【正文】 江蘇某地區(qū)現(xiàn)代化物流中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 1 概述 ........................................ 1 1 2 3 4 2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .............................. 5 5 ，建設(shè)溧陽東大門 6 ，推動溧陽 水運(yùn)發(fā)展 7 ，改善溧陽市產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)與投資環(huán)境 9 ，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 12 ，形成溧陽工業(yè)生態(tài)循環(huán)體系 14 16 18 3 市場分析 .................................... 21 22 需求市場物流分析 24 供給市場物流分析 30 鋼材供求量分析 32 溧陽現(xiàn)有市場特點(diǎn) 36 溧 陽周邊需求市場分析 38 江蘇物流中心鋼材需求量預(yù)測 40 41 總體 環(huán)境 41 廢舊金屬市場分析 42 廢舊金屬市場供需分析 44 45 生產(chǎn)資料物流 45 生活資料物流 48 特色農(nóng)副產(chǎn)品物流 50 4 江蘇物流中心發(fā)展定位 ......................... 53 53 定位原則 53 服務(wù)范圍 53 戰(zhàn)略定位 53 發(fā)展思路 54 54 交易服務(wù) 54 物流服務(wù) 56 信息服務(wù) 59 商務(wù)服務(wù) 62 5 江蘇物流中心建設(shè)方案 ......................... 67 67 港口作業(yè)區(qū) 67 物流倉儲區(qū) 67 物流配載區(qū) 69 綜合服務(wù)區(qū) 70 市場交易區(qū) 71 71 73 73 75 外部交通組織 75 內(nèi)部交通組織 76 6 江蘇物流中心物流信息系統(tǒng)規(guī)劃 .................. 78 78 79 82 83 用戶層 84 服務(wù)層 85 數(shù)據(jù)層 105 106 108 7 環(huán)保、安全、公用 工程 ........................ 112 112 給水系統(tǒng) 112 排水系統(tǒng) 114 117 120 120 122 124 8 組織結(jié)構(gòu)與運(yùn)行機(jī)制 .......................... 128 128 130 131 9 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 ............................... 133 10 投資估算和資金籌措 ......................... 135 投資估算范圍 135 投資 估算依據(jù) 135 項(xiàng)目建設(shè)投資規(guī)模估算 135 資金總額及資金籌措 136 項(xiàng)目用款計(jì)劃 136 11 財(cái)務(wù)評價(jià) .................................. 138 評價(jià)依據(jù) 138 主要參數(shù)的確定 138 總成本費(fèi)用估算 138 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 138 總成本費(fèi)用估算 139 經(jīng)營收入和稅金估算 140 經(jīng)營收入 140 營業(yè)稅金及附加 140 利潤分配和借款償還 141 利潤分配 141 借款償還 141 財(cái)務(wù)盈利能力及現(xiàn)金流量分析 141 財(cái)務(wù)盈利能力 141 現(xiàn)金流量分析 141 盈虧平衡點(diǎn)分析 142 項(xiàng)目財(cái)務(wù)敏感性分析 142 財(cái)務(wù)評價(jià)分析 143 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)測算 143 財(cái)務(wù)分析評價(jià) 145 12 結(jié)論 ..................................... 146 1 概述 項(xiàng)目提出背景 制造業(yè)一直是常州地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的主要支柱之一。隨著 常州地區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)的發(fā)展與 城市化進(jìn)程的加快 ，對鋼材等物資的需求量正逐年增加，但常州地區(qū)“兩頭”在外的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)決定了要增強(qiáng)常州生產(chǎn)制造企業(yè)的競爭力，迫切需要有高效、低成本的鋼材流通體系作支撐，需要通過現(xiàn)代發(fā)展服務(wù)業(yè)，來推進(jìn)常州地區(qū)現(xiàn)代物流體系的建設(shè)。 作為常州地區(qū)的重要中心城市，溧陽 還缺乏現(xiàn)代意義上的鋼材流通中心， 現(xiàn)有的鋼材交易市場在硬件設(shè)施、功能布局、服務(wù)功能、市場配套等方面存在著不同程度的缺失，已經(jīng)難以滿足溧陽制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。同時(shí)，現(xiàn)有鋼材交易市場主要位于灣溪河兩岸，隨著灣 溪河景觀帶的實(shí)施，金三角鋼材交易市場面臨著搬遷的問題。 因此，在溧陽亟需規(guī)劃建設(shè)一個能滿足鋼材企業(yè)運(yùn)作 要求的具有現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施條件、功能區(qū)域布局合理、服務(wù)功能完善和提供信息化服務(wù)的鋼材物流中心。一方面可以解決金三角鋼材市場的搬遷問題，滿足客戶對高層次物流服務(wù)的要求，另一方面也可以為溧陽的廢舊金屬提供物流服務(wù)，彌補(bǔ)溧陽現(xiàn)有物流服務(wù)功能不足的缺陷。 江蘇物流中心具有良好的區(qū)位、交通、土地、市場優(yōu)勢，可滿足鋼材流通企業(yè)對鋼材物流中心的選址條件。同時(shí)，在該物流中心同步規(guī)劃建設(shè)為溧陽市及其周邊地區(qū)提供生活資料與其它生 產(chǎn)資料的綜合物流服務(wù)功能，可改變溧陽當(dāng)前大型物流結(jié)點(diǎn)缺失的現(xiàn)狀，全面提升溧陽市的物流服務(wù)水平，可有力地推進(jìn)邊界地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、制造業(yè)及城市化建設(shè)的發(fā)展。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：江蘇物流中心 承辦單位：江蘇物流有限公司 擬建地點(diǎn)：擬建的江蘇物流中心位于 104 國道以北，蕪申運(yùn)河以南，戴埠河?xùn)|側(cè)緊靠宜興區(qū)域，詳見附圖。 可行性報(bào)告編制依據(jù) 本次規(guī)劃的主要依據(jù)有： 交通部《關(guān)于促進(jìn)運(yùn)輸企業(yè)發(fā)展綜合物流服務(wù)的若干意見》， 2020 年 2 月 28 日； 國家經(jīng)貿(mào)委、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、外經(jīng)貿(mào)部和民航總局聯(lián)合 下發(fā)的《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干建議》， 2020 年 3 月 2 日； 國家計(jì)委《“十五”綜合交通體系發(fā)展重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃》； 國家發(fā)改委、商務(wù)部、交通部等九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代 物流業(yè)發(fā)展的意見》， 2020 年 8 月； 國家發(fā)改委頒布的《鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策》 ,2020 年 8月； 《江蘇省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》， 2020 年 6 月； 《 江蘇省委省政府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策 》， 2020 年 8 月； 《常州市航道網(wǎng)規(guī)劃研究》； 《長江三角洲地區(qū)高等級航道網(wǎng)規(guī)劃（征求意見稿）》； 《常州現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》， 2020 年； 《溧陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》； 溧陽市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒； 《內(nèi)河通航標(biāo)準(zhǔn)》， 2020 年 5 月； 《常州市江蘇物流中心建設(shè)市場分析報(bào)告》， 2020 年7 月。 可行性報(bào)告內(nèi)容和范圍 本可行性研究報(bào)告是對“江蘇物流中心”項(xiàng)目在建設(shè)必要性、市場分析、建設(shè)規(guī)模及布局、經(jīng)濟(jì)效益等諸方面的可行性研究，并得出結(jié)論。研究范圍包括： 必要性分析 市場分析與市場定位 建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模與總體布局 信息系統(tǒng)規(guī)劃 環(huán)保、安全與公用工程 組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 投資估算與資金籌措 財(cái)務(wù)評價(jià) 2 項(xiàng) 目建設(shè)的必要性 促進(jìn)溧陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)達(dá)程度，是一個地區(qū)或城市綜合競爭力的重要體現(xiàn)之一，是現(xiàn)代化發(fā)展水平的重要標(biāo)志?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)包括了為工業(yè)企業(yè)服務(wù)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。相對于工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展，溧陽地區(qū)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展還很不充分，已經(jīng)成為制約制造業(yè)發(fā)展的瓶頸。加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，應(yīng)圍繞建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)基地，充分發(fā)揮出服務(wù)業(yè)在工業(yè)增長、結(jié)構(gòu)調(diào)整和消費(fèi)升級中的巨大作用，應(yīng)努力實(shí)現(xiàn)制造業(yè)與服務(wù)業(yè)發(fā)展的互動雙贏。這種選擇是溧陽贏得經(jīng)濟(jì)發(fā)展新優(yōu)勢的必然結(jié)果。 加快 生產(chǎn)性服務(wù)行業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容之一是加速發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。為此，常州市政府為了促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，于 2020 年頒發(fā)了《常州市現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》，制定了常州市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策和保障措施。同時(shí)，將常州現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展功能定位為：長江三角洲區(qū)域物流中心之一及江蘇省現(xiàn)代物流中心城市。 2020 年，《 溧陽市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)施綱要》提出“ 加大物流資源整合，推動工業(yè)企業(yè)物流業(yè)務(wù)外包，培育第三方物流，有步驟、有重點(diǎn)地引進(jìn)國內(nèi)外知名現(xiàn)代物流企業(yè)，推動本土物流企業(yè)與其開展多種形式的合作，催生一批具有先進(jìn)理念、掌握現(xiàn)代物流 技術(shù)的本土現(xiàn)代物流企業(yè)”?！朵嚓柺袊窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》中明確表明：在“十一五”期間，“依托寧杭高速公路和蕪申運(yùn)河兩條運(yùn)輸主干道，逐步建設(shè)一個物流園區(qū)，三個物流中心，兩個物流站，從而形成多種層次、快捷準(zhǔn)時(shí)、經(jīng)濟(jì)合理的社會化、專業(yè)化現(xiàn)代物流業(yè)?！? 《溧陽市現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》中確定的江蘇物流中心原位于溧陽市城西， 隨著溧陽城市的快速發(fā)展，在溧陽城西已經(jīng)沒有適合物流中心選址的位置，而本項(xiàng)目規(guī)劃的物流中心位于溧陽市城東，緊靠宜興，具有良好的土地利用資源，與原選址相關(guān)約 5 公里，有 104國道相連，更重要 的是現(xiàn)有的位置可充分利用蕪申運(yùn) 河的水運(yùn)資源和 104 國道的公路運(yùn)輸資源進(jìn)行建設(shè)，具有更加優(yōu)越的區(qū)位條件，更可利用碼頭資源為溧陽城區(qū)和溧陽周邊三省六縣市提供鋼材的物流服務(wù)。該物流中心的建設(shè)有利于降低溧陽及周邊地區(qū)生產(chǎn)制造企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等的物流成本，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。 促進(jìn)溧陽城市發(fā)展，建設(shè)溧陽東大門 按照《溧陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》，到 2020 年溧陽市將成為“中等城市規(guī)模、中心城市功能、山水城市風(fēng)格”的生態(tài)旅游城和邊界工貿(mào)市，城市化率也將達(dá)到 69％。依據(jù)近期和遠(yuǎn)景規(guī)劃，溧陽市的城市功能 將進(jìn)一步完善，城市規(guī)模將進(jìn)一步拓展，城市美化水平將進(jìn)一步提升，與周邊城市的商貿(mào)、文化、信息的交流也會日漸頻繁，進(jìn)出溧陽的各大出入口的城市化水平直接影響著溧陽的整體形象。打造生態(tài)旅游城和邊界工貿(mào)市的對外“窗口”，提升溧陽的投資環(huán)境，是溧陽市城市發(fā)展的重要內(nèi)容之一。 江蘇物流中心位于溧陽東部，處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，距宜 興只有千米之遙，北靠蕪 申 運(yùn)河，南依 104 國道，是溧陽對外交流的東大門，也是溧陽與外界進(jìn)行物流、人流、商流等活動的一個重要窗口。江蘇物流中心規(guī)劃范圍及周邊的土地功能結(jié)構(gòu)包括農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地、居住用地等多 種土地使用；周邊的建筑設(shè)施都比較簡陋，道路兩側(cè)的綠化和美化程度低；周邊的商貿(mào)企業(yè)和制造企業(yè)的建設(shè)規(guī)模小，美化程度低，這些都影響了溧陽東大門的形象。隨著江蘇物流中心的建成，周邊地區(qū)的土地功能結(jié)構(gòu)將得到調(diào)整，規(guī)劃區(qū)域道路兩側(cè)的建筑也將得到美化，與鋼材、廢舊金屬流通相關(guān)的企業(yè)將向此集聚，企業(yè)的規(guī)模和檔次也將隨之提升，餐飲、休閑、娛樂等配套服務(wù)業(yè)也會應(yīng)運(yùn)而生，從而推動溧陽東大門地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，順應(yīng)溧陽向“生態(tài)旅游城和邊界工貿(mào)市”發(fā)展的趨勢，符合城市建設(shè)發(fā)展的需要。 建設(shè)現(xiàn)代港口，推動溧陽水運(yùn)發(fā)展 江蘇是全 國第一水運(yùn)大省。 2020 年水路貨運(yùn)量超過江蘇省社會運(yùn)輸總量的 1/4，水運(yùn)周轉(zhuǎn)量接近全省社會貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量的 1/2。 2020 年溧陽的水路運(yùn)輸吞吐量突 破 5000 萬噸，但是與溧陽巨大的水運(yùn)潛力相比，現(xiàn)有水運(yùn)能力還是尚顯不足。主要原因是： 1）航道等級低、通航條件差、覆蓋面不全； 2）港口、碼頭建設(shè)缺少規(guī)劃的科學(xué)指導(dǎo)。 隨著江蘇省政府對江蘇省水運(yùn)發(fā)展的重視，溧陽的航道等級、通航能力和覆蓋面等方面的建設(shè)將得到全面的改善和提升，其中溧陽境內(nèi)的蕪申運(yùn)河和丹金溧漕河在“十一五”規(guī)劃中已經(jīng)被列入國家主干航道網(wǎng)，并且中河將從六級提升為 五級，上沛河、上興河、周城河、大溪河將分別從等外級河七級升為六級，戴埠河將從七級升為五級，水運(yùn)通道將全面暢通，通航能力也會大為提升，抑制溧陽水運(yùn)發(fā)展的因素之一將得到有效緩解。 目前溧陽的港池、碼頭的建設(shè)須經(jīng)交通、水利部門許可，但都只是從專業(yè)技術(shù)方面進(jìn)行控制，無法解決隨意建設(shè)、盲目建設(shè)和低水平建設(shè)的問題，直接導(dǎo)致港池、碼頭建設(shè)分散、布局混亂、規(guī)模偏小、技術(shù)含量低的不良現(xiàn)象的發(fā)生，而且造成重復(fù)投資、岸線利用的巨大浪費(fèi)。更重要的是這種經(jīng)營模式?jīng)]有形成專業(yè)化、規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營模式，無法充分利用溧陽 豐富而潛力巨大 的水運(yùn)資源，同時(shí)還會直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是與鋼材、建材等大宗運(yùn)輸貨物相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)原本主要依靠廉價(jià)水路運(yùn)輸進(jìn)行原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，但由于溧陽的港池偏小，無法進(jìn)行大噸位船舶的通行，并且相當(dāng)部分的制造企業(yè)對溧陽的現(xiàn)有港口的管理模式表示質(zhì)疑，擔(dān)心企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品在港口的裝卸搬運(yùn)和倉儲的過程中造成不必要的損傷，因此，有相當(dāng)一部分的制造企業(yè)寧愿出高價(jià)運(yùn)費(fèi)進(jìn)行公路運(yùn)輸，也不選擇水路運(yùn)輸，這勢必造成企業(yè)的競爭力的下降，而且也不利于溧陽水運(yùn)的發(fā)展。 江蘇物流中心規(guī)劃位于溧陽城區(qū)東郊、位于蕪 申 運(yùn)河與戴埠河交匯處，與 104 國道毗鄰，水陸交通十分便利。港口緊靠三級航道的蕪 申 運(yùn)河，可以保證