【正文】 ?？趧e墅策劃項目建議書 — 海洋文化的運用 一、 濱海房地產(chǎn)項目及公司品牌策劃的意義 二、 專業(yè)工作流程 三、 住宅與商業(yè)市場調查初步模型 四、 對泰盛海景別墅項目的策劃意見綱要 五、 泰盛公司品牌發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)文化建設的意見 六、 ?？谖骱０秳e墅項目工作初步計劃 七、 楊寶民策劃工作室介紹 前言 海南島在軍事上是我國戰(zhàn)略支點，它是中國南海不沉的航空母艦。在經(jīng)濟上，海南島最大的優(yōu)勢是豐富的海洋資源和熱帶海島旅游資源。海南的發(fā)展前景是無限光明，經(jīng)過90年代初期的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟 ，今日的海南旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，作為一家實力雄厚的投資公司，泰盛控股公司整合島內外資源，進行大手筆策劃，一定能夠在海南房地產(chǎn)市場高起點譜寫新的篇章。 楊寶民策劃工作室作為一家高水平的策劃機構，愿意為泰盛提供專業(yè)地產(chǎn)策劃服務，在共贏中快速發(fā)展。 一、商業(yè)房地產(chǎn)策劃的意義 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，沒有充分的市場調查，沒有切合市場實際的專業(yè)策劃服務，房地產(chǎn)項目很難達到預期目標。 根據(jù)中國泰盛控股公司董事長吉大為先生的戰(zhàn)略構思，楊寶民先生的提出具體建議，期望本項目能夠打造為可體驗的海南 第一的濱海健康社區(qū)，項目包括經(jīng)營中華海洋健康養(yǎng)生園項目，樹立健康地產(chǎn)的品牌形象。 1. 通過對西海岸別墅項目全面市場調查與策劃，對項目進行正確市場定位，借鑒國內外海濱名盤，通過高水平創(chuàng)新策劃引導市場，減少投資的風險，通過總體策劃與建筑規(guī)劃經(jīng)濟性分析提高發(fā)展商投資收益。 2. 通過與中國泰盛控股有限公司的合作，促進產(chǎn)品銷售，增強開發(fā)商在高尚住宅項目方面的競爭實力，充分挖掘項目的商業(yè)價值，提升項目的價值空間。 3. 幫助企業(yè)整合媒介資源、零售業(yè)專業(yè)資源，減少不必要的廣告投放，降低營銷成本，提高營銷效 率。 4. 通過整合強勢資源，根據(jù)泰盛發(fā)展戰(zhàn)略，加大樹立海南第一地產(chǎn)品牌的力度，為項目品牌輸出奠定基礎。 5．協(xié)助中國泰盛集團海口房地產(chǎn)公司培訓出一批最優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售人員，為項目營銷奠定堅實基礎，通過人材本地化降低營銷成本。 圖 1 圖為楊寶民先生為海南長信地產(chǎn)公司講授團隊建設新知識 二、專業(yè)工作流程 人力資源 財務成本 投資與營銷 建筑規(guī)劃設計 工程管理 物業(yè)管理 客戶服務 圖 2 企業(yè)文化策劃流程 宏觀經(jīng)濟和區(qū)域城市市場研究 項目環(huán)境評估 項目地塊價值評估方法 區(qū)域房地產(chǎn)市場調研 各類物業(yè)市場調研 目標客戶定性與定量調查 項目規(guī)劃概念設計 環(huán)境與景觀概念設計 建筑產(chǎn)品概念設計 社區(qū)服務創(chuàng)新 圖 3住宅項目策劃流程圖 （步行街）項目策劃工作流程圖 宏觀經(jīng)濟和區(qū)域城市商業(yè)市場研究 項目環(huán)境評估 項目地塊商業(yè)價值評估 區(qū)域商業(yè)市場調研 各類商業(yè)物業(yè)市場調研 目標客戶定性與定量調查 項目規(guī)劃概 念設計 環(huán)境與景觀概念設計 建筑產(chǎn)品商業(yè)交通設計概念設計 圖 4 商業(yè)房地產(chǎn)策劃流程圖 三、住宅與商業(yè)市場調查初步模型 環(huán)境質量調查內容： 周邊地區(qū)的河流、綠地、空氣質量、噪聲污染、光污染、山體地形與綠化、周邊建筑對小區(qū)的影響，周邊商業(yè)設施，教育醫(yī)療、交通設施等綜合環(huán)境 競爭對手項目調研模型 序號 名稱 詳細內容或推斷 1 企業(yè)核心競爭力 代表作品 2 地塊土地價值、建設成本 售價 3 建筑規(guī)劃特點 分析本地客戶對建筑規(guī)劃風格的偏好 4 戶型 本地居民組成與戶型偏好不同戶型銷售率？ 5 立面 建筑里面的特點與偏好分析 6 會所 本地會所的經(jīng)營內容與實際效果評估 7 物業(yè)管理 物業(yè)管理水平與取費情況？ 普通消費者問卷調查 利害相關者調查 醫(yī)院 市場 學校 社區(qū)居民文化活動與消費偏好？ 市場定位工作要點 □ 項目宏觀、區(qū)域以及各類物業(yè)得全面市場信息 □ 目標客戶市場調研與細分 □ 項目 SWOT分析與動態(tài)競爭分析 □ 項目定位：理念性與形象定位、功能定位、文化定位、客戶定位、價格定位 □ 品牌定位及推廣 □ 產(chǎn)品與服務的核心競爭力的確定 □ 分期開發(fā)建設步驟建議 □ 物業(yè)類型建議 □ 戶型與面積比例確定 □ 戶型功能選擇 □ 會所與配套設施建議 □ 創(chuàng)新策劃與市場引導措施 最后形成市場定位報告 我國建設項目的可行性研究起步較晚，它主要停留在對項目投資的經(jīng)濟損益的分析研究上。而建筑策劃主要研究投資立項以后的建設項目的規(guī)模、性質、空間內容、使用功能要求、心理環(huán)境等等影響建筑設計和使用的各因素，從而為建筑師進行建 筑設計的依據(jù)。 由于現(xiàn)行的可行性研究報告主要是請工程咨詢公司完成，由于他們并不對開發(fā)商的投資決策承擔任何實際責任，它本身的結論可靠性令人懷疑，因此，建筑策劃工作能夠幫助修正可行性投資報告。 案例 1 我想通過唐山海濱旅游區(qū)實例說明建筑策劃與可行性研究報告的關系。 2021年 10月我受沿海物業(yè)集團公司委托去唐山購買 1000畝土地，用于建設海濱旅游度假區(qū)。 旅游區(qū)位于河北樂亭縣打網(wǎng)港島，首先我們進行外部條件調研，重點調研地理條件，摸清海島實際面積和等高線等基本數(shù)據(jù)。同時對冀東文化進行認真調研，從中國共產(chǎn) 黨創(chuàng)始人李大釗等前輩成長足跡，分析號稱冀東糧倉的唐山地區(qū)文化特色。 圖 5唐山濱海度假區(qū)實地考察策劃 首先我們請新加坡規(guī)劃師進行總體規(guī)劃，聘請?zhí)粕浇ㄖO計院測量隊對島嶼進行道路基礎測量，聘請大連海洋環(huán)境保護研究所進行地形圖測量，同時徒步勘查全島，根據(jù)獲取的海洋風暴潮、植物生長環(huán)境等自然條件分析，否定了大型海濱高爾夫球項目和其中不適合北方的綠化風景。本規(guī)劃設計是以實現(xiàn)一個適合中國國民口味兼顧海外游客的國際標準旅游度假區(qū)，設計主題是健康養(yǎng)生和海濱旅游度假，使其成為北方家喻戶曉的國際級海濱度 假區(qū)。 建筑規(guī)劃完成后，我們與工程咨詢中心合作，編制初步的預可行性研究報告，在環(huán)境保護局的支持下，聘請大連環(huán)境保護研究所作海洋環(huán)境影響評價，策劃而后抓建筑策劃，根據(jù)建筑策劃的依據(jù)編制設計任務書，而后開始建筑設計，最后編制出正式可行性報告