【正文】 深圳市嘉興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 X X 項目定位報告 深圳嘉興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 1 目 錄 前 言 項目形象定位 項目定位依據(jù) 目標(biāo)客戶群定位 地產(chǎn)因素分析 項目 價格定位 市場因素分析 項目針對性建議 品質(zhì)定位 結(jié)語 深圳嘉興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2 前 言 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的樓盤來看，無一不是以準(zhǔn)確的市場定位最終取勝市場獲得買家的認(rèn)同。 所謂房地產(chǎn)市場定位，就是將產(chǎn)品置于某個特定的細(xì)分市場中，針對目標(biāo)客源，設(shè)計規(guī)劃出符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場定位包括：品質(zhì)定位、功能定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。 而項目定位的三大依據(jù)是：市場、環(huán)境和成本。本報告正是以此為出發(fā)點(diǎn)，在《 XX 項目市場環(huán)境調(diào)研報告》的基礎(chǔ)上，分析項目地塊因素和市場因素，并以此為依據(jù)，對 XX項目做出理性的品質(zhì)定位、目標(biāo)客戶定位和價格定位。 深圳嘉興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 3 市場定位依據(jù) 市場、環(huán)境和成本，是房地產(chǎn)項目定位的三大依據(jù)。 這里所指的環(huán)境，是指物業(yè)定位前地段的先天環(huán)境。包括空間環(huán) 境、地表環(huán)境、綠化環(huán)境、建筑布局環(huán)境和文化環(huán)境。這些環(huán)境必將給物業(yè)定位和規(guī)劃設(shè)計帶來 “ 有害 ” 的限制和 “ 有利 ” 的機(jī)會。所以環(huán)境分析也可以說是項目的地產(chǎn)因素分析。 項目定位的市場依據(jù)，簡言之就是聽市場說話，聽目標(biāo)消費(fèi)者說話。掌握市場的動態(tài)和市場需求，是物業(yè)定位的首要前提。 深圳嘉興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 4 地產(chǎn)因素分析 一、 地產(chǎn)因素分析 李嘉誠曾說，決定樓盤價值的三大要素，第一是地段，第二是地段，第還是地段。無論是從政策環(huán)境還是從消費(fèi)者市場而言，今天的房地產(chǎn)市場已比較成熟。消費(fèi)者日趨理性化，對樓盤價值的認(rèn)定雖然不從地段的唯一角度出發(fā)，但地段 資源在他們的對比權(quán)衡中仍占有十分重要的地位，也是決定項目定位的首要基礎(chǔ)。 深圳嘉興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 5 地產(chǎn)因素分析 地段作為一種特殊的資源，不同的地段具備不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢。一般而言，這種優(yōu)勢決定于三大要素： 交 通及便利性的差異 周邊環(huán)境的差異，包括項目周邊綠化景觀的差異，教育人文景觀的差異，周邊社區(qū)的素質(zhì)差異 市政配套便利性的差異 深圳嘉興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 6 地產(chǎn)因素分析 對此三大要素，在市場環(huán)境調(diào)研報告中，已對本項目地塊有詳盡的闡述，在此僅作簡單綜述： 交通及便利性： XX項目 位于臨沂市商業(yè)、文化中心區(qū)， 該區(qū)域隨著近幾年的建設(shè)， 道路狀況得到良好的改觀， 干道 路網(wǎng)縱橫， 八條 條公交線路路經(jīng) XX 項目 周邊主干道 ， XX項目離機(jī)場、火車站和長途汽車站均只有 10分鐘左右車程 。便捷的 市內(nèi)交通和對外 交通為置業(yè)于此的人們提供了生活的方便。 深圳嘉興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 7 地產(chǎn)因素分析 項目周邊環(huán)境： 項目周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境 本項目周邊自然景觀 良好 ， 周邊有人民廣場、人民公園、高樓層還可鳥瞰臨沂市全景，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新；附近臨沂二小、臨沂一中、臨沂師范學(xué)院等數(shù)十所名校林立，人文環(huán)境極其優(yōu)越 。 深圳嘉興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 8 地產(chǎn)因素分析 周邊社區(qū)素質(zhì) 本項目位于 臨沂市中心高檔 生活區(qū)（ CLD） ， 周邊大部分為政府機(jī)構(gòu)、電信、電力、銀行等壟斷國有企業(yè)住宅樓 。同時區(qū)域內(nèi)主要街道上的生活配套設(shè)施 比較 完善 ， 居民的基本素質(zhì) 層次 較 高 。 深圳嘉興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 9 地產(chǎn)因素分析 市政配套便利性 由于是 成熟中心生活 區(qū) （ CLD） ，周邊相應(yīng)的市政配套 比較齊全 ， 商業(yè)配套有 九州商廈 、 蘭田步行街、金城商場、臨沂百貨大樓，人民廣場地下超市、桃園超市，蘇果超市 ；酒店有桃源美食城、沂州賓館；金融證券機(jī)構(gòu)有中行、農(nóng)行、工行、建行、國通證券等 ， 文體配套臨沂一小、二小、四小，臨沂一中、二中、八中以及市藝校、衛(wèi)校、體校、書城、新華書店 、體育場、青少年宮等，醫(yī)療配套有市人民醫(yī)院、市腫瘤醫(yī)院、交通醫(yī)院，還有菜市場，電影院、郵局、藥房等小型配套環(huán)繞四鄰， 能夠滿足居民的基本生活所需。 深圳嘉興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 10 市場因素分析 1. 市場需求分析 在市場經(jīng)濟(jì)體制下，只有適合市場的產(chǎn)品才是好產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場也是如此。所以，了解市場需求，分析購房者意向及偏好，是做好適合市場需求的房地產(chǎn)商品定位的前提和基礎(chǔ)。以下提供 高 檔樓盤意向購房者在房屋類型、戶型及面積、購房注重因素等方面的調(diào)查統(tǒng)計： （數(shù)據(jù)來自臨沂市房地產(chǎn)交易中心以及均價超過 2020元 /㎡樓盤銷售情況調(diào)查分析） 深圳嘉興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 11 市場因素 分析 調(diào)查人群基本情況分布圖 調(diào)查人群年齡結(jié)構(gòu)分布圖32%36%18%14%50歲以上40—5 0歲30—4 0歲30歲以下家庭結(jié)構(gòu)分布圖12%24%31%33%單身貴族二人世界三口之家四世同堂 深圳嘉興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 12 市場因素分析 A、 房屋類型 高 檔樓盤購房類型選擇統(tǒng)計表 從圖中可以看出 別墅 最受歡迎，選擇的人占 34%，其次 是帶電梯多層 ，占 24%，選擇 普通 多層的占 10%，相比之下，