【正文】 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 一 部分 可行性研究 一、可行性研究分析 【判定原則】 商業(yè)中心的形成是一個自發(fā)的過程，它需要時間和歷史的積累和延續(xù)，是一個城市商業(yè)沉淀的結(jié)晶。而在一個沒有任何商業(yè)基礎的規(guī)劃地塊上，進行全新的商業(yè)項目的開發(fā)，相當于用開發(fā)企業(yè)自身的力量和資金，在短時間內(nèi)完成原本社會和歷史需要長時間才能完成的工作，其難度和風險不言而喻。 因此，新建商業(yè)中心，要具備成功的基礎，具備市場可行性，必須從以下三個方面進行判定： （一）、項目選址可行性 重要意義 （ 1）、正確的選址意味著 80％的成功。 “一個商業(yè)項目的成功 與否，在選定了地點的那一刻就已經(jīng)確定，地點選得好，商業(yè)中心 可行性判定 項目選址 企業(yè)決心及能力 政府規(guī)劃及投入 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 該項目就成功了 80％，反之，我們只有 20％的把握?！? （ 2）、選址是購物中心經(jīng)濟命脈的重要因素。 商業(yè)中心選址是否合理直接影響到商業(yè)中心經(jīng)濟效益。開發(fā)商開發(fā)商業(yè)中心時選擇合理位置，就意味著其共享有優(yōu)越的“地利”優(yōu)勢。在同行業(yè)商業(yè)中心之間，如果規(guī)模得當，商品構(gòu)成、經(jīng)營服務水平基本相當?shù)那闆r下，必然享有更好的經(jīng)濟效益。所以，商業(yè)中心在分析經(jīng)濟效益過程中，選址是決定其成功與否的重要命脈線，它將直接影響到購物中心的生死存亡。 指導原則 （ 1）、最短時間原則 指商 業(yè)中心應當位于人流集散最方便的區(qū)位。傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購物者的活動范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物過程所花費的行車時間。 （ 2）、區(qū)位易達性原則 指用地一般應分布于交通便捷、易達性好的位置。易達性取決于交通工具和道路狀況。 （ 3）、聚集原則 商業(yè)活動都具有集聚效應，集中布置能夠相互促進，以提高整體吸引力。城市本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 人流，物流和城市社會經(jīng)濟活動的焦點常常成為優(yōu)先選擇的地點。 （ 4）、接近購買力原則 指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或 高消費人口分布區(qū)。 判定內(nèi)容 鑒于商業(yè)中心的功能特點，其選址應從用地區(qū)位和交通人口狀況、用地物理狀況、規(guī)劃超前性分析三個方面來研究判定。 用地區(qū)位和交通人口狀況可行性判定 判定用地區(qū)位和交通人口狀況是否可行，需要通過以下五個分析因素進行： （ 1）、消費力分析 目前皇爵商業(yè)業(yè)態(tài)的主要輻射區(qū)域為坦洲、三鄉(xiāng)、神灣、珠海等地 ， 因此，消費量基本可以保證。 另一方面， 年生產(chǎn)總值為 萬元，比 年約增長 %，增長速度較快，在整體經(jīng)濟的高速發(fā)展帶動下，當?shù)鼐用竦氖杖雽⒉?斷相應較快地增長，提升購買力； 選址 可行性判定 用地區(qū)位和 交通人口狀況 用地物理狀況 規(guī)劃超前性 消費力 分析 交通易達性 分析 區(qū)位分析 用地選擇 用地社會 效益分析 用地區(qū)位及交通人口狀況分析要素 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 同時，流動人口 綜合而言，本項目區(qū)位的消費力分析可行。 （ 2）、交通易達性分析 交通易達性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點（一般是家里）到購物所花費的時間。特別需要指出的是，空間距離和時間距離是有區(qū)別的，易達性分析確定的距離更重要的指標是時間距離。從坦洲鎮(zhèn)區(qū) —— 本項目的核心商圈至本項目步行約 1520min，車行時間約 5min，極為便利；從次級商圈至本項目車行也僅為 3040min 左右，因此，本項目的交通便捷 程度較好，交通易達性可行。 （ 3）、區(qū)位分析 不同區(qū)位的人口狀況和交通易達性也處在不斷變化之中。本項目位于南坦城的新區(qū)，根據(jù)坦洲鎮(zhèn)的城市規(guī)劃，本區(qū)將發(fā)展成為坦洲新的政務中心、居住中心，目前政府公務部門和學校都已經(jīng)入駐其中，道路已基本開通，市政配套也不斷得到完善，隨著新區(qū)的發(fā)展，必將助推本項目成新的商業(yè)中心，本項目的區(qū)位分析可行。 （ 4）、用地選擇 除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮自身的特點。商業(yè)中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積相對較大。并且，商業(yè)中心對于車輛的依賴性也較強，要求有相對較大的 停車場面積，而“皇爵假日” 項目總占地面積 萬平本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 方米，總建筑面積 1 3 萬平方米，為商 業(yè)開發(fā)，因此本商業(yè)項目的用地方面比較寬松，用地選擇性可滿足可行性要求。 （ 5）、用地社會效益分析 從坦洲鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)而言，較為原始和凌亂，且營業(yè)環(huán)境較差，因此，本項目的出現(xiàn)可以為坦洲鎮(zhèn)樹立商業(yè)標桿，為消費者提供更優(yōu)質(zhì)、更便捷、更豐富的商業(yè)購物娛樂環(huán)境，同時也滿足了新區(qū)商業(yè)配套不足的缺陷，社會效益顯著、可行。 （ 6）、消極因素分析 本項目在區(qū)位方面最不利的因素在于居民對新區(qū)的認可程度尚且不高，雖然從長遠規(guī)劃看， 新區(qū)的發(fā)展是政府行為下的必然，但就目前而言，縣城居民仍持有老城區(qū)購物、娛樂甚至外出消費的心態(tài)，因此，本項目在開發(fā)時要加強對于當?shù)叵M者心態(tài)的引導，以合理、優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃設計和商業(yè)業(yè)態(tài)配置消除這一消極因素的影響。 小結(jié)：依據(jù)以上幾個方面的判定，雖然具有一定的消極因素影響，但本項目的用地區(qū)位和交通人口狀況基本可行。 用地物理狀況可行性判定 在完成區(qū)位和交通人口情況分析之后，還需要對用地進行實地調(diào)查，對用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進入性、地段周圍環(huán)境等因素進一步分本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 析，判斷其是否適合商業(yè)中心開發(fā) 。 用地物理狀況判定包括用地的形狀、平整性、可進入性和用地周圍情況等因素分析。 （ 1）、用地形狀 商業(yè)中心用地必須完整，零散的用地不適合購物中心開發(fā)。用地形狀要求比較規(guī)則，長寬比例適當，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。 本項目屬于“皇爵假日”的商業(yè)部分項目，用地基本沿街設置，可選形狀范圍較大，地塊規(guī)整，易于利用和開發(fā)，因此，用地形狀可行。 （ 2）、用地平整性 商業(yè)中心要求高差變化不宜太大，本項目用地平整、沒坡度，因此用地平整性基本可行。 （ 3）、用地的可進入性 用地可進入性指用地周圍的 交通狀況是否能夠使消費者容易地從周圍道路進入商業(yè)中心，車輛是否容易進入停車場。 本項目基本沿街開發(fā)，緊鄰交通干道，消費者可以極為便捷的進入商業(yè)場所。因此車輛的進入同樣便利。用地的可進入性可行。 用地 周圍情況 平整 性 可進入性 用地物理 狀況分析 用地形狀 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 （ 4）、用地周圍情況 用地周圍最好能夠置于商業(yè)中心的控制之下，其他設施不應當干擾商業(yè)中心的營業(yè)活動，不能影響購物中心的外觀形象，不能產(chǎn)生令人討厭的噪音、氣味和光線。 本項目從定位和城市發(fā)展規(guī)劃看，將發(fā)展成為新區(qū)的商業(yè)中心，因此對周圍的控制力和影響力顯著，同時應位于新區(qū)，周圍為政務中心和居住區(qū)，沒有不利的噪音、氣味和光 線