【正文】 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 1 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 總 目 錄 壹 前期調(diào)研篇 貳 營(yíng)銷策劃篇 叁 可行性研究篇 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 2 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 壹 前期調(diào)研篇 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 3 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 一、自然環(huán)境 地理位置 吉安市位于江西省中西部，地處贛江中游。境內(nèi)地勢(shì)東、西、南三面環(huán)山，南高北低。地理上介于北偉 25176。 58′ 32″至 27176。 57′ 50″，東經(jīng)113176。 46′至 115176。 56′之間，全市總面積為 25271 平方公里。以山地、丘陵為主，總概括為“七山半水兩分田，半分道路和莊園”。它的四周，東鄰撫州市的崇仁縣、樂(lè)安市及贛州市的寧都、興 國(guó)縣，南連贛州市的贛縣、南康市、上猶縣，西接湖南省的桂東、炎陵、茶陵縣，北與宜春市的豐城、樟樹市及新余市、萍鄉(xiāng)市接壤。 氣候條件 吉安市屬中亞熱帶丘陵山市季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，具有冬春陰冷，夏熱秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，無(wú)霜期長(zhǎng)等特點(diǎn)。熱量資源豐富，但冷熱差異較大；雨水充沛，但豐而不衡；光照雖少，但光熱同季，光能潛力大；山地垂直氣候多樣。年平均溫度 18 度。 歷史沿革 古稱廬陵、吉州，元初改為吉安，寓“吉泰平安”之意。 1914 年，置廬陵道于宜春，轄 21 縣，改廬陵縣為吉安縣。 1949 年 6 月 30 日，中共江西省委召開第三次會(huì)議，決定成立中共吉安地方委員會(huì)、吉安公區(qū)行政督察專員公署。 1951 年 7 月贛西南行政區(qū)黨委撤消后，一直歸屬江西省。1968 年 5 月，改吉安專區(qū)為井岡山地區(qū)。 1979 年 7 月再度改為吉安地區(qū)?！? 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 4 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 2021 年 5 月 11 日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷吉安地區(qū)設(shè)立地級(jí)吉安市，全市轄 1 市 2 區(qū) 10 縣，有 100 個(gè)鄉(xiāng)、 111 個(gè)鎮(zhèn)、 2 個(gè)民族鄉(xiāng)、 8 個(gè)街道辦事處。即吉州區(qū)、青原區(qū)、井岡山市、吉安縣、吉水、安福、峽江、新干、永豐、泰和、萬(wàn)安、遂川、永新一市二區(qū)十縣。 歷史文化 吉安一帶統(tǒng)稱為 廬陵文化 。 廬陵文化 是一種地域文化 ,是有史以來(lái)生活在廬陵一帶的人們共同創(chuàng)造的精神財(cái)富 ,包括思想、道德、觀念、文學(xué)藝術(shù)等意識(shí)形態(tài)以及人們的行為方式等 ,指的是吉安的古、近代文化。 其 特征 是“其內(nèi)涵是博大精深 ,其表現(xiàn)是優(yōu)美典雅 ,其精神是剛正義烈 ”。 其 精髓是 “文章節(jié)義 ”。 廬陵文化 細(xì)化主要包括以下三 個(gè)方面 ： 一是重視教育 ,科舉興盛 ； 二是崇尚文化 ； 三是忠貞節(jié)烈的精神和剛正堅(jiān)毅的品格。 歷史上廬陵地區(qū)的進(jìn)士、文人、將軍數(shù)不勝數(shù)。 歐陽(yáng)修、文天祥、胡銓、楊邦義、解縉、李時(shí)勉、劉球等 都出自此地。 人口 吉安市是一個(gè)以漢 族人口為主、多民族成份并存的地區(qū)。 2021 年末，全市總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人，城市化率 %。 出生率為 14 .48‰。全年出生人口 萬(wàn)人。 32 個(gè)少數(shù)民族共有 萬(wàn)人，其中以畬族人口居多，達(dá) 9841 人。（以下截止為 2021 年末） 區(qū) 別 總 戶 數(shù) 總 人口 非農(nóng)業(yè)人口 農(nóng)業(yè)人口 平均每戶人口數(shù) 吉州區(qū) 90850 314142 193899 120243 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 5 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 青原區(qū) 51555 184541 29257 155284 合 計(jì) 142405 498683 223156 275527 （平均值） 從以上表格中，我們可以分析如下問(wèn)題： ◆ 因本項(xiàng)目地處吉州區(qū)吉福路地段，主力消費(fèi)群在吉州區(qū)，青原區(qū)的消費(fèi)群不可能到這邊來(lái)購(gòu)房，一方面是因?yàn)榍嘣瓍^(qū)的房?jī)r(jià)比吉州區(qū)低，而且從地段消費(fèi)習(xí)慣來(lái)說(shuō)，也不會(huì)舍近求遠(yuǎn)。當(dāng)然這只是針對(duì)住宅而言，商鋪和寫字樓等具有投資功能的物業(yè)另當(dāng)別論。所以，吉州區(qū)的總戶數(shù)可以定為本項(xiàng)目總的購(gòu)買潛力，即： 90850 戶。 ◆ 從非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口中的比例看。吉州區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口占了兩區(qū)總非農(nóng)業(yè)人口的 86%，意謂著吉州區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口 是購(gòu)買的絕對(duì)主力。即： 56040 戶。 ◆ 從消費(fèi)群的擴(kuò)散性講，從核心到外圍幅射是：吉州區(qū)非農(nóng)業(yè)人口 吉州農(nóng)業(yè)人口 青原區(qū)非農(nóng)業(yè)人口 青原區(qū)農(nóng)業(yè)人口 吉安市各地縣 周邊市區(qū) ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 6 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 【智原地產(chǎn)分析】： 本案在定位上需充分考慮到吉安市的地區(qū)文化特征，挖掘吉安市特有的文化觀念和消費(fèi)理念，在樓盤文化定位上，符合吉安市人歷史上的認(rèn)同感。 二、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 吉安市城鎮(zhèn)發(fā)展總思路 吉安市把小城鎮(zhèn)建設(shè)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略布置，按照高起 點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、適度超前的規(guī)劃原則，大力加強(qiáng)規(guī)劃編制工作，通過(guò) “以地生財(cái)，以地聚資，以路興市，以市促房，以房補(bǔ)路，路房結(jié)合，配套建設(shè)” 的路子。實(shí)施“一線建五帶，一城聯(lián)十鎮(zhèn)”戰(zhàn)略構(gòu)想和實(shí)施城鎮(zhèn)走廊明珠工程等三個(gè)階段，城鎮(zhèn)建設(shè)水平不斷提高。到目前為止，全市初步形成了中心城市 —— 次中心城市 —— 中心建制鎮(zhèn) —— 一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)布局體系。 吉安市城鎮(zhèn)規(guī)劃 到 2021 年，由“中心城市、次中心城市、中心小城鎮(zhèn)、一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)”組成的多層次、多功能的城鎮(zhèn)體系格局進(jìn)一步完善和體現(xiàn)，把大吉安市區(qū)（包括吉州區(qū)、青原區(qū)和吉安縣城關(guān)鎮(zhèn)）建成 規(guī)劃面積 25 平方公里， 45萬(wàn)人的中等城市。全市城鎮(zhèn)化水平爭(zhēng)取達(dá)到或接近 30%，城鎮(zhèn)非農(nóng)人口占到全市人口的 20%以上；自來(lái)水普及率達(dá) 95%以上，液化氣普及率達(dá)到60%以上，每百人電話在 10 門以上，有線電視戶率達(dá)到 95%， 95%以上◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 7 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 的住宅有配套設(shè)施，人均居住面積 20 平方米以上；工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率90%以上，城鎮(zhèn)生活垃圾實(shí)行無(wú)害化處理，小城鎮(zhèn)綠化覆蓋率達(dá) 20%以上，人均公共綠地 2 平方米以上。 三個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 3%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的 %調(diào)整為 %。第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng)%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的 %調(diào)整為 %。“工業(yè)發(fā)展年”強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步回升。全市工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，增長(zhǎng) %，利稅總額 %元，增長(zhǎng) 96%。第三產(chǎn)業(yè)有效提升。全年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的 %調(diào)整為 %。消費(fèi)品市場(chǎng)保持穩(wěn)中趨長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。旅游產(chǎn)業(yè) 保持增勢(shì)，全市接待國(guó)內(nèi)游客 310 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元；接待海外游客 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游創(chuàng)匯 480萬(wàn)美元。 三個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到新的調(diào)整。全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)二、三、一的轉(zhuǎn)型，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： ，三產(chǎn)首次超出一產(chǎn) 個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)超出一產(chǎn) 個(gè)百分點(diǎn)。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)對(duì)全市生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)分別為 6%、%、 %。第二產(chǎn)業(yè)成為牽引經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α? ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 8 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 固定資產(chǎn)投資 全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中國(guó)有投資達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %；非國(guó)有投資完成 億元，同比增長(zhǎng)%，投資結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了由“國(guó)有投資一枝獨(dú)秀”到“國(guó)有、非國(guó)有平分秋色”的重大轉(zhuǎn)變。投資拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 6 個(gè)百分點(diǎn)。 招商引資 對(duì)外引資大幅上揚(yáng)。全市共簽約外資 億美元，實(shí)際利用外資 7623萬(wàn)美元，增長(zhǎng) 倍；簽約內(nèi)資 80 億元，實(shí)際引進(jìn)內(nèi)資 億元，增長(zhǎng) 倍。先后引進(jìn)了日本友利電、富士電梯、聯(lián)創(chuàng)光電、上凌電器、清華同方、誠(chéng)志股份等上市公司以及澳大利亞國(guó)際控股、香港文華米高、香港華源、香港宏光、中科院天人生態(tài)、上海 人眾、福建恒安、杭州娃哈哈、深圳生物谷等大集團(tuán)、大企業(yè)；對(duì)外貿(mào)易形勢(shì)喜人，全市外貿(mào)出口 2281 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) 81%。 【智原地產(chǎn)分析】： 從吉安市三上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上可以看出，吉安第一產(chǎn)業(yè)在逐漸減少比重，隨之取代是第二、第三產(chǎn)業(yè)的興起，第二產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）仍是吉安市主要經(jīng)濟(jì)支柱，第三產(chǎn)業(yè)是今后發(fā)展的重點(diǎn)。 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 9 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 10 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 三、居民生活與就業(yè) 價(jià)格水平 價(jià)格總體水平回升，全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 ，比上年上漲%。分別來(lái)看，食品價(jià)格上漲 %，娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)上漲 %，居住類價(jià)格上漲 %，其余類別的價(jià)格則有不同程度的下降。 居民就業(yè) 就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，年末全市從業(yè)人員 萬(wàn)人。比上年增加 萬(wàn)人。其中城鎮(zhèn)人口增加 萬(wàn)人，在崗職工 萬(wàn)人，下降 萬(wàn)人。全市私營(yíng)企業(yè)從業(yè)人員 萬(wàn)人，增加 萬(wàn)人。失業(yè)率為 4%。 居民工資 以 2021 年為標(biāo)準(zhǔn)，單位為：元 /年 行業(yè) 企業(yè) 事業(yè) 機(jī)關(guān) 銀行 教師 醫(yī)生 建筑業(yè) 制造業(yè) 娛樂(lè)業(yè) 餐飲業(yè) 工資 7408 9683 10316 11541 12462 11083 7740 5900 8899 7699 居民生活指數(shù) 以下為吉安市 2021 年居民消費(fèi)類各項(xiàng)指數(shù) 指數(shù)類別 指數(shù)比值 單位 /備注 商品零售價(jià)格指數(shù) % % 城市居民人均年可支配收入 元 城市居民人均年消費(fèi)性支出 元 城市居民家庭月可支配收入 元 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 11 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 城市居民家庭月總支出 元 城市居民人均月消費(fèi)性支出 元 城市居民人均月消費(fèi)性支出 消 費(fèi) 支 出類別 食 品 衣 著 家庭設(shè)備用口 醫(yī) 療 交通 通訊 文化教育 居住 雜項(xiàng) 金額（元） 比重（ %） % % % % % % % % 從以上可以看出食品和衣著類總和為 %，即恩格爾系數(shù)為%，