【正文】 1 紹興市總體介紹 紹興是全國(guó) 首批 24 座歷史文化名城之一， 以傳統(tǒng)的水鄉(xiāng)特色，多位杰出人物的出現(xiàn)而使其美名遠(yuǎn)播，說(shuō)起紹興均都冠以“ 水鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)、蘭鄉(xiāng)、書法之鄉(xiāng)、名士之鄉(xiāng) ”等美稱 。紹興境內(nèi)河湖縱橫密布，故又有 “ 水鄉(xiāng)澤國(guó) ” 、 “ 橋都水城 ” 之稱。 紹興位于寧紹平原西部，位于北緯 29 度 14 分至 30 度 16 分，東經(jīng) 119 度 53分至 121 度 14 分，南接峰巒起伏的會(huì)稽山，北瀕水浩淼 淼 的杭州灣，東起曹娥江，相抵浦陽(yáng)江?？偯娣e 8155平方公里，市區(qū)面積 338 平方公里。境內(nèi)河湖縱橫，土地肥沃， 氣候溫和，物產(chǎn)豐富，是個(gè)著名的魚米之鄉(xiāng)。 同時(shí)更有 浙東運(yùn)河和杭甬鐵路 從這里 經(jīng)過，公路四通八達(dá)，水陸交通十分便利。境內(nèi)四季分明，氣候濕潤(rùn)，光照充足，年平均溫度 攝氏度，年平均降水量 1300 毫米。 紹興地理位置 紹興位于浙江省的東北部，是一座具有 2400 多年歷史的文化名城 ， 也是中國(guó)著名的水鄉(xiāng)。紹興自然風(fēng)光秀麗、人文景觀豐富，素以水鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)聞名 ， 自古即為游客向往的旅游勝地。 紹興西距杭州 67 公里，東北距上海 249 公里，東離寧波 108 公里。 自從杭州市擴(kuò)大版圖后，紹興更與杭州一路之隔，通過滬杭 高速公路，從杭州市中心到紹興自駕車僅需 50 余分鐘。優(yōu)越的地理位置，便捷的交通，使紹興在近年的旅游、經(jīng)商、政治、文化等方面都得到了很大的提高。 城市規(guī)模 整個(gè)紹興市總 面積 8155 平方公里，人口 432 萬(wàn)。 行政區(qū)域劃分為一區(qū)三市二縣。城市的整體規(guī)劃主要是以越城區(qū)、紹興縣、袍江工業(yè)區(qū)作為主要的發(fā)展重心。整個(gè)城市的發(fā)展將分三個(gè)階段完成，每十年作為一次質(zhì)的飛躍。 第一 章 宏觀 市場(chǎng)評(píng)述 及區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng) ? 近期發(fā)展 從現(xiàn)在開始計(jì)算到 2021 年，目標(biāo)是 —— 2021 年紹興市城市人口為 萬(wàn)人，規(guī)劃近期 65 萬(wàn)人（其中越城45 萬(wàn)人，柯橋 15 萬(wàn)人，袍江 5 萬(wàn)人） ； 2021 年，紹興市現(xiàn)狀建成區(qū)總面積為 平方公里，人均建設(shè)用地約為100 ㎡；規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積為 64 平方公里； ? 中期 發(fā)展 2021 年 至 2020 年，目標(biāo)是 —— 城市人口數(shù)字達(dá)到 80 萬(wàn)人（其中越城 50 萬(wàn)人，柯橋 20 萬(wàn)人，袍江 10 萬(wàn)人）；同樣控制人均 100 ㎡的城市建設(shè)用地，規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積為 80平方公里； ? 遠(yuǎn)期發(fā)展 2020 年 城市人口達(dá)到 100 萬(wàn)人（其中越城 58 萬(wàn)人，柯橋 25 萬(wàn)人，袍江 17 萬(wàn)人） ；繼續(xù)控制人均 100 ㎡的城市建設(shè)用地，城市整體規(guī)劃用地總面積為 100 平方公里 。 [注：上述規(guī)劃用地總面積 不 包括水面和會(huì)稽山旅游度假區(qū) 20 平方公里 在內(nèi) 。 ] *信息鏈接 對(duì)于紹興市各區(qū)、市、縣的面積及人口分布分別為： 越城區(qū) 面積 338 平方公里，人口 59 萬(wàn)。 諸暨市 面積 2265 平方公里，人口 106萬(wàn) 上虞市 面積 1472 平方公里，人口 78 萬(wàn)。 嵊州市 面積 1760 平方公里，人口 74 萬(wàn)。 紹興縣 （柯橋） 面積 1152 平方公里，人口 72 萬(wàn)。縣人民政府駐柯橋鎮(zhèn) 。 新昌縣 面積 1213 平方公里，人口 43 萬(wàn)。縣人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn) 。 紹興市經(jīng)濟(jì)狀況 紹興工業(yè)經(jīng)過 50 多年 的發(fā)展， 特 別是在 改革開放二十余年的建設(shè) 中 ，取得了迅速發(fā)展，已基本形成了以輕紡為主體，紡織、機(jī)械、食品為支柱，精細(xì)化工、生物醫(yī)藥、電子信息等新興行業(yè)快速發(fā)展并初具規(guī)模的工業(yè)體系。至 2021 年底，全市共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) l975 家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總資產(chǎn) 億元，凈資產(chǎn) 億元，職工 萬(wàn)人。 2021 年全市全部工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 479 億元， 占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 823 億元的％，增長(zhǎng) ％。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) ％，產(chǎn)值總量列全省第三位，銷售收入 億元，增長(zhǎng) ％，利稅 億元，增長(zhǎng) ％，其中利潤(rùn) 億元，增長(zhǎng) ％。完成自營(yíng)進(jìn)出口總額達(dá) 億美元，增長(zhǎng) ％。其中自營(yíng)出口 億美元，增長(zhǎng) ％。 城市總體布局形態(tài) 紹興 的 城市性質(zhì)確定為： 長(zhǎng)江三角洲南翼以釀酒、輕紡、電子為特色的區(qū)域中心城市，以歷史文化和山水風(fēng)光為特色的著名旅游城市 。 在確定城市的定位之后，紹興市政府更進(jìn)一步對(duì)整個(gè)紹興進(jìn)行規(guī)劃，將 紹興中心城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)形態(tài)為 三大組團(tuán)、綠色空間 。各組團(tuán)之間 均 為大面積的開 敞綠色空間和綠色水面， 完成符合 紹興城市 以往的生活習(xí)慣及水平，更為 人與 城市，城市與自然 和諧共生的生態(tài) 環(huán)境 創(chuàng)造了良好的條件。 根據(jù)城市的總體規(guī)劃，共分 三大組團(tuán) 進(jìn)行 功能分區(qū) 。 ? 越城組團(tuán) ： 中心城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，歷史文化名城； ? 柯橋組團(tuán) ： 以輕紡、商貿(mào)為特色的次中心； ? 袍江組團(tuán) ： 以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū) 。 三大組團(tuán)功能明確，分工合理，以有序的發(fā)展共同創(chuàng)造紹興繁榮昌盛的景象，吸引更多的外來(lái)人員到紹興旅游、經(jīng)商、居住。 2. 袍江區(qū)域總體介紹 2021 年 7 月，浙江省委省政府確定了“擴(kuò)市區(qū)、遷縣址、 統(tǒng)規(guī)劃”的原則，紹興市進(jìn)行了行政區(qū)劃分的調(diào)整，原屬紹興縣的 5 個(gè)鎮(zhèn)劃歸為越城區(qū)，同時(shí)，在加快實(shí)施“工業(yè)立市、開放興市、合力建市、文化強(qiáng)市”的發(fā)展戰(zhàn)略上，市委、市政府啟動(dòng)了袍江工業(yè)區(qū)的發(fā)展，并致力于建設(shè)紹興市中心城市新組團(tuán)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的制造業(yè)基地。 袍江工業(yè)區(qū)下轄有斗門、馬山鎮(zhèn)，轄區(qū)面積 87 平方公里。 地理位置 袍江工業(yè)區(qū)位于滬杭甬高速公路紹興入口處，距杭州國(guó)際機(jī)場(chǎng) 20 公里，杭州市中心 30 多公里，距寧波 90公里，距上海 200 公里，距紹興市中心 9 公里。袍江作為滬杭甬腹地，周邊的交通狀況順暢便捷 ，滬杭甬高速公路、杭甬鐵路、 104 國(guó)道、 329國(guó)道和京杭大運(yùn)河穿境而過。 得天獨(dú)厚的地理位置，使袍江逐步成為紹興市越城區(qū)、紹興縣等老城區(qū)之后的另一特色發(fā)展基地。結(jié)合袍江區(qū)域自身的優(yōu)越地理位置，分散發(fā)展，輻射的區(qū)域極為廣闊，吸引了更多的企業(yè)進(jìn)駐袍江，并為此帶來(lái)了豐富的人力資源在此創(chuàng)業(yè)及居住。 整體規(guī)劃布局 袍江工業(yè)區(qū)的整體規(guī)劃發(fā)展將分三個(gè)階段完成：2021 年，規(guī)劃建成面積為 10 平方公里，城區(qū)人口 5 萬(wàn)人次左右； 2021 年規(guī)劃建成面積 33 平方公里，城區(qū)人口 17 萬(wàn)人次； 2020 年規(guī)劃建成區(qū)面積 66 平方公里， 城區(qū)人口 25 萬(wàn)人次，目前規(guī)劃控制區(qū)為 100平方公里。 配套設(shè)施 根據(jù)“適度超前、成片規(guī)劃、基礎(chǔ)先行、有序推進(jìn)”的開發(fā)建設(shè)原則，工業(yè)區(qū)不斷完善并提高“八通一平”配套建設(shè)水平。至 2021 年底，已形成 60 平方公里的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套區(qū)。同時(shí)，工業(yè)區(qū)以建設(shè)“一條世紀(jì)街、二個(gè)開發(fā)發(fā)帶、四個(gè)功能區(qū)”為重點(diǎn)，啟動(dòng)了中心商貿(mào)居住區(qū)開發(fā)建設(shè)，加快完善大城市新組團(tuán)的綜合配套服務(wù)功能。相關(guān)的政府職能部門及文教功能的配套設(shè)施已經(jīng)開始陸續(xù)啟用，而大型的普爾斯瑪特大型超市、美安居家居中心等商貿(mào)項(xiàng)目也在建設(shè)之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加是快速 崛起，房產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積超過了 300 萬(wàn)㎡，為該區(qū)常駐人口提供了住房的保證。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)特征 自工業(yè)區(qū)組建三年多以來(lái)，全區(qū)完成全社會(huì)工業(yè)現(xiàn)價(jià)總產(chǎn)值 億元，其中 500 萬(wàn)元及以上規(guī)模工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值 億元，同比分別增長(zhǎng) %和 %；完成工業(yè)性投入 億元，同比增長(zhǎng) %；完成銷售收入 億元，其中 500 萬(wàn)元及以上規(guī)模工業(yè)企業(yè)銷售收入 億元，同比分別增長(zhǎng) %和 %；合同外資 億美元，實(shí)到外資 億美元，同比分別增長(zhǎng) %和 %；進(jìn)出口總額 億美元，增幅為 %,其中自營(yíng)出口 億美元，增幅為 %。 袍江產(chǎn)業(yè)以：輕紡、生物醫(yī)藥、包裝材料、電子機(jī)械、食品飲料為主，并有大型的相關(guān)商家在此進(jìn)行開發(fā)發(fā)展，包括星河石化公司、香港獨(dú)資的慶茂公司、宏業(yè)投資公司；浙江醫(yī)藥、民生藥業(yè)、震元醫(yī)藥、蘇泊樂怡園醫(yī)藥等知名公司的進(jìn)駐，使該工業(yè)區(qū)更加蓬敝生輝。 區(qū)域發(fā)展前景 “工業(yè)袍江、商貿(mào)袍江、人居袍江”是袍江區(qū)域的發(fā)展方針，并強(qiáng)調(diào)了“ 工業(yè)袍江 ” 到 “ 商貿(mào)袍江 ” 和 “ 人居袍江 ”的過渡 ，注重 三者關(guān)系之間的 協(xié)調(diào) 和 平衡。 以建 設(shè)杭州灣為先進(jìn)制造業(yè)基地，紹興大城市新商貿(mào)中心和江南水鄉(xiāng)生態(tài)型居住區(qū)，作為實(shí)現(xiàn)袍江開發(fā)的超常規(guī)、跨越式的發(fā)展。 交通狀況 城市的不斷擴(kuò)展，交通問題是首要解決的前提，雖然袍江離市區(qū)僅有 9 公里，但如果沒有暢通的公交工具也會(huì)覺得遙遙相望，政府對(duì)于由市區(qū)開往袍江的公交線路已開通了 8 條線，從市區(qū)的各個(gè)位置都可以直達(dá)到袍江任意一點(diǎn)。 袍江政府對(duì)于工業(yè)園區(qū)內(nèi)的原道路也進(jìn)行了整體的規(guī)劃，使每條道路更加順暢，避免猶如市區(qū)繁忙的交通，使整個(gè)區(qū)域布局通過各條道路的連貫更加方便。 3. 市場(chǎng)供應(yīng)量分析 市區(qū)供應(yīng) 量 土地供應(yīng)量 時(shí)間 土地投資總量 （萬(wàn)元） 土地面積總量 （㎡） 建筑面積總量 （㎡） 回購(gòu)面積總量 （㎡） 地塊總量（幅） 平均樓面價(jià)格 （元 /㎡ ） 2021 年 283020 287738 28 2179 2021 年 197700 537245 —— 15 3273 上表中所顯示的 04 年土地供應(yīng)量是至 3 月底拍賣為止，但其平均的樓面價(jià)已經(jīng)比 03 年增長(zhǎng)了 50%。市場(chǎng)的規(guī)范化，使得 04 年出讓的土地都是以拍賣為主。因此，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 的情況下，價(jià)高者得的定律得到了充分的體現(xiàn)，在 3 月 24 日的拍賣會(huì)上，更有發(fā)展商出到 405 萬(wàn) /畝的高價(jià)拍得原沈永和酒廠的地塊，與預(yù)期的價(jià)格相差將近 100 萬(wàn) /畝。由于地塊的價(jià)格不斷上漲，市中心的生活配套及各方的環(huán)境都非常吸引本地人及外來(lái)人員在此創(chuàng)業(yè)置家，所以，樓盤的價(jià)格也在不斷地飚升，導(dǎo)致市區(qū)的房?jī)r(jià)與同期增長(zhǎng)了將近一倍。 相較其他城市而言，紹興的土地供應(yīng)量還是屬于平和階段，沒有出現(xiàn)大幅的控制或大量的投放，因此，在這種情況下，房?jī)r(jià)上漲是可以理解的。 商品房供應(yīng)量 雖然政府在土地出讓方面作了調(diào)整，不再像以往 一樣嚴(yán)加控制，但由于在出讓的同時(shí)，也有很多的附加條件，例如：回購(gòu)房，安置房等，商品房的供應(yīng)量與市場(chǎng)需求則出現(xiàn)了不平衡的狀態(tài)。 紹興市在售樓盤共有 19 個(gè)，總建筑面積達(dá) 1355453 ㎡（該數(shù)字主要是今年以前所開發(fā)樓盤的總體數(shù)據(jù)），其中商業(yè)辦公總面積達(dá) 266128㎡，住宅面積 1089315 ㎡。 雖然商品房的供應(yīng)量達(dá)到 100 多萬(wàn)㎡，但目前可以銷售的面積卻不到一半（即 50 萬(wàn)㎡），該數(shù)字對(duì)于正在高速發(fā)展的紹興市來(lái)說(shuō)，就如九牛一毛，不能大量地滿足消費(fèi)者的實(shí)際需要，正因如此，在這種市場(chǎng)供需不平衡的狀態(tài)下，市場(chǎng)對(duì)于商品的需求 正在大聲疾呼。 紹