 為 用 戶提供熱誠、快捷、高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 、 負責緊急情況下的搶險和突發(fā)事件的處理工作。 、負責本部門員工的管理、業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。 、完成領(lǐng)導(dǎo)指派的工作。 崗位職責 、 工程經(jīng)理崗位職責 總 物業(yè)經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責工程部的全面管理工作。 、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實。 客戶服務(wù)中心 簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達的各項管理指標和經(jīng)濟指標。 ，確保各設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。 ，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。 、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一 次全面檢查。 ，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。 、設(shè)備相關(guān)工程的驗收及其配套設(shè)施的完善與改造工作。 、建立和管理工作。 。 。 總 物業(yè)經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務(wù)。 、文員崗位職責 、圖紙及技術(shù)資料的建檔和統(tǒng)一管理工作。 、文件以及設(shè)備運行記錄的管理。 。 。 、校對及傳真工作。 。 。 、運行主 任 崗位職責 第 8 頁 共 166 頁 設(shè) 備系統(tǒng)的日常運行、 維 護 保養(yǎng) 。掌握設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 設(shè) 備系統(tǒng) 外委檢修 、保養(yǎng) 的監(jiān)督、檢查、考評工作 。 管理制度和技術(shù)規(guī)程 ，經(jīng)審核批準后組織實施。 ，經(jīng)審核批準后貫徹使用。 接管驗收 及資料歸 檔 的組織工作。 ，并親自執(zhí)行檢查。 。 ，控制運行成本。 、維修主 任 崗位職責 設(shè)備設(shè)施 維 修、工程改造、設(shè)備更新 工作。 。 。 、注意事項。編制大 修工藝、程序。 為 業(yè)主 提供 服務(wù)。 客戶服務(wù) 部做好 業(yè)主 入住時的交驗工作 。 。 、 裝修主任 崗位職責 業(yè)主 裝修施工圖的審核工作，對 業(yè)主 所送的裝修 資料 包括裝修材料、間隔布臵、空調(diào)、電氣、消防等 進行 全面審核 。 ，發(fā)給裝修期間的文件及表格，提醒裝修 施工 單位有關(guān)裝修的注意事項 。 ，并提供整改方案及要求供 業(yè)主 參考 。 業(yè)主 裝修隊伍的 審查工作，包括特種作業(yè)人員的操作證件和施工隊的資質(zhì)審查 。 客戶服務(wù) 部對 完成 裝修 的 單元 進行檢查 驗 收 工作 。 、 倉庫管理員 崗位職責 （文員兼任） . 嚴格執(zhí)行入庫手續(xù)，入庫的物料分 類整齊存 放，杜絕不安全因素 。 并設(shè)物料卡，標識清楚。 第 9 頁 共 166 頁 入庫后及時入賬，準確登記。 。 ，憑單下賬，不跨月記賬，按時上交報表，做到賬、物、卡一致。 ，保證 倉庫存貨賬實相符。 原始憑證，賬本以及各類文件 。 、運行技 工 崗位職責 ，防止發(fā)生安全事故。 設(shè) 備系統(tǒng)的日常運行、 維 護 保養(yǎng) 。 、設(shè)備進行全面巡視、檢查，認真填寫巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。隨時掌握設(shè)備運行狀況。 ，認真填寫交接班記錄或保養(yǎng)記錄。 ，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。 ，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好 。 、形式的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平和工作能力。 、維修技 工 崗位職責 、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修方法，做一名合格的維修人員。 ，嚴格按照維修主 任 的工作要求、注意事項和大修工藝、程序開展維修。 。 。 、形式的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平和工作能力。 裝 修技 工 崗位職責 裝修 的 現(xiàn)場 監(jiān) 管工作 ， 發(fā)現(xiàn)問題及時做出相應(yīng)處理 。 。 ，以書面或口頭方式通知 業(yè)主 進行整改，并檢查整改后的效果，做好書面記錄 。 。 第 10 頁 共 166 頁 二、 工程部規(guī)章制度 ? 業(yè)戶報修處理規(guī)程 1 目的 盡快處理業(yè)主 (用戶 )的報修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)，評價維修服務(wù)質(zhì)量，提高維修服務(wù)水平。 2 適用范圍 適用于園區(qū)業(yè)主（用戶）提出維修服務(wù)要求的處理。 3 職責 園區(qū)保 潔員負責樓層公共場所的報修工作，公司各部門發(fā)現(xiàn) 問題應(yīng)及時向客服前臺 報修。 安管人 員、工程 人 員巡樓時檢查樓層公用設(shè)施的完好情況， 對故障部位進行補報。 客服部 負責接收業(yè)主（用戶）、保潔員和公司其他部門人員的報修事項；負責報修內(nèi)容的分遞傳達工作；負責信息的反饋和維修過程中相關(guān)事宜的協(xié)調(diào)工作。 工程部（水、電）負責報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認和維修工作。 工程部經(jīng)理負責對維修工作的監(jiān)督及對《客戶服務(wù)通知單》以外的報修內(nèi)容的評審工作。 客服部 負責對報修處理工作的