西安萬(wàn)科房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行程序設(shè)計(jì)(已修改)
2025-03-16 01:10 本頁(yè)面
【正文】 房策天下地產(chǎn)思想庫(kù) 西安萬(wàn)科房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行程序設(shè)計(jì) 科學(xué)化決策 房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期正確決策是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的首要條件。當(dāng)許多房地產(chǎn)公司還處在完全由領(lǐng)導(dǎo) “拍腦袋 ”決策項(xiàng)目的時(shí)候，西安萬(wàn)科公司早就意識(shí)到了項(xiàng)目決策必須以科學(xué)的市場(chǎng)分析和正確的項(xiàng)目策劃為依據(jù)，也就是萬(wàn)科人所稱的 “決策科學(xué)化 ”。 專業(yè)化營(yíng)銷 公司要求銷售人員須經(jīng)過(guò)建筑、法律、心理學(xué)、營(yíng)銷學(xué)等多學(xué)科知識(shí)的培訓(xùn)，以地產(chǎn)營(yíng)銷專家水平為目標(biāo)，對(duì)顧客實(shí)行 “顧問(wèn)式銷售 ”；營(yíng)銷策劃工作需集中市場(chǎng)研究人員、項(xiàng)目策劃人員、廣告人員、銷售人 員的智慧，進(jìn)行多兵種合成。對(duì)每一個(gè)廣告方案要經(jīng)過(guò)仔細(xì)的推敲；在廣告發(fā)布前，對(duì)媒體要進(jìn)行深入調(diào)查；在廣告發(fā)布后，對(duì)廣告的效果還要跟蹤、分析。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn) “營(yíng)銷時(shí)代 ”逐漸走來(lái)，萬(wàn)科高度專業(yè)化營(yíng)銷水平必將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的銳利武器。 設(shè)計(jì)個(gè)性化 萬(wàn)科地產(chǎn)持續(xù)力求技術(shù)創(chuàng)新、追求個(gè)性化設(shè)計(jì)，引導(dǎo)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潮流。在環(huán)境設(shè)計(jì)上，也突出表現(xiàn)了萬(wàn)科人不斷創(chuàng)新、追求個(gè)性化設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。 管理程序化 工程監(jiān)理是一項(xiàng)需要全面和扎實(shí)專業(yè)知識(shí)的工作，工程監(jiān)理大有潛力可挖。因此，萬(wàn)科公司借鑒西方管理經(jīng)驗(yàn)。 早在凱旋廣場(chǎng) 建設(shè)過(guò)程中，萬(wàn)科就提出了對(duì)項(xiàng)目實(shí)行橫向的 “三個(gè)方面 ”和縱向的“三個(gè)階段 ”相結(jié)合的以全面項(xiàng)目管理為特色的程序化管理模式。所謂三個(gè)方面就是 “質(zhì)量、進(jìn)度、成本 ”，三個(gè)階段就是 “事前、事中、事后 ”。工程監(jiān)理人員對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)所需的工期、費(fèi)用都進(jìn)行仔細(xì)的測(cè)算，編制了詳盡的工程進(jìn)度和投資控制計(jì)劃，爭(zhēng)取縮短工期和嚴(yán)格控制成本。實(shí)踐證明，這種管理模式對(duì)凱旋廣場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)、按期完成發(fā)揮了重要作用。 凱旋廣場(chǎng)之所以能夠給萬(wàn)科公司帶來(lái)較高的收益，一個(gè)原因如果說(shuō)是通過(guò)專業(yè)化房策天下地產(chǎn)思想庫(kù) 營(yíng)銷達(dá)到了較高的售價(jià)的話，另一個(gè)原因就是通過(guò)立體 化項(xiàng)目管理，優(yōu)質(zhì)、如期、成本合理地完成了項(xiàng)目。管理科學(xué)釋放出巨大能量。 推行以全面項(xiàng)目管理為特色的程序化管理是萬(wàn)科地產(chǎn)走向?qū)I(yè)化的一個(gè)重要方面，目前萬(wàn)科人正在努力進(jìn)一步完善這一管理制度。 服務(wù)規(guī)范化 萬(wàn)科人懂得要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，就要從過(guò)去的物業(yè)管理的思路中跳出來(lái)。引入現(xiàn)代規(guī)范服務(wù)概念。正是從此思路開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科物業(yè)管理公司為萬(wàn)科業(yè)主提供了免費(fèi)電器維修服務(wù)、健康咨詢、代辦暫住證、清洗空調(diào)、鐘點(diǎn)工等諸多服務(wù)。 在現(xiàn)代規(guī)范物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)管理也同樣需要高度專業(yè)的知識(shí)。對(duì)于小區(qū)設(shè)備管理人員，他需要熟知小區(qū)內(nèi)水、電、煤 氣、防火、防盜報(bào)警等各種設(shè)備的專業(yè)知識(shí)；對(duì)社區(qū)文化組織者，必須對(duì)小區(qū)的管理者，更是需要具有相當(dāng)?shù)姆蓪W(xué)、社會(huì)學(xué)的知識(shí)。正是萬(wàn)科物業(yè)管理人員這種高度的專業(yè)知識(shí)水準(zhǔn)，為鑄就萬(wàn)科地產(chǎn)品牌做出了貢獻(xiàn)。 利益共同化 員工自己持有股份，就會(huì)主動(dòng)去關(guān)心企業(yè)的效益與發(fā)展，就具有了企業(yè)員工和股東的雙重身份，享受按勞分配和按資分配的雙重利益。因此，員工會(huì)自覺(jué)地努力工作，求得公司的迅速壯大與發(fā)展。 對(duì)于經(jīng)營(yíng)班子來(lái)說(shuō)，壓力更大了。從自身利益看，經(jīng)營(yíng)者往往持有比員工高出幾倍的股份，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不好，不但無(wú)法向股東交差，自己的損失也將 十分慘重。 所以，經(jīng)營(yíng)班子既要對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的安全增值負(fù)債，又要對(duì)員工和自己的投資風(fēng)險(xiǎn)負(fù)債，必然會(huì)更加積極和謹(jǐn)慎。 西安萬(wàn)科房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略 提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 核心競(jìng)爭(zhēng)力是那些使企業(yè)比別人更強(qiáng)的東西，大致包括這樣六點(diǎn)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)況極其變化趨勢(shì)的能力；進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和客戶定位的能力；根據(jù)客戶需求進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)的能力；對(duì)工程質(zhì)量、成本和進(jìn)度進(jìn)行控制的能力。正是這些能力的綜合，萬(wàn)科公司才創(chuàng)造出了凱旋廣場(chǎng)、這樣的住宅精品。 那么，怎樣提高這些核心競(jìng)爭(zhēng)力呢？以下幾方面是重點(diǎn)。 一是萬(wàn)科地產(chǎn)的產(chǎn)品線 ，必須從中高檔住宅延伸到大眾性住宅。從用戶的層面看，大眾性的、大眾需求的商品房，仍然占有最高的需求比例，市場(chǎng)潛力很大。 房策天下地產(chǎn)思想庫(kù) 二是他們要把工程技術(shù)的領(lǐng)先地位保持下去。要實(shí)現(xiàn)新的創(chuàng)新，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程、材料采購(gòu)和成本控制在內(nèi)都要追求新的創(chuàng)新，他們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程技術(shù)要始終比別人領(lǐng)先 2年。繼續(xù)與高手合作，提高自我，超載自我，是實(shí)現(xiàn)技術(shù)領(lǐng)先的重要手段。 三是要擴(kuò)展業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)空間。向外提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)化服務(wù)。這可以擴(kuò)大他們的收入來(lái)源，提高他們?cè)诘禺a(chǎn)行業(yè)的知名度。 四是擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)域。通過(guò) 23年的努力，在全 國(guó)一些重要城市開(kāi)辟新戰(zhàn)場(chǎng)。 五是土地儲(chǔ)備問(wèn)題。土地資源，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，是一種重要優(yōu)勢(shì)。面對(duì)已經(jīng)不多的剩余土地，他們要有所考慮，有所行動(dòng)。為此，需要研究現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度、未來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域選擇、土地價(jià)格變化趨勢(shì)、合理的儲(chǔ)備周期、儲(chǔ)備成本等因素。 然后，有計(jì)劃地增加土地儲(chǔ)備。 六是物業(yè)管理要繼續(xù)向外拓展，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。物業(yè)
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