【正文】 編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第178頁 共178頁物業(yè)管理制度及流程（方案） 上海XXXXX有限公司目 錄一、物業(yè)管理部組織架構(gòu) 6二、崗位職責(zé) 7(一)物業(yè)管理部崗位職責(zé): 71．管理部經(jīng)理崗位職責(zé)： 72．資產(chǎn)、設(shè)備管理崗位職責(zé)： 73．保安主管崗位職責(zé)： 84．行政助理崗位職責(zé)： 8（二)：物業(yè)管理處崗位職責(zé) 81．管理處主管崗位職責(zé)： 82．管理員崗位職責(zé)： 93．維修員崗位職責(zé)： 104．水電工崗位職責(zé)： 105．管道工崗位職責(zé)： 116．空調(diào)工崗位職責(zé)： 117．電梯工崗位職責(zé)： 118．弱電電工崗位職責(zé)： 129．強(qiáng)電電工崗位職責(zé)： 1310．保安領(lǐng)班崗位職責(zé)： 1311．保安員崗位職責(zé)： 1412．保潔、綠化領(lǐng)班崗位職責(zé)： 1413．保潔員崗位職責(zé)： 1514．綠化員崗位職責(zé)： 1515．車庫管理員崗位職責(zé)： 16三、物業(yè)接收 161．物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收管理制度： 1設(shè)備遺留問題登記表： 20： 21： 21： 22四、租賃戶入住制度規(guī)范 22： 22： 23（租賃合同、租金繳付收據(jù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳付收據(jù)…….）： 242. 租賃戶相關(guān)資料登記表格： 25．出具相關(guān)資質(zhì)原件并復(fù)印存檔（營(yíng)業(yè)執(zhí)照，稅務(wù)登記，衛(wèi)生許可證，法人身份證復(fù)印件…….）； 263．簽訂《租戶收樓記錄表》： 27： 2設(shè)施和消防設(shè)施清單： 294．簽訂《管理守則》及承諾書： 30： 41： 41 附蓋有公章的裝修施工圖： 42： 436．簽發(fā)《室內(nèi)裝修審批表》： 44《裝修管理規(guī)定》： 45 交納相關(guān)保證金等費(fèi)用（收據(jù)復(fù)印件存檔）： 478．施工單位人員登記表格： 489．簽訂《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》： 4810．發(fā)放施工許可證： 4911．租賃戶裝修管理流程： 50： 5防火檢查和隱患整改作業(yè)規(guī)范： 5112．簽訂《裝修驗(yàn)收表》： 54，相關(guān)資料蓋章并存檔： 55： 5513．出入證發(fā)、回收登記表： 5614．租賃戶撤出驗(yàn)收記錄表： 57五、租金及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用管理制度 5物業(yè)費(fèi)用收繳管理制度： 5物業(yè)費(fèi)收繳流程； 5電等經(jīng)營(yíng)費(fèi)用收繳流程： 594．催、繳款通知單樣本： 60六、物業(yè)管理部日常工作內(nèi)容 621． 物業(yè)管理部日常工作檢查記錄表： 62．違章責(zé)任整改通知書： 63： 64．工程維修項(xiàng)目申報(bào)、核準(zhǔn)、驗(yàn)收表： 653．安全保安管理制度： 66．安保培訓(xùn)上崗制度： 67．安全保安日常工作檢查記錄表： 68．違章責(zé)任整改通知書； 694．收費(fèi)管理制度： 69七、物業(yè)管理處日常工作內(nèi)容 701．物業(yè)管理處主管日常巡視管理制度： 70： 722．保安員門崗管理制度： 73 門衛(wèi)值班來訪記錄表： 73．保安執(zhí)勤交接情況日?qǐng)?bào)表： 743．保安員巡崗管理制度： 75 保安巡視簽到表； 75： 764．保安員監(jiān)控管理制度： 76： 77： 78 保潔情況記錄表： 80 垃圾清理記錄表： 80 糞便清運(yùn)記錄表： 81 疏通管道窖井記錄表： 81 保潔服務(wù)安全作業(yè)規(guī)范： 826．綠化養(yǎng)護(hù)管理制度： 85： 87： 87 租賃戶來電、來函、來訪報(bào)修處理記錄表： 88 工程維修派工單（附回執(zhí)）； 89： 90 維修登記一覽表： 91 商業(yè)廣場(chǎng)維修服務(wù)操作規(guī)范： 91 設(shè)備維修工安全作業(yè)規(guī)范： 948．停車場(chǎng)（庫）管理制度: 96（庫）車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 98： 98．停車場(chǎng)固定車位收費(fèi)登記表： 99．停車場(chǎng)固定車位停車證發(fā)放記錄表： 99．停車場(chǎng)車輛進(jìn)出登記表： 100．停車場(chǎng)臨時(shí)停車收費(fèi)登記表： 1019．租賃經(jīng)營(yíng)管理制度： 101： 104： 10510．租賃戶接待管理制度： 10來函、來訪投訴記錄處理表： 107 租賃戶投訴記錄處理表： 108八、固定資產(chǎn)管理 109： 109： 113： 115九、設(shè)備、設(shè)施管理 11設(shè)施維保計(jì)劃、考核管理制度： 11保養(yǎng)項(xiàng)目招標(biāo)操作規(guī)范： 118： 1192．設(shè)備、設(shè)施故障搶修及應(yīng)急管理制度： 120．設(shè)備設(shè)施專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)操作規(guī)范： 1213．管道設(shè)備維保管理制度： 1224．暖通設(shè)備機(jī)房管理制度： 122．空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)操作規(guī)范： 1245．配電設(shè)備機(jī)房管理制度： 129．供配電系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)操作規(guī)范： 130．機(jī)房操作規(guī)范： 134．設(shè)備節(jié)能操作規(guī)范： 135．檢測(cè)設(shè)備的使用和鑒定操作規(guī)范： 1376．給排水設(shè)備機(jī)房管理制度： 1387．電梯設(shè)備機(jī)房管理制度： 1398．消防設(shè)備設(shè)施管理制度： 140．消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)操作規(guī)范： 142．消防設(shè)備定期保養(yǎng)操作規(guī)范： 1439．維修設(shè)備及工具領(lǐng)用操作規(guī)范： 145十、突發(fā)事件管理制度 1461．突發(fā)事件處理管理制度： 1462．防臺(tái)防訊管理制度： 1493．安全治安事故應(yīng)急處理管理制度： 1504．消防安全應(yīng)急處理管理制度： 1525．設(shè)備故障檢修和緊急處理管理制度： 154十一、對(duì)外服務(wù)窗口 155： 1552．精神文明公約： 1563．管理流程圖（報(bào)修，投訴電話，流程，電子郵箱）： 1564．組織架構(gòu)圖： 1575．收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 1576．總經(jīng)理信箱； 1577．營(yíng)業(yè)執(zhí)照（附本）和相關(guān)銅牌； 157十二、物業(yè)管理制度流程 1581．物業(yè)交接流程： 1582．租賃戶鋪位驗(yàn)收流程： 1593．租賃戶報(bào)修流程： 1604．租賃戶投訴流程： 1615．突發(fā)事件處理流程： 1626．物業(yè)管理部日常檢查流程： 1637．租金及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用收繳流程： 1648．設(shè)備、設(shè)施日常管理及檢查流程： 1649．設(shè)備、設(shè)施申購流程： 16510．設(shè)備、設(shè)施維保單位選擇流程： 16511．設(shè)備、設(shè)施報(bào)廢處理流程： 16612．設(shè)備、設(shè)施調(diào)撥流程： 16713．設(shè)備、設(shè)施更新改造流程： 16814．閑置固定資產(chǎn)管理流程： 168一、物業(yè)管理部組織架構(gòu)物業(yè)管理部資產(chǎn)設(shè)備管理行政助理麗晟食尚廣場(chǎng)物業(yè)管理處新金橋商業(yè)中心物業(yè)管理處管理員工程維修保安管理員工程維修保安部保潔工保安保潔工二、崗位職責(zé)(一)物業(yè)管理部崗位職責(zé):1．管理部經(jīng)理崗位職責(zé)：1) 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常接待、投訴、維護(hù)和保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)計(jì)劃；2) 負(fù)責(zé)物業(yè)的各類管理制訂和收費(fèi)制度；3) 負(fù)責(zé)與物業(yè)施工單位的日常聯(lián)系及維修、索賠，并做出評(píng)價(jià)；4) 負(fù)責(zé)客戶單位租金、物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用的收??；5) 負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的治安、消防等安全管理工作；6) 辦理與物業(yè)相關(guān)的各類手續(xù)；7) 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理，保證各類設(shè)備的正常運(yùn)行；8) 認(rèn)真完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項(xiàng)工作；9) 負(fù)責(zé)物業(yè)部門管理工作，注重團(tuán)隊(duì)協(xié)作，確保物業(yè)工作正常運(yùn)行；10) 負(fù)責(zé)與政府職能部門的日常聯(lián)系。2．資產(chǎn)、設(shè)備管理崗位職責(zé)：1) 向公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，依法行使公司資產(chǎn)所有者的權(quán)利和義務(wù)；2) 制訂公司固定資產(chǎn)管理制度、制訂固定資產(chǎn)管理實(shí)施細(xì)則及考核制度；3) 負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)的宏觀管理，提出優(yōu)化資產(chǎn)構(gòu)成的建議，擬定年度資產(chǎn)重置計(jì)劃，核定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和計(jì)提減值的申請(qǐng)；4) 負(fù)責(zé)需經(jīng)建筑和安裝工程重置固定資產(chǎn)的招投標(biāo)工作；5) 負(fù)責(zé)工程竣工交付使用的固定資產(chǎn)和所有購置到貨的固定資產(chǎn)的組織驗(yàn)收工作；6) 負(fù)責(zé)驗(yàn)收合格的工程和所有購置到貨的固定資產(chǎn)的移交工作；7) 負(fù)責(zé)使用單位申請(qǐng)固定資產(chǎn)報(bào)廢和非常損失的審核與向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)批工作；8) 負(fù)責(zé)公司不需要固定資產(chǎn)的出租申請(qǐng)與出租合同的擬定工作；9) 負(fù)責(zé)已報(bào)廢固定資產(chǎn)擬售價(jià)格的報(bào)批與批復(fù)后的出售工作；10) 負(fù)責(zé)組織年終固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)工作，并向公司領(lǐng)導(dǎo)寫出盤點(diǎn)報(bào)告；11) 負(fù)責(zé)使用單位固定資產(chǎn)內(nèi)部調(diào)撥的認(rèn)證工作；12) 負(fù)責(zé)使用單位固定資產(chǎn)檢修的檢察工作，負(fù)責(zé)組織對(duì)使用單位固定資產(chǎn)日常維護(hù)工作進(jìn)行定期或不定期檢查；13) 13．負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)使用單位負(fù)責(zé)人和固定資產(chǎn)兼管員調(diào)離公司時(shí)的工作移交監(jiān)察工作；14) 認(rèn)真完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項(xiàng)工作。3．保安主管崗位職責(zé)：1) 負(fù)責(zé)處理保安工作的日常事宜，組織協(xié)調(diào)好保安工作。2) 維護(hù)安保內(nèi)部正常的工作秩序，對(duì)各物業(yè)處進(jìn)行經(jīng)常性的安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出整改意見。3) 對(duì)安保人員進(jìn)行有關(guān)職業(yè)安全教育。4) 與上級(jí)公安機(jī)關(guān)保持密切聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門或配合公安機(jī)關(guān)破案。5) 建立和保管保衛(wèi)檔案及文件資料。6) 督導(dǎo)和檢查保安員的工作情況。7) 按時(shí)上報(bào)各項(xiàng)計(jì)劃及總結(jié)，有組織、有部署地做好各項(xiàng)本職工作。8) 認(rèn)真完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項(xiàng)工作。4．行政助理崗位職責(zé)：1) 協(xié)助部門經(jīng)理處理日常辦公事務(wù)，跟蹤落實(shí)執(zhí)行情況；2) 做好部門各類會(huì)議記錄，及時(shí)了解和反饋信息；3) 做好部門文件的打印、收發(fā)、歸檔等管理工作；4) 負(fù)責(zé)落實(shí)對(duì)各物業(yè)管理處收費(fèi)通知單的發(fā)放、管理； 5) 協(xié)助做好收件登記、編號(hào)、運(yùn)轉(zhuǎn)和檢查未歸檔文件的催辦工作；6) 做好部門各類檔案資料的整理，不散失、不遺留立卷、裝訂成冊(cè)及歸案；7) 認(rèn)真完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項(xiàng)工作。（二)：物業(yè)管理處崗位職責(zé)1．管理處主管崗位職責(zé)：1)配合招商階段的前期介入；2)與招商部的物業(yè)交接完成；3)與商戶的物業(yè)交接完成；4)對(duì)商戶裝修過程中的監(jiān)管；5)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的合同執(zhí)行與日常物業(yè)管理；6)所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的隊(duì)伍組建及員工的崗前培訓(xùn)；7)對(duì)各職能部門的管理與協(xié)調(diào)；8)租金、物管費(fèi)及其他費(fèi)用的及時(shí)收?。?)商戶資料管理齊全；10)商戶服務(wù)檔案齊全；11)其他文檔備案齊全。2．管理員崗位職責(zé)：1)在物業(yè)管理部和管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)管轄區(qū)的租賃戶負(fù)責(zé)，對(duì)物業(yè)實(shí)施全面的管理，保證環(huán)境整潔、舒適優(yōu)美、設(shè)備設(shè)施完好、機(jī)電運(yùn)轉(zhuǎn)正常；維護(hù)租賃戶正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開展；2)敬業(yè)愛崗，熟悉掌握物業(yè)管理的各項(xiàng)法規(guī)和相關(guān)政策，嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)規(guī)范，做好對(duì)物業(yè)內(nèi)的保衛(wèi)、治安、停車、綠化、保潔、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、日常維修、管理費(fèi)的收繳等服務(wù)內(nèi)容，操作規(guī)范。3)遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和公司制訂的規(guī)章制度。做到每天對(duì)轄區(qū)和各個(gè)崗位的環(huán)境衛(wèi)生、安全防范、車輛停放、公共設(shè)施、商業(yè)活動(dòng)進(jìn)行巡查監(jiān)督，并記錄備案，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。積極參加公司和管理處的業(yè)務(wù)知識(shí)、時(shí)事政治的學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn)，提高管理水平。4)嚴(yán)格執(zhí)行租賃戶裝修審批規(guī)定，并加強(qiáng)對(duì)裝修的租賃戶進(jìn)行巡視監(jiān)督，并作好記錄，防止違章裝修現(xiàn)象的發(fā)生。在巡視中發(fā)現(xiàn)違章勸其整改恢復(fù)原樣，拒不整改的開具《違章通知單》，或停止其施工。處理違章必須講清道理，堅(jiān)持原則，對(duì)無理取鬧者報(bào)送管理處主管處理。5)做好租金、物業(yè)管理費(fèi)等經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的收繳工作，對(duì)無辜拖延費(fèi)用的租賃戶，依法耐心說服，講清道理，對(duì)拒不繳付的采取必要措施，確保收繳率達(dá)95%以上。6)遇到突發(fā)事件，如停水、停電、治安、火警等，接到消息后，應(yīng)馬上到現(xiàn)場(chǎng)，組織人員采取應(yīng)急措施，并速報(bào)公司和各相關(guān)部門。加強(qiáng)對(duì)突發(fā)事件的防范意識(shí)。7)做好每年度行業(yè)的評(píng)比檢查，落實(shí)每年度供水系統(tǒng)的防凍和防臺(tái)防汛及蚊、蠅、鼠等害的防治工作。8)完成管理處主管布置的其他工作。9)周期工作每日工作(1)熱情接待租賃戶，文明用語，把租賃戶的要求和報(bào)修項(xiàng)目作好登記，迅速作出安排，并隨時(shí)檢查落實(shí)情況，以免遺漏，造成工作波動(dòng)。小修要求立即解決，大修三天之內(nèi)應(yīng)該解決，如無法解決，需向上級(jí)匯報(bào)，并向租賃戶及時(shí)作出解釋。(2)根據(jù)租賃戶的要求聯(lián)系、安排，盡量為其提供便民服務(wù)。(3)每日將有關(guān)資料遞交給文員輸入一戶一卡之中，每月做好資料收集、匯總、統(tǒng)計(jì)工作。上門訪問時(shí)先查閱一戶一卡的有關(guān)資料，然后有的放矢地與業(yè)戶溝通。(4)做好管理處各種財(cái)產(chǎn)、用品、工具、領(lǐng)用材料的登記、保管和發(fā)放工作。熟悉各類費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，準(zhǔn)確無誤地做好先進(jìn)收繳工作，及時(shí)登帳，日結(jié)日清。(5)負(fù)責(zé)各類證件的收發(fā)登記工作（如臨時(shí)出入證、停車證等）。(6)負(fù)責(zé)保管樓棟門和未入住戶的房門、防盜門、信報(bào)箱、電表箱等鑰匙。(7)負(fù)責(zé)分發(fā)電話單、通訊及各類通知等，布置好信息欄。(8)接待一般人員的來訪，及時(shí)處理有關(guān)事務(wù)或向上一級(jí)報(bào)告，并做好處理記錄。(9)對(duì)所需的來文、報(bào)告、通知、租賃戶檔案、收費(fèi)存根、裝修申請(qǐng)表、水電費(fèi)交款等文書資料，分門別類歸檔保存。(10)對(duì)物業(yè)范圍每天至少巡視兩次，要對(duì)裝修戶的衛(wèi)生、安全、文明施工、用電范圍等進(jìn)行督促檢查，對(duì)物業(yè)道路、綠化、樓宇內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生要勤檢查，以及對(duì)清潔工的精神面貌、行為規(guī)范等進(jìn)行管理。發(fā)現(xiàn)違約違章和不文明行為及時(shí)制止，或向管理處主管報(bào)告。(11)負(fù)責(zé)對(duì)清潔工進(jìn)行實(shí)際操作訓(xùn)練。(12)完成管理處經(jīng)理臨時(shí)交辦的任務(wù)。(13)參加管理處辦公例會(huì)，匯報(bào)上周工作情況，提出本周工作計(jì)劃及急需協(xié)調(diào)的事項(xiàng)。(14)對(duì)物業(yè)內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行一次較全面的檢查，并作好記錄，及時(shí)進(jìn)行整改。(15)每月工作（16）參加由管理處組織的全面檢查，負(fù)責(zé)解決本職范圍內(nèi)的問題。（17）每月26日前提交管理處購物計(jì)劃。3．維修員崗位職責(zé)：1)熟悉設(shè)備設(shè)施性能、操作程序和應(yīng)急處理措施，掌握兩種以上維修技術(shù)，遵守各項(xiàng)管理制度，統(tǒng)一著裝，規(guī)范作業(yè)，舉止文明，樹立良好的服務(wù)形象；2)按規(guī)定巡查房屋