【正文】 1. 售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如 “送多少錢的精裝修 ”， “綠化面積達到多少平方米 ”等等，這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。 參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾 紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條 2. 房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么？ （ 1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。（ 2）購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。（ 3）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法 權(quán)益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。（ 4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。 參考法條： 《 廣告法》第三十七條 3. 《認購書》一般包括哪些內(nèi)容？ 《認購書》的內(nèi)容包括： ① 房號及戶型。 ② 房屋的建筑面積。 ③ 房屋的價款及計算方式。 ④ 簽訂正式購房的日期。 ⑤ 在一方不履行的處理問題。 ⑥ 開發(fā)商的預(yù)售許可證號。 ⑦ 當(dāng)事人雙方基本情況。 參考法條 : 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉 若干問題的解釋》、 第一百一十五條 《合同法》第一百一十五條 4. 什么是建筑面積？ 建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分攤的公用建筑面積。它的計算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積 +分攤的公用建筑面積。 參考法規(guī)：《建筑面積計算規(guī)則》 5. 什么是套內(nèi)建筑面積？ 套內(nèi)建筑面積包括三個部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺建筑面積。它的計算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。 6. 套內(nèi)墻體面積包括什么？ 套內(nèi)墻體面積包括兩個部分：一部分是公用 墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 7. 什么是分攤的公用建筑面積？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分攤的公用建筑面積是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計的使用功能。分攤的 公用建筑面積＝套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù) 8. 公用建筑面積的分攤原則是什么？ ① 公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。 ② 為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。 ③ 公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占 或改變原設(shè)計的使用功能。 參考法規(guī)：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》 9. 哪些公用建筑面積可以分攤？ 整幢樓的以下公用面積可以分攤： ① 大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。 ② 套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積 水平投影面積的一半。 ③ 計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在 米以上（含 米，以下同）。 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》。 10. 哪些公用建筑面積不能分攤？ ① 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。 ② 售房單位自營、自用的房屋。 ③ 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 參考法條：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第九條 11. 面積變了，購房者可以退房嗎？ 經(jīng)有關(guān)部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在 10 日內(nèi)通知購房者。在接到通知的 15 日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。 開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。如果退房，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。 參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條 12. 面積誤差比的公式是什么？ 面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 合同約定面積 100％ 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》 13. 處理房屋面積糾紛的原則是什么？ 合同 有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （ 1）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； （ 2）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含 ３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 14. 買房一般要交哪些稅？ （ 1） 印花稅。（ 2）契稅。（ 3）證件印花稅。 參考法條：《北京市人民政府關(guān)于修改 北京市契稅管理規(guī)定 的決定》第一條、第二條 15. 買房一般要交哪些費？ （ 1） 房屋所有權(quán)登記費。（ 2）公共維修基金。 (3)綜合地價款。（ 4）證件工本費。 16. 買車庫交契稅嗎？ 購房 者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照 %的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅 (如別墅 )購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照 3%的稅率征稅。 17. 繼承和接受遺贈而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？ 法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。 18. 申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？ （ 1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。 （ 2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。 （ 3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本 息的能力。 （ 4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。 （ 5）有貸款人認可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。 （ 6）具有購房合同或協(xié)議。 （ 7）貸款人規(guī)定的其他條件。 19. 申請個人商業(yè)貸款一般要交哪些費用？ （ 1） 律師審查費。（ 2）公證費。（ 3）產(chǎn)權(quán)登記費。（ 4）保險費。 20. 哪些財產(chǎn)可以抵押？ （一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。 （二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。 （三）抵押人依法有權(quán)處 分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。 （四）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。 （五）依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。 （六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。 21. 哪些財產(chǎn)不能抵押？ 不能抵押的財產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；以法定程序確認為違法、違章的建筑物。 22. 哪些權(quán)利可以質(zhì)押？ （ 1）匯票、支票、 本票、債券、存款單、倉單、提單； （ 2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票； （ 3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)； 23. 什么是轉(zhuǎn)按揭？ “轉(zhuǎn)按揭 ”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱 “轉(zhuǎn)按 ”，延長原借款期限的稱為 “加按 ”，變更抵押物稱為 “換按 ”。 24. 什么樣的房子要評估？ 商品房、二手房和擔(dān)保中心認為有必要進行評估的其他房屋。 經(jīng)濟適用房不需要評估。 25. 什么是組合貸款？ 組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。 26. 什么是個人住房貼息貸款？ 所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購房人可在商 業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實惠仍落在貸款人身上。 27. 申請個人住房貼息貸款的條件是什么？ （ 1）申請人必須是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申請人持續(xù)繳存住房公積金 6 個月以上，或累計繳存 12 個月以上，當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài)。（ 2）提供符合要求的擔(dān)保方式。（ 3）夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。（ 4） 同時滿足商業(yè)銀行對個人住房貸款規(guī)定的其他條件。 28. 什么是住房補貼？ 住房補貼是單位停止實物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費的專項資金。即將單位原用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次 (如按月 )或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。 29. 住房補貼隨人走嗎？ 職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變 動工作單位且調(diào)入單位已建立住房補貼賬戶時，應(yīng)將其原住房補貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調(diào)動工作等各種原因中斷為其交存住房補貼，在未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補貼時，職工住房補貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時封存在原單位住房補貼賬戶下。住房補貼資金封存期間仍按規(guī)定計息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關(guān)信息。 30. 什么是一表？ 一表是指：《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。 31. 什么是兩書？ 兩書是指：《住宅質(zhì)量保證書》和 《住宅使用說明書》。 32. 收房時還查看哪些文件？ 《商品房面積實測技術(shù)報告書》、《物業(yè)管理公約》。 33. 室內(nèi)環(huán)境檢測報告一般由開發(fā)商提供嗎？ 2020 年 7 月 1 日以后開工的項目，開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。 2020 年 7 月 1 日以前開工的項目，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測合格為交付條件的，開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。 34. 開發(fā)商什么時候算交房？ 當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且達到交付使用條件以后，開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù)。在進行交接的時候，開發(fā)商要提供一表兩書、《商品房 面積實測技術(shù)報告書》、室內(nèi)環(huán)境檢測報告和《物業(yè)管理公約》。當(dāng)購房者認為房屋符合約定，并且在《房屋驗收交接單》上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。如果開發(fā)商提供的文件不全，購房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商來承擔(dān)。 35. 何種質(zhì)量問題可以退房？ 經(jīng)有關(guān)機構(gòu)檢測后，確實發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 36. 房屋損毀、滅失誰來賠？ 在房子交付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險由開發(fā)商承擔(dān)。在房子 交