平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告(已修改)
2025-09-03 13:08 本頁(yè)面
【正文】 一、平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng) （一）平頂山用地現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃 2020年平頂山用地情狀： 2020 年全年計(jì)劃投入建設(shè)用地共 畝，其中，廉租住房 20 畝、經(jīng)濟(jì)適用房 300 畝、“兩限房” 100 畝、過(guò)渡性住房合 20畝、城中村改造 畝、普通商品房 畝。 2020 年計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)住房面積共計(jì) 萬(wàn)平方米，其中廉租住房 2 萬(wàn)平方米、經(jīng)濟(jì)適用房 30 萬(wàn)平方米、“兩限房” 10 萬(wàn)平方米、過(guò)渡性住房 2 萬(wàn)平方米、“城中村”改造 萬(wàn)平方米、普通商品房 萬(wàn)平方米。 商品住房約占總建設(shè)用地的 32%、總開(kāi)工建設(shè)住房面積的 %。其中城中村占了大頭，對(duì)普通商品房沖擊力較大，反映了政府對(duì)老城區(qū)改造的決心，客觀了也改善了老城區(qū)普通商品住房的外部環(huán)境。 從 2020 年計(jì)劃投入建設(shè)用地和計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)住房面積來(lái)看，“城中村”改造和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)普通商品房造成的沖擊較大。 平頂山用地未來(lái)規(guī)劃： 據(jù)《平頂山市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20202020）意見(jiàn)書(shū)》顯示：未來(lái)，平頂山會(huì)在強(qiáng)調(diào)土地資源節(jié)約、集約、高效利用的前提下，堅(jiān)持新增供應(yīng)與存量挖潛相結(jié)合， 積極促進(jìn)閑置土地盤(pán)活；堅(jiān)持區(qū)域住房發(fā)展合理 布局，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重心向老城區(qū)外轉(zhuǎn)移；重點(diǎn)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品房和政府保障性住房用地供應(yīng)，滿足市民日益增長(zhǎng)的住房需求。 住房建設(shè)總體發(fā)展目標(biāo) 促進(jìn)住房市場(chǎng)科學(xué)健康可持續(xù)發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)； 住房市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo) 市場(chǎng)機(jī)制完善、主體行為規(guī)范、市場(chǎng)監(jiān)控有力、住房保障到位、市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定； 住房開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 建設(shè)誠(chéng)信企業(yè)、品牌企業(yè)和龍頭企業(yè)，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力和社會(huì)責(zé)任感； 住房產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新目標(biāo) 提 高產(chǎn)品科技、文化含量以及社區(qū)和諧度，建設(shè)高品質(zhì)、高性能、高滿意度和低能耗、低污染、低成本運(yùn)行的產(chǎn)品和服務(wù)，為建設(shè)宜居城市做出重要貢獻(xiàn)。 （二）平頂山房地產(chǎn)供求狀況及市場(chǎng)展望 近年來(lái)平頂山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，住宅消費(fèi)熱情極大，這將會(huì)在未來(lái)幾年作為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)。 平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“需求強(qiáng)勁，供需兩旺，漲價(jià)勢(shì)頭迅猛，中低價(jià)位樓盤(pán)熱銷(xiāo)”的整體上升局面。經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)持續(xù)增長(zhǎng)、平頂山新城區(qū)建設(shè)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、工業(yè)化進(jìn)程加快，從能源消耗型向旅游度假型化工城的轉(zhuǎn)化、中心城市對(duì)轄區(qū)各縣市的輻射吸引，隨著 這些因素逐步發(fā)揮作用，可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩旺勢(shì)頭將保持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。 郊區(qū)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)出現(xiàn)。新的住宅區(qū)主要分布在老城區(qū)的邊緣，已經(jīng)出現(xiàn)一些較大規(guī)模的樓盤(pán)。由于新老市區(qū)距離較遠(yuǎn)，形成“雙核效應(yīng)”，以拆建老區(qū)和開(kāi)拓新區(qū)土地為主的市場(chǎng)供應(yīng)，房?jī)r(jià)將形成與土地成本相互促進(jìn)、共同提升的局面，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步提升的空間和可能。 高層作為新型住宅形態(tài)，接受度上與其他形態(tài)產(chǎn)品有很強(qiáng)替代性。隨著土地資源的日益稀缺，預(yù)計(jì)在未來(lái)的 23 年內(nèi)，將會(huì)有更多的高層住宅入市。 大型品質(zhì)社區(qū)住宅形態(tài)雛形漸成。從平頂 山房地產(chǎn)近年來(lái)的整體市場(chǎng)上看，來(lái)自城市發(fā)展的需要和消費(fèi)者的需求，大型品質(zhì)社區(qū)頻繁浮出市場(chǎng)，比如：春華國(guó)際茗都、億嘉西城國(guó)際、常綠大悅城、建宏中央花園等。通過(guò)這些項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，可以看得出平頂山地產(chǎn)市場(chǎng)正漸漸由中小樓盤(pán)向大型高檔樓盤(pán)過(guò)渡。 老城區(qū)內(nèi)土地資源稀缺，會(huì)出現(xiàn)以下兩種情況：首先是造成老城區(qū)房源不足，需求不變，供應(yīng)減小，房?jī)r(jià)一定上漲；其次是形成高層住宅集中投放態(tài)勢(shì)，建筑成本上漲，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；兩大主因必將刺激老城區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，并進(jìn)而拉動(dòng)全市整體房?jī)r(jià)上漲。 建筑材料、人工費(fèi)用上漲直接增加房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本。直接加大建材成本；另外隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建筑工人的收入水平也持續(xù)上漲。 城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，礦區(qū)棚戶改造、舊城拆遷和城中村改造力度加大，也增加房地產(chǎn)剛性需求。 一些規(guī)模較大的大盤(pán)及一、二線城市新的地產(chǎn)思路將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的正規(guī)化和品質(zhì)化，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)操作逐漸趨于成熟。 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷向上，也將帶動(dòng)區(qū)域零售物業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而刺激商業(yè)地產(chǎn)的成熟，同時(shí)投資型物業(yè)市場(chǎng)份額將會(huì)逐漸增大。 【分析】 從平頂山地產(chǎn)板塊分布來(lái)看，新城區(qū)及新華區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)位較 高，主要由于資源豐富、自然環(huán)境良好、項(xiàng)目形態(tài)較大、品質(zhì)較高；新華區(qū)建西板塊域要比新華區(qū)北部板塊在未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展上更有發(fā)展?jié)摿?；湛河區(qū)南部板塊多位城南擴(kuò)展、城中村改造項(xiàng)目，有一定的潛力；衛(wèi)東區(qū)東部板塊由于生活居住的剛性需求也正在崛起。 三、平頂山商業(yè)市場(chǎng)研究 （一）平頂山商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征 通過(guò)我們對(duì)平頂山商業(yè)地產(chǎn)信息資料的收集以及區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際考察，現(xiàn)對(duì)平頂山商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的特征歸納如下： 據(jù)資料顯示，目前平頂山市人均商業(yè)面積約為 平方米，而發(fā)達(dá)城市或地區(qū)人均一般為 ，從數(shù)字上來(lái)看 ，平頂山人均商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)城市或地區(qū)，處于較低水平狀態(tài)，由此看來(lái)，平頂山的商業(yè)地產(chǎn)還存在很大的市場(chǎng)。 目前平頂山商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然保持了產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的良好局面。商業(yè)地產(chǎn)投資的火爆，一多方面說(shuō)明城市消費(fèi)商機(jī)增，居民的消費(fèi)能力增加，對(duì)城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更有信心。另一方面，目前平頂山開(kāi)發(fā)面積較集中的主要是住宅底商，但是，由于住宅底商沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，而且住宅底商無(wú)論從硬件環(huán)境，到軟件服務(wù)品質(zhì)，都無(wú)法滿足部分對(duì)購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)品質(zhì)較高的消費(fèi)者的需求，這就推動(dòng)著城市商業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化。 從發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷 程來(lái)看，主題商業(yè)形態(tài)不僅是城市化的標(biāo)志，也是商業(yè)發(fā)展到高級(jí)階段的產(chǎn)物。而平頂山目前多數(shù)區(qū)域都缺乏高品質(zhì)主題商業(yè)物業(yè)，來(lái)提升區(qū)域的商業(yè)消費(fèi)品質(zhì)。而高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分為住宅區(qū)、商場(chǎng)區(qū)、特色商街區(qū)、主題式大賣(mài)場(chǎng)等。 （二）平頂山商業(yè)分布及特點(diǎn) 通過(guò)對(duì)平頂山商業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際考察，我們主要把平頂山的商圈分為第一商圈和第二商圈兩個(gè)部分，主要特點(diǎn)如下： 平頂山市商業(yè)主要集中于以體育路、中興路、開(kāi)源路三條主要商業(yè)街道為中心的商業(yè)街區(qū)。 在商業(yè)形態(tài)方面，以萬(wàn)家百貨為中心形成了以永樂(lè)家電、中心商城、商業(yè)大樓、豪凱迪國(guó)際家具 廣場(chǎng)、現(xiàn)代家具城為主的大型購(gòu)物中心及開(kāi)源路、中興路為中心構(gòu)成的沿街商輔，云集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、家私、副食品等數(shù)十類(lèi)品種的商業(yè)街區(qū)，是平頂山市最繁華的商業(yè)區(qū)，屬于平頂山市的第一商圈，商品零售額占據(jù)平頂山市場(chǎng)的 60%以上。 湛河路與新華路為主的兩側(cè)商業(yè)構(gòu)成了本市的第二商圈，主要以經(jīng)營(yíng)五金、土產(chǎn)為
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