【正文】 文 件 名 物業(yè)質(zhì)量管理程序文件范例 電子文件編碼 ZLAL006 頁 碼 331 業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序 對物業(yè)管理范圍內(nèi)與業(yè)主和住戶有關(guān)的財產(chǎn)給予保護。 適用于對委托方交付的物業(yè)、業(yè)主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區(qū)內(nèi)車輛等的控制。 ●總經(jīng)理負責(zé)組織成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組。 ●管理部負責(zé)物業(yè)驗收接管的日常事務(wù)組織協(xié)調(diào)工作。 ●各部門按規(guī)定組成接管領(lǐng)導(dǎo)小組的各專業(yè)組，參與物業(yè)的驗收接管工作。 ●工程部當(dāng)班維修工負責(zé)對業(yè)主、住戶提供的物品進行驗證、安裝服 務(wù)等。 ●保安部負責(zé)各類車輛的綜合管理。 ●業(yè)主和住戶的財產(chǎn)一般包括： 文 件 名 物業(yè)質(zhì)量管理程序文件范例 電子文件編碼 ZLAL006 頁 碼 332 (1)接管的物業(yè)，包括各類建筑物及公用設(shè)施。 (2)業(yè)主和住戶提供的用于維修安裝用的物品，便民服務(wù)中業(yè)主和住戶送交修理或加工的物品。 (3)管轄區(qū)內(nèi)車輛的管理。 (4)其他與業(yè)主和住戶有關(guān)的財產(chǎn)。 ●驗收接管物業(yè)的控制 應(yīng)加強物業(yè)綜合驗收和交接管理，保障房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量及各項功能、指標(biāo)符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 (1)物 業(yè)驗收應(yīng)具備的條件 ①新建物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件 ，業(yè)經(jīng)竣工驗收合格； 、采暖、供氣、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)施能正常使用； 、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認。 ②原有物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件： 、使用權(quán)清楚； 。 (2)在公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，組織各部門成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組，總經(jīng)理擔(dān)任組長，按專業(yè)設(shè)立資料組、工程土建組和機電組，管理部負責(zé)日常事務(wù)運作。 ①各專業(yè)組組長負責(zé)接管分工范圍內(nèi)的工作，嚴(yán)格驗收、把好工程質(zhì)量關(guān)。管理部經(jīng)理組織編制《物業(yè)接 管計劃》，報總經(jīng)理批準(zhǔn)實施； ②各專業(yè)小組按國家、省、市工程驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收物業(yè)，確保物業(yè)的各項功能、指標(biāo)符合規(guī)定的要求。 文 件 名 物業(yè)質(zhì)量管理程序文件范例 電子文件編碼 ZLAL006 頁 碼 333 (3)參與竣工驗收的物業(yè) ①驗收前的資料準(zhǔn)備：對于物業(yè)公司參與竣工驗收的物業(yè)，則在竣工驗收之前，資料組應(yīng)要求委托方提供開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等提供的有關(guān)資料，適當(dāng)時應(yīng)包括物業(yè)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖，地下管 網(wǎng)竣工圖，建筑施工竣工圖，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗收證明，房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料，機電設(shè)備使用說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明；用水、電、氣指標(biāo)批文，水、電、氣表校驗報告等圖紙資料，并對所有資料進行查驗，為物業(yè)接管驗收提供資料和數(shù)字依據(jù)。 ②物業(yè)的竣工驗收：驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等依照建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》 ()、《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》 ()等規(guī)定組織的竣工驗收工作。 (4)對已竣工、在用物業(yè)的驗收接管工作： ①各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負責(zé)對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施 (水、電、機電設(shè)備、消防、管線等 )進行現(xiàn)場檢查驗收，并填寫《物業(yè)交接驗收表》、《物業(yè)分戶移交驗收單》、《物業(yè)分戶交驗問題處理清單》； 文 件 名 物業(yè)質(zhì)量管理程序文件范例 電子文件編碼 ZLAL006 頁 碼 334 ②驗收結(jié)束后，驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總，并將《物業(yè)交接驗收表》、《物業(yè)分戶移交驗收單》、《物業(yè)分戶交驗問題處理清單》的 副本交委托方，以落實責(zé)任部門限期整改，直至達到規(guī)定要求。 (5)物業(yè)移交內(nèi)容： ①建筑物移交 ； 、結(jié)構(gòu)、水、電、氣設(shè)備竣工圖； 、竣工總平面圖； (含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證 )。 ②公共設(shè)施及公共場所移交 ； 、室外竣工圖 (含地下管網(wǎng)、道路、停車場等 )； 、維護說明書； (含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證 )。 ③資料移交 移交的資料應(yīng)包括：產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資 料兩大類。資料組負責(zé)各類資料的核對、接收，填寫《物業(yè)交接驗收表》，并根據(jù)《文件控制程序》規(guī)定進行分類編號，列出清單，轉(zhuǎn)交管理部歸檔保管。 (6)對新竣工的物業(yè)，由驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組與委托方和開發(fā)建設(shè)單位就建筑物保修事宜進行協(xié)商，明確維修責(zé)任和保修期限。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按總投資 2%的比例一次性向物業(yè)管理公司劃撥專用基金，用于購買管理用房和部分商業(yè)用房以及公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護項目。 文 件 名 物業(yè)質(zhì)量管理程序文件范例 電子文件編碼 ZLAL006 頁 碼 335 (7)根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅 小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，應(yīng)加強對業(yè)主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到： ①房屋外觀完好、整潔，執(zhí)行《清潔服務(wù)控制程序》的有關(guān)規(guī)定； ②建筑物有明顯標(biāo)志及方向指引，執(zhí)行《服務(wù)提供控制程序》有關(guān)規(guī)定； ③房屋完好率應(yīng)達到 98%以上； ④無違規(guī)建筑； ⑤封閉陽臺統(tǒng)一有序，房屋裝修不危及結(jié)構(gòu)和安全，執(zhí)行《樓宇入住及裝修控制程序》的有關(guān)規(guī)定； ⑥房屋零修及時率達 98%以上，合格率達 100%，并建立回訪制度； ⑦代收代付房租、水、電、氣等各項費用，收繳率達到 98%以上，執(zhí)行《物業(yè)管理、服務(wù)費用收繳控制程序》的有關(guān)規(guī)定； ⑧房屋資 料檔案齊全，便于查閱，執(zhí)行《樓宇入住及裝修控制程序》的有關(guān)規(guī)定。 ●業(yè)主和住戶提供的用于維修、安裝、服務(wù)用的物品的控制 對業(yè)主、住戶提供的物品質(zhì)量應(yīng)進行控制，以確保公司對業(yè)主、住戶的維修、安裝、服務(wù)質(zhì)量符合規(guī)定的要求。 文 件 名 物業(yè)質(zhì)量管理程序文件范例 電子文件編碼 ZLAL006 頁 碼 336 (1)工程部及各專項服務(wù)組 (如房屋裝飾、縫紉等 )負責(zé)對業(yè)主、住戶提供的物品進行驗證、維修、安裝、服務(wù)。 (2)當(dāng)工程部收到管理部轉(zhuǎn)來的業(yè)主、住戶《服務(wù)登記表》時，工程班長填寫《派工單》，并在單 上注明由業(yè)主、住戶提供的物品名稱及詳細信息，維修工持《派工單》前往業(yè)主、住戶處提供維修服務(wù)。 ①維修工在維修前，應(yīng)先對業(yè)主、住戶提供的物品進行質(zhì)量驗證，確認該產(chǎn)品能達到維修安裝要求后，方可進行安裝； ②對不合格的物品，維修工應(yīng)告知業(yè)主、住戶更換產(chǎn)品以達到要求。如果業(yè)主、住戶堅持安裝，則維修工須在《派工單》上 “維修結(jié)果 ”欄內(nèi)清楚說明情況，經(jīng)業(yè)主和住戶簽字確認，方可維修安裝； ③維修工現(xiàn)場維修安裝完