【正文】 歡迎的，究其原因，最主要的是該面積能滿足客戶的不同需要，而且中國人喜歡一家子共同居住的觀念更是根深蒂固，要滿足到一家人居住需要， 120140 ㎡是必不可少的。 別墅樓盤的占量在紹興市來說相對較少，其目標(biāo)客戶層是比較窄小的，發(fā)展商對于別墅的設(shè)計上也考慮到買家的承受能力，面積的總體規(guī)劃都是以 200250㎡為主。 戶型方面均是以 120 ㎡為主，部分樓盤設(shè)置單身公寓，面積很小。為了鼓勵袍江的發(fā)展，政府在土地的出讓費(fèi)及土地使用的相關(guān)政策上都給予了極大優(yōu)惠，這些都是市中心土塊所沒有的優(yōu)勢。他們所購置的價格也是相當(dāng)優(yōu)惠的，將這些成交價也并算在袍江房地產(chǎn)樓價中，其均價將不會超過 2021 元 /㎡。 商品房供應(yīng)量 袍江在售的樓盤達(dá)到 11 個，總建筑面積達(dá) 1546493 ㎡，其中回購房面積達(dá)到 628100 ㎡，比率達(dá)到 60%。由于政府行為的干涉， 03 年袍江的土地平均樓 面價是相對便宜的，只有 814 元 /㎡，只達(dá)到市中心的 1/3 價格。 供應(yīng)特征 整個紹興市區(qū)共成五大塊，分別為：城東、城南、城西、城北、城中。 紹興市在售樓盤共有 19 個，總建筑面積達(dá) 1355453 ㎡（該數(shù)字主要是今年以前所開發(fā)樓盤的總體數(shù)據(jù)），其中商業(yè)辦公總面積達(dá) 266128㎡，住宅面積 1089315 ㎡。因此，在市場競爭激烈 的情況下，價高者得的定律得到了充分的體現(xiàn)，在 3 月 24 日的拍賣會上，更有發(fā)展商出到 405 萬 /畝的高價拍得原沈永和酒廠的地塊，與預(yù)期的價格相差將近 100 萬 /畝。 交通狀況 城市的不斷擴(kuò)展，交通問題是首要解決的前提，雖然袍江離市區(qū)僅有 9 公里，但如果沒有暢通的公交工具也會覺得遙遙相望，政府對于由市區(qū)開往袍江的公交線路已開通了 8 條線，從市區(qū)的各個位置都可以直達(dá)到袍江任意一點(diǎn)。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)特征 自工業(yè)區(qū)組建三年多以來，全區(qū)完成全社會工業(yè)現(xiàn)價總產(chǎn)值 億元，其中 500 萬元及以上規(guī)模工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值 億元，同比分別增長 %和 %；完成工業(yè)性投入 億元，同比增長 %；完成銷售收入 億元，其中 500 萬元及以上規(guī)模工業(yè)企業(yè)銷售收入 億元，同比分別增長 %和 %；合同外資 億美元，實到外資 億美元，同比分別增長 %和 %；進(jìn)出口總額 億美元，增幅為 %,其中自營出口 億美元，增幅為 %。 配套設(shè)施 根據(jù)“適度超前、成片規(guī)劃、基礎(chǔ)先行、有序推進(jìn)”的開發(fā)建設(shè)原則，工業(yè)區(qū)不斷完善并提高“八通一平”配套建設(shè)水平。袍江作為滬杭甬腹地，周邊的交通狀況順暢便捷 ，滬杭甬高速公路、杭甬鐵路、 104 國道、 329國道和京杭大運(yùn)河穿境而過。 三大組團(tuán)功能明確，分工合理，以有序的發(fā)展共同創(chuàng)造紹興繁榮昌盛的景象，吸引更多的外來人員到紹興旅游、經(jīng)商、居住。 在確定城市的定位之后，紹興市政府更進(jìn)一步對整個紹興進(jìn)行規(guī)劃，將 紹興中心城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)形態(tài)為 三大組團(tuán)、綠色空間 。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成現(xiàn)價產(chǎn)值 億元，增長 ％，產(chǎn)值總量列全省第三位，銷售收入 億元，增長 ％，利稅 億元，增長 ％，其中利潤 億元，增長 ％?？h人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn) 。 嵊州市 面積 1760 平方公里，人口 74 萬。 第一 章 宏觀 市場評述 及區(qū)域市場供應(yīng) ? 近期發(fā)展 從現(xiàn)在開始計算到 2021 年，目標(biāo)是 —— 2021 年紹興市城市人口為 萬人，規(guī)劃近期 65 萬人（其中越城45 萬人，柯橋 15 萬人，袍江 5 萬人） ； 2021 年，紹興市現(xiàn)狀建成區(qū)總面積為 平方公里，人均建設(shè)用地約為100 ㎡；規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積為 64 平方公里； ? 中期 發(fā)展 2021 年 至 2020 年，目標(biāo)是 —— 城市人口數(shù)字達(dá)到 80 萬人（其中越城 50 萬人，柯橋 20 萬人，袍江 10 萬人）；同樣控制人均 100 ㎡的城市建設(shè)用地，規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積為 80平方公里； ? 遠(yuǎn)期發(fā)展 2020 年 城市人口達(dá)到 100 萬人（其中越城 58 萬人，柯橋 25 萬人，袍江 17 萬人） ；繼續(xù)控制人均 100 ㎡的城市建設(shè)用地，城市整體規(guī)劃用地總面積為 100 平方公里 。 城市規(guī)模 整個紹興市總 面積 8155 平方公里，人口 432 萬。紹興自然風(fēng)光秀麗、人文景觀豐富，素以水鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)聞名 ， 自古即為游客向往的旅游勝地。境內(nèi)河湖縱橫，土地肥沃， 氣候溫和，物產(chǎn)豐富，是個著名的魚米之鄉(xiāng)。 1 紹興市總體介紹 紹興是全國 首批 24 座歷史文化名城之一， 以傳統(tǒng)的水鄉(xiāng)特色，多位杰出人物的出現(xiàn)而使其美名遠(yuǎn)播，說起紹興均都冠以“ 水鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)、蘭鄉(xiāng)、書法之鄉(xiāng)、名士之鄉(xiāng) ”等美稱 ?？偯娣e 8155平方公里，市區(qū)面積 338 平方公里。 紹興地理位置 紹興位于浙江省的東北部，是一座具有 2400 多年歷史的文化名城 ， 也是中國著名的水鄉(xiāng)。優(yōu)越的地理位置，便捷的交通，使紹興在近年的旅游、經(jīng)商、政治、文化等方面都得到了很大的提高。整個城市的發(fā)展將分三個階段完成，每十年作為一次質(zhì)的飛躍。 諸暨市 面積 2265 平方公里，人口 106萬 上虞市 面積 1472 平方公里，人口 78 萬。 新昌縣 面積 1213 平方公里，人口 43 萬。 2021 年全市全部工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 479 億元， 占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 823 億元的％，增長 ％。 城市總體布局形態(tài) 紹興 的 城市性質(zhì)確定為： 長江三角洲南翼以釀酒、輕紡、電子為特色的區(qū)域中心城市，以歷史文化和山水風(fēng)光為特色的著名旅游城市 。 ? 越城組團(tuán) ： 中心城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，歷史文化名城； ? 柯橋組團(tuán) ： 以輕紡、商貿(mào)為特色的次中心； ? 袍江組團(tuán) ： 以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū) 。 地理位置 袍江工業(yè)區(qū)位于滬杭甬高速公路紹興入口處，距杭州國際機(jī)場 20 公里，杭州市中心 30 多公里，距寧波 90公里，距上海 200 公里，距紹興市中心 9 公里。 整體規(guī)劃布局 袍江工業(yè)區(qū)的整體規(guī)劃發(fā)展將分三個階段完成：2021 年，規(guī)劃建成面積為 10 平方公里，城區(qū)人口 5 萬人次左右； 2021 年規(guī)劃建成面積 33 平方公里，城區(qū)人口 17 萬人次； 2020 年規(guī)劃建成區(qū)面積 66 平方公里， 城區(qū)人口 25 萬人次，目前規(guī)劃控制區(qū)為 100平方公里。相關(guān)的政府職能部門及文教功能的配套設(shè)施已經(jīng)開始陸續(xù)啟用，而大型的普爾斯瑪特大型超市、美安居家居中心等商貿(mào)項目也在建設(shè)之中，房地產(chǎn)市場更加是快速 崛起，房產(chǎn)項目建筑面積超過了 300 萬㎡，為該區(qū)常駐人口提供了住房的保證。 以建 設(shè)杭州灣為先進(jìn)制造業(yè)基地，紹興大城市新商貿(mào)中心和江南水鄉(xiāng)生態(tài)型居住區(qū)，作為實現(xiàn)袍江開發(fā)的超常規(guī)、跨越式的發(fā)展。市場的規(guī)范化，使得 04 年出讓的土地都是以拍賣為主。 商品房供應(yīng)量 雖然政府在土地出讓方面作了調(diào)整，不再像以往 一樣嚴(yán)加控制，但由于在出讓的同時，也有很多的附加條件，例如：回購房，安置房等，商品房的供應(yīng)量與市場需求則出現(xiàn)了不平衡的狀態(tài)。價格的上升都是與整個市場的供求關(guān)系不平衡所導(dǎo)致的。 袍江區(qū)域供應(yīng)量 土地供應(yīng)量 時間 土地投資總量 （萬元） 土地面積總量 （㎡） 建筑面積總量 （㎡） 回購面積總量 （㎡） 地塊總量（幅） 平均樓面地價 （元 /㎡） 2021 年 135828 1160597 1667461 17 814 2021 年 73174 486405 739270 —— 5 990 袍江作為紹興市新開發(fā)的區(qū)域，既是工業(yè)園區(qū)，又是大力發(fā)展商貿(mào)、居住的中心地段，因此，在 03 年的土地出讓有 100 萬多㎡，總建筑面積也有 160 萬㎡，但實際可以用來作商品房銷售的面積卻少之又少，因為考慮到工業(yè)園區(qū)的原居民及周邊鎮(zhèn)屬居民的安置問題，政府大量回收了出讓土地的建筑面積，只剩余 20 萬余㎡是作為商品房用途進(jìn)行銷售。袍江房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿⑹遣豢深A(yù)估的。 袍江現(xiàn)時的居住人群大多以馬山、斗門、及原袍江居民為主，而這些居民都是購買安置房的 客戶。 小結(jié)： 紹興市區(qū)與袍江距離雖然僅 9 公里，兩地的土地供應(yīng)量卻相差無幾，主要因為政府正在嚴(yán)格控制城市土地出讓量，而大力開發(fā)袍江市場，使袍江成為名符其實的第三代商貿(mào)中心區(qū)。 隨著袍江地區(qū)的不斷發(fā)展與完善，紹興市發(fā)展為“大紹興”的目標(biāo)，將會使整個區(qū)域限制不在受影響，城郊的樓盤將會逐漸受到 年輕一代的追捧。但小面積的單位雖然總價較低，但并不適合中國傳統(tǒng)一家居住的習(xí)慣，因此，很多小面積單位都是作為 投資作用，以出租或轉(zhuǎn)手銷售以獲取其中利潤。 袍江大部分的物業(yè)都是以商業(yè)和安置房為 主，商品已經(jīng)很少了，別墅就更加不用多說，基本上不存在別墅項目，因此，本案可利用市場的錯位，進(jìn)行產(chǎn)品的更新，除了提高本案的的知名度及品質(zhì)外，更可以吸納一些高端客戶的注意，畢竟袍江離市中心的距離并不是太遠(yuǎn)，而且隨著道路的暢通，有車一族的出現(xiàn)，更會選擇價優(yōu)物美的項目進(jìn)行購買。 在袍江地區(qū)設(shè)計適量的別墅樓盤也可彌補(bǔ)市場的空白點(diǎn)，利用現(xiàn)時市場的稀缺性，打向頭炮，為項目的品牌及知名度創(chuàng)造效應(yīng)，正如杭州綠城集團(tuán)在較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域建造別墅項目道理一樣。 而在袍江購房者多是以馬山、斗門及袍江周邊居民為主。別墅的購買者則以私營企業(yè)老板為主。 年齡 根據(jù)在售樓盤的成交客戶的年齡分析， 3555 歲的年齡層是樓盤購買的主力軍。 小結(jié)： 通過對已經(jīng)成交的客戶（其他樓盤）分析后，本案的目標(biāo)客戶群 應(yīng)該與現(xiàn)時市場的客戶有所區(qū)分，客戶的年齡層應(yīng)該更加年輕化，年輕人對于新事物的接受速度會比上了年紀(jì)的人來得更快，對于地域情結(jié)也沒那么根深蒂固。緊跟其后的袍江樓盤也不甘示弱，由最初的不到千元的價位上升至現(xiàn)時的 2500 元 /㎡，更有部分現(xiàn)房的價格達(dá)到 3000 元 /㎡以上?，F(xiàn)時很多地塊都在做前期規(guī)劃，在售的樓盤大多已經(jīng)銷售完成。 [信息鏈接 ] ? 市區(qū)樓盤 樓盤名稱 房價（元 /㎡） 銷售率（ %） 備注 毓蘭華庭 5300 99 04 年 6 月商鋪開盤 維多利亞莊園 住宅 4500， 商鋪 2021030000 14 商鋪已經(jīng)銷售完畢 國際摩爾城 住宅 6500， 商鋪 2500030000 87 商業(yè)已經(jīng)售 40% 潤和天地 公寓 4000，排屋 6000 57 開盤時間為 04 年 67 月 森海豪庭 公寓 5300，洋房 5850 —— 香舍麗都 住宅 15000~18000 商鋪 30000 100 —— 東澤莊園 9000 12 贈送花園，每套總價 2501000萬 涂山花園 4500 59 —— 國際廣場 商鋪 18000 25 —— 中天新城苑 商鋪 5500 40 —— 康寧