天津富力城醞釀引導(dǎo)期階段思考(ppt70)-經(jīng)營(yíng)管理(已修改)
2025-08-26 12:14 本頁(yè)面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 天津 富力城 醞釀引導(dǎo)期 階段思考 05年 1月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?LOGO及 VI ?行銷主軸 ?目標(biāo)客群策略 ?行銷階段 ?軟宣策略 ?硬廣策略 ?公關(guān)策略 ?D M策略 ?網(wǎng)站策略 天津富力城 富力品牌與項(xiàng)目核心價(jià)值剖析 核心定位 產(chǎn)品計(jì)劃 行銷策略 老城廂大區(qū)項(xiàng)目調(diào)研 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一部分：天津 老城廂大區(qū)項(xiàng)目調(diào)研 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 天津宏觀經(jīng)濟(jì) 0500100015002020250030002020年 2020年 2020年 2020年 2020年自 2020年以來(lái) ,天津步入了快速發(fā)展軌道 ,年平均 GDP增長(zhǎng)率都在 10%以上。 GDP 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 財(cái)政收入 01002003004005006002020年 2020年 2020年 2020年 2020年隨著工商業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，天津財(cái)政收入逐年攀升。04年較上年增長(zhǎng) 26％ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 近年來(lái)天津固定資產(chǎn)投資趨勢(shì) 02004006008001000120014002020年 2020年 2020年 2020年單位：億元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 天津人口狀況 ?人口總數(shù)： （截至 2020年底） ?自然增長(zhǎng)率較低， 04年人口增長(zhǎng)率僅為 % ?來(lái)津的外來(lái)人口到 2020年增至 ，約占近年新增人口的%。 ?全市共有家庭戶 ，平均每個(gè)家庭戶人口為 ，與 2020年 相比，戶均人口減少了 。 ?市內(nèi)六區(qū)已進(jìn)入婚齡期的人口占總?cè)丝诘?%。約為 75萬(wàn)人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 天津居民收入狀況 工薪收入仍然是居民家庭收入的主要來(lái)源。 2020年 1至 9月份居民家庭工薪收入人均為 4832元，比上年同期增長(zhǎng) %，占家庭總收入比重為 62%；其中工資及補(bǔ)貼收入比上年同期增長(zhǎng) %。 最低保障2%700 元以下20%7 0 0 2 0 0 066%2 0 0 0 3 5 0 011%3500 以上1% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 89568141100021031302020400060008000100001202000年 01年 02年 03年天津近年來(lái)城市居民人均可支配收入（元） 2020年前三季度 ， 城鄉(xiāng)居民收入均保持了兩位數(shù)增長(zhǎng) 。 城市居民人均可支配收入為 8082元 ， 增長(zhǎng) %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020津城居民買房支出增長(zhǎng)近七成 ? 2020年城市居民家庭人均用于購(gòu)建房支出為 2762元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比 2020年上升 。 ? 家庭商品房擁有率為 %，提高了 2個(gè)百分點(diǎn)。另外，本市城市居民家庭 2020年用于住房貸款人均 713元，比上年增長(zhǎng) %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)為今后理想的居住區(qū)域仍以河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)兩個(gè)區(qū)域?yàn)槭?，比例分別為 33%和 27%，占到了抽樣調(diào)查總數(shù)的 60%。 天津居民購(gòu)房意向洞悉 河?xùn)|11% 河北6%和平19%河西33%南開(kāi)27%紅橋4%區(qū)域選擇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 購(gòu)房目的 基本需求24%結(jié)婚13%給子女9%改善居住46%辦公1%給父母4% 投資3%46％的被調(diào)查者為改善需求者，其次是為解決基本住房需求而購(gòu)房，而投資類客戶僅占 4％，可見(jiàn)天津房地產(chǎn)需求為真實(shí)需求，自用型居多，不存在泡沫。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 購(gòu)房最關(guān)注的因素：地段，價(jià)格，房型 0% 20% 40% 60% 80%地段房?jī)r(jià)房型環(huán)境質(zhì)量配套物業(yè)品牌地段優(yōu)越，總房款適中，房型好用的項(xiàng)目將受到大多數(shù)購(gòu)房者的青睞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房型面積意向：大多數(shù)人趨向購(gòu)買面積在 100－120平米之間，既經(jīng)濟(jì)又實(shí)用。 6%18%37%26%9%1 3 0 以上 1 0 0 －1 2 0 8 0 －1 0 0 6 0 －8 0 6 0 以下 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小結(jié) ? 從地域上看，由于環(huán)境優(yōu)良，交通便利，配套齊全，天津市民更趨向于在河西和南開(kāi)兩區(qū)置業(yè)。但隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，在河?xùn)|，紅橋區(qū)購(gòu)房的客戶業(yè)逐年增多。 ? 由于天津房地產(chǎn)的發(fā)展起步較晚，自住需求還遠(yuǎn)未滿足，購(gòu)房用于投資的理財(cái)理念也不很盛行。 ? 購(gòu)房理念趨于理性，經(jīng)濟(jì)實(shí)用是首要考慮的問(wèn)題。同時(shí)隨著最近一兩年房?jī)r(jià)的大幅攀升，處于消費(fèi)實(shí)力和日常居住的考慮，天津更愿意購(gòu)買總房款較低的小戶型。 ? 改善型客戶和需求型客戶的購(gòu)買心理也存在差異。改善型客戶更考慮小區(qū)環(huán)境和房型舒適度。而需求更注重社區(qū)配套和交通便利性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020天津房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻 ? 隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)的不斷深入，拆遷的繼續(xù)展開(kāi)，地產(chǎn)投資的不斷加大，毫無(wú)疑問(wèn)， 2020年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，無(wú)論銷售面積和銷售均價(jià)都會(huì)較 04年較大的增長(zhǎng)。 ?以此同時(shí)，由于天津市政府對(duì)城市中心區(qū)域的政策牽引，吸引了北京中新集團(tuán)、北京萬(wàn)通、上海廣洋、上海陸家嘴、香港新世界、新加坡仁恒等幾十家國(guó)內(nèi)外實(shí)力地產(chǎn)商進(jìn)駐，房地產(chǎn)注資金額高達(dá)上百億元，強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)城市中心復(fù)興。這些集團(tuán)將憑借豐富的高端市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資金實(shí)力，致使城市中心區(qū)域必將成為天津高端市場(chǎng)的最大爭(zhēng)奪者之一。 ?05年天津?qū)⑿纬梢悦方鍓K，城市中心板塊，奧運(yùn)板塊三足鼎立的市場(chǎng)格局，雖然其核心競(jìng)爭(zhēng)力各不相同，但價(jià)格在同一水平上，因此三者競(jìng)爭(zhēng)必定十分激烈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 富力城項(xiàng)目分析 ? 項(xiàng)目地處南開(kāi)，和平，紅橋三區(qū)交界處。為天津城市發(fā)源地，深厚的政治，經(jīng)濟(jì)，文化歷史積淀。 ? 真正的城市核心地帶，交通便利，商業(yè)氣氛濃厚，生活，教育配套齊全。 ? 房型面積控制得當(dāng)，與目標(biāo)客戶群需求吻合。 ? 開(kāi)發(fā)商業(yè)已形成的全國(guó)化品牌優(yōu)勢(shì)，在北京和廣州均有成功先例。擁有豐富的高端項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資金實(shí)力。 優(yōu)勢(shì)（ Strength） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 弱勢(shì) (Weakness ) ? 樓盤密度較大，容積率太高，舒適度較差，造成一定的購(gòu)買抗性。 ? 曾經(jīng)擁擠破舊的地塊形象尚待革新。
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