【正文】 濱海新區(qū)中心商務區(qū)基礎設施 二期工程項目 可行性研究報告 天津廣正建設項目管理咨詢有限公司 二 〇 一 三 年 四 月 濱海新區(qū)中心 商務 區(qū) 基礎設施 二期 工程項目 可行性 研究報告 1 目 錄 第一章 總論 ............................................. 1 一、項目概況 ......................................... 1 二、編制依據(jù) ......................................... 3 三、報告研究內(nèi)容 ...................................... 4 四、主要研究結(jié)論 ...................................... 5 第二章 項目提出背景和 建設必要性 .......................... 7 一、項目建設背景 ...................................... 7 二、項目規(guī)劃背景 ..................................... 19 三、項目建設政策符合型分析 ........................... 22 四、項目建設土地利用合理性分析 ....................... 24 五、項目建設的必要性 ................................. 26 第三章 項目建設條件 ..................................... 28 一、區(qū)位分析 ........................................ 28 二、建設條件 ........................................ 28 三、拆遷條件與征收補償方案 ........................... 40 四、資源分析及利用 ................................... 42 第四章 項目規(guī)劃方案 ..................................... 47 一、規(guī)劃依據(jù) ........................................ 47 二、規(guī)劃原則 ........................................ 48 三、總圖 ............................................ 49 濱海新區(qū)中 心商務區(qū)基礎設施二期工程項目 可行性研究報告 2 四、項目規(guī)劃指標 ..................................... 51 第五章 項目建設方案 ..................................... 60 一、工程范圍及規(guī)模 ................................... 60 二、建設方案 ........................................ 61 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 ............................... 92 一、相 關(guān)依據(jù) ........................................ 92 二、生態(tài)和環(huán)境現(xiàn)狀 ................................... 93 三、生態(tài)環(huán)境影響分析 ................................. 97 四、生態(tài)環(huán)境保護措施 ................................ 100 五、環(huán)境影響評價結(jié)論 ................................ 104 第七章 節(jié)能方案分析 .................................... 105 一、用能標準和節(jié)能規(guī)范 .............................. 105 二、節(jié)能措施分析 .................................... 105 第八章 消防措施 ....................................... 108 一、編制依據(jù) ....................................... 108 二、消防規(guī)劃設計原則 ................................ 108 三、消防規(guī)劃 ....................................... 108 第九章 公共衛(wèi)生、防疫及防災 ............................ 111 一、公共衛(wèi)生 ....................................... 111 二、防疫 ........................................... 111 三、防災 ........................................... 112 濱海新區(qū)中 心商務區(qū)基礎設施二期工程項目 可行性研究報告 3 四、人防規(guī)劃 ....................................... 115 第十章 項目進度人員組織管理 ............................ 117 一、項目進度 ....................................... 117 二、組織方式 ....................................... 117 三、組織機構(gòu)設置 .................................... 118 四、項目實施管理 .................................... 118 第十一章投資估算及資金籌措 ............................. 120 一、投資估算編制依據(jù) ................................ 120 二、投資估算編制說明 ................................ 120 三、投資估算 ....................................... 120 四、資金籌措方案 .................................... 131 五、還款計劃 ....................................... 132 第十二章 經(jīng)濟評價 ..................................... 134 一、資金平衡分析 .................................... 134 二、區(qū)域經(jīng)濟影響分析 ................................ 142 第十三章 社會效益及風險分析 ............................ 148 一、社會影響效果分析 ................................ 148 二、社會適 應性分析 .................................. 149 三、風險及對策分析 .................................. 153 第十四章 招標與投標 .................................... 155 一、招投標管理的基本原則 ............................ 155 濱海新區(qū)中 心商務區(qū)基礎設施二期工程項目 可行性研究報告 4 二、工程招標投標的主要工作 .......................... 155 第十五章 結(jié)論及建議 .................................... 159 一、結(jié)論 ........................................... 159 二、建議 ........................................... 159 濱海新區(qū)中 心商務區(qū)基礎設施二期工程項目 可行性研究報告 1 第一章 總論 一、項目概況 （一）項目名稱 濱海新區(qū)中心商務區(qū) 基礎設施二期工程項目 （二）項目區(qū)位 本項目 建設區(qū)位為響螺灣商務區(qū)， 位于塘沽區(qū)海河 南 岸，是濱海新區(qū)中心商業(yè)商務區(qū)的核心組團。 四至范圍： 東至海河、西至興業(yè)路、南至安陽道、 北至海河 ， 規(guī)劃建設 用地面積 公頃 。 項目區(qū)位圖 （三）項目主要內(nèi)容 濱海新區(qū)中 心商務區(qū)基礎設施二期工程項目 可行性研究報告 2 依據(jù) 《天津市濱海新區(qū)核心區(qū)中心商務分區(qū) TGf(07)05 響螺灣單元 控制性詳細規(guī)劃》規(guī)劃標準，對響螺灣區(qū)域內(nèi) 城市道路及 公共設施等工程 進行提升建設 （主要包括道路工程、市政管網(wǎng)工程、道路照明工程、綠化及地上公共空間工程及海河堤岸景觀工程） ， 并對區(qū)域內(nèi)上述工程需占用土地進行征地拆遷， 為按期完成響螺灣 商務區(qū) 建設打下良好的基礎。 （四）項目 地位與作用 加快響螺灣和于家堡中心商務區(qū)建設位列濱海新區(qū)“十大戰(zhàn)役”第二位。響螺灣商務區(qū)將匯集各省市和中央企業(yè)駐津機構(gòu)，實現(xiàn)與于家堡金融區(qū)的功能互補，同時也將成為生態(tài)景觀和諧，公共設施完美，就業(yè)崗位充沛的濱海新區(qū)活力地帶 。 依據(jù) 市政府《關(guān)于濱海新區(qū)中心商務區(qū)總體規(guī)劃的批復》（津政函 [2020]34 號） 和《關(guān)于中心商務區(qū)大沽和響螺灣地區(qū)控制性詳細規(guī)劃的批復（津濱政函 [2020]236 號）》 ，為加快推進濱海新區(qū)開發(fā)開放，進一步提升 響螺灣 商務區(qū)的核心地位， 提高中心商務區(qū)發(fā)展速度，決定對 不能滿足規(guī)劃要求 、落后于規(guī)劃定位的 響螺灣 商務區(qū) 進行改造提升。 響螺灣 商務區(qū) 目前存在著基礎設施配備水平不能滿足發(fā)展要求、功能不完善、布局不合理等問題，與響螺灣 商務區(qū) 的發(fā)展目標有較大距離。 本 項目的實施將是改善響螺灣 商務區(qū) 人居環(huán)境、實現(xiàn)土地集約利用的重 要途徑，是激發(fā)城市生機與活力的重要手段。 本項目 通過科學的規(guī)劃和合理的布局來提升 響螺灣商務區(qū) 的形象和品位，改善生活環(huán)境和 辦公 條件，提高 區(qū)域 的綜合競爭力 。 濱海新區(qū)中 心商務區(qū)基礎設施二期工程項目 可行性研究報告 3 （五） 建設單位 概況 建設單位 ： 天津 濱海新區(qū)中心商務區(qū)投資集團 有限 公司 按照 2020年 3月 28日濱海新區(qū)中心商務區(qū)開發(fā)企業(yè)整合重組的會議精神（津濱管會紀【 2020】 21號）和區(qū)國資委的批復（塘國資【 2020】 138 號）， 天津濱海新區(qū)中心商務區(qū)投資集團有限公司 （簡稱集團公司） 于 2020 年 9 月 23 日正式注冊成立，注冊資本100 億元，其中首期實繳 30 億元現(xiàn)金。 2020年底，集團公司向市發(fā)改委申請調(diào)整濱海新區(qū)中心商務區(qū)內(nèi)基礎設施 二期 工程的投資主體，并已獲得集團公司作為投資主體的正式批準文件。（津發(fā)改基礎【 2020】 1335 號）。 集團公司為國有獨資公司，以現(xiàn)金和土地資產(chǎn)注資，目前集團資產(chǎn)總額為 374 億元。集團公司作為中心商務區(qū)一級平臺企業(yè)，是戰(zhàn)略決策中心、資源配置中心、財務管理中心和資本運營中心。 作為中心商務區(qū)的融資平臺、投資主體和建設實體，重點從事組織中心商務區(qū)重要功能區(qū)域的開發(fā)建設和基礎設施的建設，履行融資、投資、資本運營、經(jīng)營城市資源的職責，對公司投資的建設項 目管理和資本運作職能，是承擔國有資產(chǎn)保值增值責任的資本經(jīng)營型的公司。 二 、編制依據(jù) 《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 《國務院關(guān)于推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見》 濱海新區(qū)中 心商務區(qū)基礎設施二期工程項目 可行性研究報告 4 （國發(fā) [2020]20 號） 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 《城鄉(xiāng)規(guī)劃編制辦法與實施細則》 《天津市城市規(guī)劃條例》 《天津市城市總體規(guī)劃（ 20202020）》 《天津市濱海新區(qū)城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》 《濱海新區(qū)中心商務商業(yè)區(qū)總體規(guī)劃（ 20202020）》 《天津市濱海新區(qū)土 地利用總體規(guī)劃（ 20202020）》 《天津市濱海新區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年