【正文】 上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定試行 目錄 初始登記 轉(zhuǎn)移登記 變更登記 注銷登記 登記更正 登記異議 國家機關(guān)有關(guān)文件的登記 文件登記備案 附表 （目的和依據(jù)） 為了貫徹實施上海市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十四次會議于 2020年 10 月 31 日通過的《上海市房地產(chǎn)登記條例》（以下簡稱《條例》），規(guī)范房地產(chǎn) 登記行為，根據(jù)條例第五條第一款規(guī)定制定本規(guī)定。 （適用范圍） 本規(guī)定適用于上海市房地產(chǎn)登記處（以下簡稱市登記處）和區(qū)縣房地產(chǎn)登記處（以下統(tǒng)稱登記機構(gòu)）以及房地產(chǎn)登記申請人辦理本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)登記。 （房地產(chǎn)登記事務(wù)分工） 市登記處具體辦理下列范圍房地產(chǎn)登記事務(wù)： （一）市屬農(nóng)場范圍的房地產(chǎn)登記，登記受理工作由市登記處委托市農(nóng)場局房地產(chǎn)登記受理處辦理； （二）涉及國家安全、軍事機密等特殊范圍的房地產(chǎn)登記； （三）機構(gòu)查閱跨區(qū)縣房地產(chǎn)登記冊信息。 區(qū)縣房地產(chǎn)登記處具體辦 理本區(qū)縣行政區(qū)域內(nèi)除前款范圍外的各類房地產(chǎn)登記事務(wù)。 （房地產(chǎn)權(quán)證書） 2020 年 5 月 1 日起啟用新版房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明和備案證明。國有土地使用權(quán)和國有土地上的房屋頒發(fā)綠色房地產(chǎn)權(quán)證書；集體土地使用權(quán)和集體土地上的房屋頒發(fā)紅色房地產(chǎn)權(quán)證書；房地產(chǎn)他項權(quán)利和其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利頒發(fā)登記證明；文件登記備案頒發(fā)備案證明。 （房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)） 登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）統(tǒng)一建立的房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)上辦理房地產(chǎn)登記事務(wù)。房地產(chǎn)登記冊是房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的 組成部分。 （房地產(chǎn)登記冊記載內(nèi)容） 房地產(chǎn)登記冊應(yīng)當(dāng)記載以下內(nèi)容： （一）土地地號、房屋坐落（含房屋幢號、室號或者部位）； （二）房地產(chǎn)權(quán)利人姓名或者名稱； （三）土地使用權(quán)取得方式、土地使用期限、土地面積和土地規(guī)劃用途； （四）房屋所有權(quán)來源、房屋建筑類型、房屋建筑結(jié)構(gòu)、房屋層數(shù)、房屋建筑面積、用途和房屋竣工日期； （五）抵押設(shè)定狀況，包括抵押物價值、抵押擔(dān)保的主債權(quán)、債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限； （六）典權(quán)等其他房地產(chǎn)他項權(quán)利設(shè)定狀況，包括設(shè)定范圍、設(shè)定期限； （七）預(yù)告登記狀況； （八）房屋租賃 合同等文件備案狀況； （九）房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況； （十）商品房預(yù)售許可等事項； （十一）登記異議狀況； （十二）房地產(chǎn)登記日或者登記受理日； （十三）房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明編號。 （登記工作基本要求） 登記機構(gòu)及登記工作人員應(yīng)當(dāng)按照《條例》、市政府《關(guān)于實施《上海市房地產(chǎn)登記條例若干規(guī)定》和本規(guī)定的要求從事房地產(chǎn)登記工作。 （可登記的房地產(chǎn)范圍） 本規(guī)定所稱的房地產(chǎn)包括： （一）國有土地，包括建設(shè)用地、農(nóng)用地； （二）集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共 設(shè)施、公益事業(yè)用地，農(nóng)村村民宅基地等； （三）房屋等建筑物、構(gòu)筑物，包括地下建筑物、構(gòu)筑物。 （可以登記的房地產(chǎn)權(quán)利） 下列房地產(chǎn)權(quán)利的取得、設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更或者終止的，當(dāng)事人可以申請登記： （一）土地使用權(quán)； （二）房屋所有權(quán)； （三）房地產(chǎn)抵押權(quán)； （四）房地產(chǎn)典權(quán) 。 （五）居住權(quán)； （六）通行權(quán)； （七）其他依法可以登記的房地產(chǎn)權(quán)利。 下列與土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項權(quán)利有關(guān)的事項，當(dāng)事人可以申請登記： （一）預(yù)購商品房及其轉(zhuǎn)讓； （二）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)； （三 ）以房屋建設(shè)工程設(shè)定抵押及其抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓； （四）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請的登記，一方當(dāng)事人未提出登記申請，另一方當(dāng)事人單方提出的登記申請。 （可以登記的與房地產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項） 下列與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件，當(dāng)事人可以申請登記備案： （一）房屋租賃合同，包括房屋出租、轉(zhuǎn)租、承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或者交換、預(yù)租合同等； （二）房屋使用公約； （三）物業(yè)管理文件； （四）人民法院、仲裁機構(gòu)已經(jīng)受理權(quán)屬爭議的證明文件； （五）土地使用權(quán)抵押權(quán)人、房屋建設(shè)工程抵押權(quán)人同意商品房轉(zhuǎn)讓時注銷相應(yīng)部位抵押權(quán)的承諾書； （ 六）當(dāng)事人需要辦理登記備案的其他與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件。 下列已經(jīng)發(fā)生法律效力的有關(guān)國家機關(guān)文件可以辦理登記： （一）司法機關(guān)、行政機關(guān)對土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)依法實施財產(chǎn)保全等限制措施的生效法律文件； （二）行政機關(guān)依法作出的征用集體所有土地、批準(zhǔn)建設(shè)用地、房屋拆遷許可、商品房預(yù)售許可等文件。 （登記程序） 房地產(chǎn)登記程序一般包括： （一）申請； （二）受理、收費和核驗契稅； （三）審核； （四）記載、公示； （五）繕證或者注記； （六）發(fā)證； （七）立卷歸檔。 （登記申請與代理） 申請房地產(chǎn)登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請登記；當(dāng)事人可以委托代理人向登記機構(gòu)申請登記；無民事行為能力人和限制行為能力人由法定代理人向登記機構(gòu)申請登記。 當(dāng)事人委托代理人申請房地產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交當(dāng)事人的委托書。當(dāng)事人為法人或者其他組織的，提交由法定代表人簽署的委托書；法定代理人申請房地產(chǎn)登記的，提交戶籍證明；法定代理人由人民法院等指定的，提交人民法院等出具的有關(guān)證明。 兩人以上共有房地產(chǎn)的登記，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請。 （公證） 依據(jù)有關(guān)合同 申請房地產(chǎn)登記的，一方當(dāng)事人屬于下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交合同公證文書： （一）外國自然人； （二）華僑，包括居住在境外持有中國護照無國內(nèi)身份證明者； （三）港、澳、臺居民； （四）在外國和港、澳、臺地區(qū)登記注冊的法人或者其他組織。 因房地產(chǎn)贈與、繼承、遺贈申請房地產(chǎn)登記的，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交有關(guān)事實或者合同的公證文書。 房地產(chǎn)權(quán)利人是自然人且委托他人申請轉(zhuǎn)讓、抵押登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交有關(guān)委托書的公證文書。 當(dāng)事人約定合同經(jīng)公證生效的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交 有關(guān)合同的公證文書。 （申請登記文件） 房地產(chǎn)登記的申請書應(yīng)當(dāng)由申請當(dāng)事人簽名或者蓋章；代理人申請登記的，由代理人簽名或者蓋章。由代理人申請登記的，代理人除提交本人身份證明外，還應(yīng)當(dāng)提交被代理人的身份證明。 房地產(chǎn)登記申請當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按本規(guī)定向登記機構(gòu)提交申請登記文件原件或者復(fù)印件。按規(guī)定提交復(fù)印件的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對復(fù)印件與原件的一致性進行校驗，但被代理人的身份證明和經(jīng)公證的文件除外。 （土地、房屋勘測報告與地籍圖） 房地產(chǎn)登記申請當(dāng)事人向登記機構(gòu)提交的土地勘測報告應(yīng)當(dāng)經(jīng) 房地產(chǎn)管理部門所屬的房屋土地調(diào)查成果管理部門確認(rèn)；提交的房屋勘測報告應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋土地調(diào)查成果管理部門備案；提交的地籍圖應(yīng)當(dāng)由房屋土地調(diào)查成果管理部門出具。 （身份證明） 年滿 16 周歲的中國公民申請房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交身份證，無身份證的，可以提交軍官證、兵役證或者中國護照；未滿 16 周歲的未成年人，應(yīng)當(dāng)提交戶口簿或者出生證。 香港、澳門特別行政區(qū)居民申請房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交香港、澳門特別行政區(qū)身份證或者來往內(nèi)地通行證；臺灣居民申請房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交 來往大陸通行證或者旅行證或者身份證。 外國自然人申請房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交身份證或者護照。 境內(nèi)法人申請房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交營業(yè)執(zhí)照或者機關(guān)、事業(yè)、社團等法人登記證書或者組織機構(gòu)代碼證，境內(nèi)其他組織申請房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交非法人營業(yè)執(zhí)照或者組織機構(gòu)代碼證；外國企業(yè)駐國內(nèi)機構(gòu)申請房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交代表機構(gòu)登記證。 在外國和港澳臺地區(qū)登記注冊的法人或者其他組織申請房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交有關(guān)的登記證明。 （涉及國家 安全、軍事機密的房地產(chǎn)登記） 涉及國家安全、軍事機密的房地產(chǎn)登記，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定事先辦理相關(guān)審查手續(xù)。 （登記受理） 申請房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)提交規(guī)定的申請登記文件。申請人提交的申請登記文件齊備的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)即時出具收件收據(jù)，申請日為受理日。收件收據(jù)按照受理登記申請時間順序全市統(tǒng)一編號。 收件收據(jù)應(yīng)當(dāng)注明申請人姓名或者名稱、申請登記原因和登記類別、房地產(chǎn)坐落、提交文件名稱和份數(shù)、原件或者復(fù)印件、登記機構(gòu)名稱、收件時間，申請人應(yīng)當(dāng)在收件收據(jù)上簽名確認(rèn)。 （申請 登記文件補正） 申請人提交的申請登記文件尚未齊備的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人收件要求。當(dāng)事人要求登記機構(gòu)出具書面證明的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具申請登記文件補正書。補正書應(yīng)當(dāng)注明當(dāng)事人姓名或者名稱、申請登記原因和登記類別、房地產(chǎn)坐落、已出示文件和需補交文件、原件或者復(fù)印件、登記機構(gòu)名稱、補正書出具時間。補正書一式二份，經(jīng)當(dāng)事人簽名確認(rèn)后一份交當(dāng)事人，一份由登記機構(gòu)留存。 受理登記申請后，登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定審核時限內(nèi)一次性向申請人發(fā)出補正通知書并告知文件補齊日為受理日： (一 ) 申請事項與提交文件不一致的； (二 ) 提交的文件之間缺乏關(guān)聯(lián)性的。 申請人提交的申請登記文件尚未齊備的，申請登記文件補齊日為受理日。受理登記申請后，登記機構(gòu)發(fā)出補正通知書的，登記審核期限從文件補齊日起計算。 （房地產(chǎn)登記申請的合并受理） 有下列情形之一的，有關(guān)當(dāng)事人可以向登記機構(gòu)一并申請登記： （一）因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，受讓人按照規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，登記機構(gòu)可以合并受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記與受讓人就該房屋所占范圍內(nèi)土禈使用權(quán)初始登記； （二）因房地產(chǎn)買賣，受讓人就該房地產(chǎn)設(shè)定抵 押貸款支付房價款的，登記機構(gòu)可以合并受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記與受讓房地產(chǎn)的抵押登記； （三）商品房預(yù)購人以預(yù)購商品房設(shè)定抵押貸款支付房價款的，登記機構(gòu)可以合并受理預(yù)購商品房預(yù)告登記或者預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記與該預(yù)購商品房抵押的預(yù)告登記； （四）因土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)申請變更登記的，致使房地產(chǎn)他項權(quán)利變更的，登記機構(gòu)可以合并受理房地產(chǎn)變更登記與房地產(chǎn)他項權(quán)利的變更登記。 （登記申請撤回） 申請人申請房地產(chǎn)登記事項在房地產(chǎn)登記冊記載、公示前撤回登記申請的，應(yīng)當(dāng)由原申請人向登記機構(gòu)提出申請并提交 下列文件： （一）《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（原件）； （二）身份證明（復(fù)印件）； （三）原登記申請的收件收據(jù)（原件）。 登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到撤回申請時查閱房地產(chǎn)登記冊，當(dāng)事人申請撤回的登記事項未在登記冊上記載的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予撤回，所收申請登記文件在作出準(zhǔn)予撤回的三日內(nèi)退還當(dāng)事人。 當(dāng)事人申請撤回的登記事項已經(jīng)在房地產(chǎn)登記冊記載的，應(yīng)當(dāng)不予撤回并書面告知當(dāng)事人。 （準(zhǔn)予登記） 登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時限內(nèi)完成對登記申請的審核。經(jīng)審核符合規(guī)定的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項記載于房地產(chǎn)登記 冊，記載完畢時予以公示。登記申請的受理日為登記日。 （不予登記） 土地使用權(quán)未經(jīng)初始登記，該土地范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)權(quán)利登記不予登記。 房屋所有權(quán)未經(jīng)初始登記，與該房屋有關(guān)的其他房地產(chǎn)權(quán)利登記不予登記，但依據(jù)《條例》規(guī)定申請預(yù)告登記的情形除外。 有下列情形之一的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定并書面告知申請人： (一 ) 房地產(chǎn)權(quán)屬爭議尚未解決的； (二 ) 不能提供有效的房地產(chǎn)權(quán)屬證明的； (三 ) 非法占用土地的； (四 ) 屬違法建筑或者臨時建筑的； (五 ) 法律、 行政法規(guī)規(guī)定不予登記的，或者不符合《條例》規(guī)定的其他登記條件的。 登記機構(gòu)作出不予登記決定后應(yīng)當(dāng)將