【正文】 XX超市有限公司超市項目 可 行 性 研 究 報 告 2020 年 6 月 第一章 總 論 第一節(jié) 項目基本情況 一、投資各方基本情況 甲方 企業(yè)名稱 ：法國歐尚集團(tuán)公司（ AUCHAN CO） 法定住所 ： AVENUE DEFLANDRE 59964 CROIX CEDEX FRANCE。 法定代表人 ： CHRISTOPHE DUBRULLE 職務(wù)：總裁 注 冊 地 ：法國 歐尚集團(tuán)公司成立于 1961 年，是以經(jīng)營大型超級市場為主的國際商業(yè)集團(tuán)，是目前 法國第二、歐洲第六的大型跨國商業(yè)集團(tuán)，在 1999 年度財富雜志排名世界 500 強(qiáng)中列第 147 位。該集團(tuán)為家族控股公司，法國米里曳家族控股 87%，雇員持有 13%的股份。 1998年的營業(yè)總額高達(dá) 231 億歐元（ 235 億美元），注冊資金為 億美元。歐尚集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見附件 1－ 4。 歐尚集團(tuán)公司把自選、廉價和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營特色，實(shí)現(xiàn)最高營業(yè)率與最低價銷售的有機(jī)統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達(dá)數(shù)萬種，具有廣泛的國際營銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué)的經(jīng)營機(jī)制， 在世界商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽(yù)。歐尚集團(tuán)公司以經(jīng)營大型超市為主，首先在法國國內(nèi)發(fā)展壯大，并于 1981 年以西班牙、意大利為起點(diǎn)開始進(jìn)行國際化發(fā)展。 1996 年，歐尚集團(tuán)公司合并了法國的 DOCKS 公司和葡萄牙的 PAO DE ACUCAR 公司， 1997年與IFIL 合作，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。 歐尚在亞洲的發(fā)展始于九十年代中期，經(jīng)過一系列的籌劃和詳細(xì)的市場調(diào)研，歐尚將亞洲發(fā)展的重點(diǎn)放在中國。 1997 年 4 月上海歐尚超市有限公司正式成立，這是一家由法國歐尚公司與中方合作伙伴上海市食品 (集團(tuán) )公司、上海楊浦區(qū) 五角場工業(yè)總公司共同組建的以經(jīng)營大型超市為主的中外合作企業(yè)。 1998年，歐尚將其亞洲總部遷至上海。 1999年 7月 18日，在上海開設(shè)了其在中國第一家、世界上第 209家特大型超市， 從而揭開了歐尚集團(tuán)公司在中國發(fā)展的序幕。上海楊浦店的建筑面積為 15000 平方米，營業(yè)面積 8000 多平方米，經(jīng)營商品品種達(dá) 2萬多種，銷售的商品 60％為食品。該店現(xiàn)有員工人數(shù)為 500多名。 經(jīng)過 39年的開拓發(fā)展，歐尚在世界各地的 12 個國家，擁有特大型超市 211 個，超市 300 多家，以及 600 多家便民店。歐尚集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)詳見圖 1－ 1，分支地區(qū)分布詳見附圖 3。 雇員股東協(xié)會 米里曳家族股東委員會 歐尚集團(tuán) 圖 11 歐尚集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)圖 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗和營銷技術(shù)、廣泛的國際銷售網(wǎng)絡(luò)、良好的信譽(yù)和經(jīng)營業(yè)績的企業(yè)，且申請前三年年均商品銷售額應(yīng)在 20 億美元以上，申請前一年資產(chǎn)額應(yīng)在 2 億美元以上。本項目外方合作者－歐尚集團(tuán) 1997 年銷售額為 233 億美元， 1998 年銷售額為 235 億美元， 1999 銷售額255 億美元， 1999 年資產(chǎn)額約為 130 多億美元，符合《外 商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。 乙方 企業(yè)名稱 ：蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司 法定住所 ：蘇州市東環(huán)路 128 號中新城 法定代表人 ：肖宜美 職務(wù)：董事長 注 冊 地 ：中國蘇州中新合作蘇州工業(yè)園區(qū) 蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司，是由國家對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部中國南光進(jìn)出口總公司和蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（蘇州財團(tuán)）合資成立，具有獨(dú)立的法人地位。 多年來南光集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時積極開展多種經(jīng)營，已逐步發(fā)展成為國際 化、多元化、實(shí)業(yè)化的綜合性集團(tuán)公司。目前集團(tuán)有直屬企業(yè)五十余個，員工逾千人。已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。集團(tuán)的營業(yè)額達(dá) 20億美元。并在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有 20多家有進(jìn)出口權(quán)的子公司。 蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司是南光集團(tuán)在 蘇州地區(qū)唯一的公司。在蘇州工業(yè)園區(qū)注冊，享受園區(qū)的優(yōu)惠政策。公司主要從事絲綢、服裝、紡織品 、化工、機(jī)械電子、工藝、禮品和鋼材的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，與國內(nèi)外有 廣泛的商務(wù)聯(lián)系，并在蘇州辦有家具廠、住宅材料公司和房 地產(chǎn)置業(yè)公司等 經(jīng)濟(jì)實(shí)體。近三年公司的自營進(jìn)出口總額均在 5000萬美元以上， 1999年的自營進(jìn)出口總額為 5450 萬美元，其中自營出口 3325萬美元。公司現(xiàn)有員工 270余人，平均年齡 ，大多數(shù)為專業(yè)和技術(shù)人員， 68％的員工有大專以上學(xué)歷，有中、高級技術(shù)職稱的員工占職工總?cè)藬?shù)的 37％。 公司下屬企業(yè)和與他 方合作項目情況：公司有下屬企業(yè)“中新城置業(yè)有限公司”，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、公司大樓的物業(yè)管理和中新城家具市場的日常管理；公司和澳大利亞廠商合資注冊了蘇州工業(yè)園區(qū)南澳住宅材料有限公司，主要生產(chǎn)制造澳大利亞木質(zhì)組裝式別墅和從事有關(guān)的建材經(jīng)營、批發(fā)等。 南光進(jìn)出口有限公司銀行資信證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見附件 5－ 7。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的中方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營能力的流通企業(yè)，申請前一年的資產(chǎn)額應(yīng)在 5000 萬元人民幣以上。其中，中國合作者為外貿(mào)企業(yè)的 ，申請前三年年均自營進(jìn)出口額應(yīng)在 5000 萬美元以上（其中出口額不低于 3000 萬美元）。本項目中方合作者－南光進(jìn)出口有限公司 1997 年自營進(jìn)出口額 6140 萬美元（出口額為 3200 萬美 元）， 1998 年自營進(jìn)出口額 5250 萬美元（出口額為 3120 萬美元），1999 年自營進(jìn)出口額 5450 萬美元（出口額為 3325 萬美元）， 1999年資產(chǎn)額為 10060 萬元人民幣（其中凈資產(chǎn) 5606 萬元），符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。 二、合作企業(yè)基本情況 合作公司名稱 ：蘇州歐尚超市有限公司 英文名稱 ： SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO.， LTD. 合作公司地址： 蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路 企業(yè)性質(zhì) ：中外合作商業(yè)企業(yè) 經(jīng)營范圍： 百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書報雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲）。 商業(yè)類型： 倉儲式零售 經(jīng)營規(guī)模： 總占地面積 45800 平方米，總建設(shè)面積 33710平方米，其中超市營業(yè)用房面積為 8750 平方米，正常年零售營業(yè)額為 40248 萬元，出口額為 1000 萬美元。 總投資額和注冊資本： 總投資：項目投資總額為 19500 萬元人民幣，折合 2358 萬美元（本研究報告按 1 美元 = 元人民幣計算） 注冊資本：注冊資本為 8000 萬元人民幣，折合 967 萬美元。其中：甲方投入相當(dāng)于 5200 萬元人民幣的歐元，占注冊資本的65%，以現(xiàn)匯投入；乙方投入 2800 萬元人民幣，占注冊資本的 35%，用人民幣現(xiàn)金出資。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求從事零售業(yè)務(wù)的合作商業(yè)企業(yè)的注冊資本不低于 5000 萬元人民幣。本項目注冊資本為8000 萬元人民幣，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》的要求。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求開設(shè) 3 家以下分店（包括 3 家）的合作商業(yè)企業(yè)和連鎖方 式經(jīng)營的便民店、專業(yè)店、專賣店，中國合作者出資比例應(yīng)不低于 35％。本項目中方合作者－南光進(jìn)出口有限公司出資比例為 35％，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。 經(jīng)營組織方式： 零售 合作宗旨： 引進(jìn)法國歐尚集團(tuán)公司先進(jìn)的營銷技術(shù)和管理經(jīng)驗，利用蘇州工業(yè)園區(qū)良好的投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在貿(mào)易、供貨渠道、人力資源等方面的有利條件， 優(yōu)勢互補(bǔ)，共求發(fā)展，從而使合作各方獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。同時通過本項目的實(shí)施，推動蘇州商業(yè)同國際市場接軌，促進(jìn)蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大蘇州產(chǎn)品出口，以 適應(yīng)蘇州這個歷史文化名城、國家級旅游城市的發(fā)展需要。 合作期限： 30 年，合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計算。 1出資期限： 甲乙雙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 90天內(nèi)各提交其出資總額的 15%，計 1200 萬元人民幣；其余在取得土地使用權(quán)證和建筑許可證后 90 天內(nèi)提交完畢，計 6800 萬元人民幣。 1利潤分配： 按合作公司的合同進(jìn)行分利。 1財產(chǎn)處理： 合作期滿，合作公司應(yīng)依照中華人民共和國的有關(guān)法律和法規(guī)進(jìn)行清算。清算后的財產(chǎn)， 按合作公司的合同規(guī)定進(jìn)行分配。 三、可行性研究報告編制依據(jù) 項目單位委 托江蘇省工程咨詢中心編制《蘇州歐尚超市有限公司可行性研究報告》的委托合同； 國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部關(guān)于《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》； 國家經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關(guān)問題的通知》； 國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料； 項目單位提供的有關(guān)資料； 國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 四、可行性報告主要研究內(nèi)容 根據(jù)國家《關(guān)于外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》及《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關(guān)問題的通知》要求，項目可行性研究的主要內(nèi)容包括： 項目建 設(shè)的必要性； 項目的市場分析； 項目經(jīng)營主要內(nèi)容； 建設(shè)選址及建設(shè)條件分析； 總投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析評價等； 表 11 第二節(jié) 合作項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注 一 經(jīng)營場所規(guī)模 1 總占地面積 m2 45800 2 總建筑面積 m2 33710 其中：超市賣場 m2 8750 二 經(jīng)營規(guī)模 1 零售 萬元 40248 正常經(jīng)營年 2 出口 萬美元 1000 正常經(jīng) 營年 三 勞動定員 人 585 四 項目總投資 萬元 19500 合 2358萬美元 1 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 16209 合 1960萬 美元 其中 :建設(shè)投資 萬元 15963 合 1930萬美元 建設(shè)期利息 萬元 246 合 30萬美元 2 流動資金 萬元 3291 合 398萬美元 續(xù)上表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注 五 年總成本費(fèi)用 萬元 44032 計算期年平均 六 年銷售稅金及附加 萬元 1006 計算期年平均 七 年利潤總額 萬元 877 計 算期年平均 八 主要財務(wù)評價指標(biāo) 1 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 評價基準(zhǔn) 6% 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 所得稅后 年 含建設(shè)期 3 長期借款償還期 年 含建設(shè)期 第二章 項目背景及必要性 第一節(jié) 項目背景 隨著我國改革開放進(jìn)程的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個新階段。 1992 年 7月，我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù) 》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6個城市和 5個經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案： 1993 年 3 月，國務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放的范圍； 1995 年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)； 1995年 6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進(jìn)入中國零售市場。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客?。?；便利店（如日本的羅森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（如日本的友誼西友超市）等。 超市在世界發(fā)達(dá)國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計 1991年美國 38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷 售額以 %的比例而高居榜首（百貨僅占 %），同年日本各種超市銷售額也占 %（便利店占 5%，百貨店占 %）。因此，超市在