好年華商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾書(38頁)-商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-08-24 18:18 本頁面
【正文】 本 資料來自 好年華 商業(yè)地產(chǎn) 營銷策劃 暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾書 目 錄 第一部分 項(xiàng)目周邊住宅和商業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 一、 調(diào)查區(qū)域界定 二、 東門商業(yè)圈片區(qū)概況 三、 區(qū)域市場現(xiàn)狀分析 第二部分 項(xiàng)目開發(fā)定位分析 一、 項(xiàng)目地塊價值分析 二、 項(xiàng)目住宅部分營銷分析 第三部分 項(xiàng)目市場定位 一、 住宅價格定位及付款方式 二、 目標(biāo)客戶定位 三、 物業(yè)檔次與形象定位 四、 項(xiàng)目功能定位 五、 對規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議 第四部分 銷售策略建議 第五部分 項(xiàng)目策劃銷售代理 偉業(yè)地產(chǎn)服務(wù)承諾 一、 偉業(yè)地產(chǎn)服務(wù)承諾 二、 銷售進(jìn)度 三、 廣告費(fèi)用控制 四、代理傭金及支付方式 本 資料來自 好年華項(xiàng)目營銷策劃建 議 暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾 第一部分 項(xiàng)目周邊住宅和商業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 一、 調(diào)查區(qū)域界定 根據(jù)“好年華”項(xiàng)目的特點(diǎn)，本案將調(diào)查范圍界定于東門商業(yè)圈，具體是東至文錦路，南至春風(fēng)路，西至人民公園路，北至?xí)癫悸?、蛟湖路? 二、 東門商業(yè)圈片區(qū)概況 東門商業(yè)圈是深圳最早的經(jīng)濟(jì)中心，至今仍是深圳的著名商貿(mào)、旅游購物中心。該片區(qū)寫字樓、商鋪林立，金融系統(tǒng)完善，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，各項(xiàng)生活配套齊全，人口密集。具統(tǒng)計(jì)，東門商業(yè)圈日客流量達(dá) 20萬人次。 2020 年地鐵開通后，交通狀況大幅度改善，東門商業(yè)圈將匯集更大的客流，龐大 的客流量帶來無限商機(jī)。許多開發(fā)商已看準(zhǔn)這個商機(jī)，正在土地極為有限的東門商業(yè)圈加速開發(fā)物業(yè)，以搶在最佳時機(jī)推出。 本 資料來自 三、 區(qū)域市場現(xiàn)狀分析 （一） 住宅市場 居住功能較強(qiáng)的樓盤分析 本區(qū)域目前在售樓盤不多，住宅方面重要的競爭對手將是目前正在開發(fā)的旺業(yè)豪苑、聚龍大廈及南塘商業(yè)廣場，它們的銷售情況見下表： 物業(yè)名稱 規(guī)模 入伙期 主要戶型 價 格 (元 /m2) 銷售率 備注 旺業(yè)豪苑 二幢 34 層 已封頂 50、6 81 m2二、三房 均價 6100 30% 居住功能較強(qiáng)，有湖景概念支撐 聚龍大廈 一幢 32 層 4086 m2一房至三房 均價 6900 40% 尚有三期四期待開發(fā) 南塘商業(yè)廣場 C區(qū) 一幢 30 層 已 封 頂 未出 未出 未售 芳鄰 一幢 29層 現(xiàn)樓 560 均價 8000 95% 三個月售罄 東港中心 一幢高層 現(xiàn)樓 60110 均價 9000 80% 本 資料來自 區(qū)域住宅戶型分析 從戶型設(shè)計(jì)來看，由于東門住宅大多是服務(wù)于商業(yè) ,而非純居住用途，因此在戶型設(shè)計(jì)上就少了一般住宅的變化和講究 ,只要實(shí)用就行。因此，這里的戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)的不是“ 以人為本”，而是“以商為本”，一切服務(wù)于東門的商業(yè)設(shè)施，一切服務(wù)于東門的經(jīng)商人員。 其次，戶型分布除萬科彩園為全復(fù)式大戶型外，其余都以一房、兩房的小戶型為主，如和平廣場、世濠大廈、立新花園，匯商名苑及芳鄰等，尤其是去年推出的芳鄰，全部為小戶型結(jié)構(gòu)，創(chuàng)下了三個月全部售罄的奇跡。 租售狀況分析 ① 除地鐵口附近商鋪外，銷售率基本上符合東門中路 —— 解放路 —— 人民北路 —— 新園路由高到低的漸變趨勢，說明人流的大小對投資者的信心有相當(dāng)?shù)挠绊懥Α? ② 各層商鋪銷售率從低層到高層呈遞減趨勢：一層 80%，二層50%，三層 20%，四、五層很少有人問津，說明投資者對二層以上的人流和商業(yè)信心不足。 項(xiàng) 目 樓 盤 租 金 （元 /月） 出 租 率 租 戶 比 平 均 售 價 （元 /米 2） 東 港 中 心 1 房 1 廳 2500 98% 25%以上 7500 2 房 1 廳 3600 芳 鄰 1 房 1 廳 1900 96% 50%以上 9200（原價） 2 房 1 廳 2500 本 資料來自 區(qū)域市場特征分析 東門商業(yè)圈各項(xiàng)配套非常完善，生活便利，擁有大量的租戶，同時由于地段開發(fā)用地非常有限，住宅尤其是小戶型住宅供應(yīng)不足 ，從而小戶型住宅具備較高的升值潛力，吸引較高比率的投資者入市，比如東港中心有超過 60%的業(yè)主屬投資型。 本 資料來自 （二） 商業(yè)市場 東門的商業(yè)環(huán)境是優(yōu)越的，擁有巨大的客流，使得這里的商鋪非常搶手。預(yù)計(jì) 2020 年地鐵的開通，交通環(huán)境進(jìn)一步的改善，這里將更具商業(yè)魅力。目前，東門由十二條步街相連，在 20 多家大型商場和數(shù)百家小型商鋪，已投入營運(yùn)的商業(yè)面積超過 50 萬平方米。 東門一向是深圳家喻戶曉的商業(yè)鼎盛之地，其每年的人流量一直保持遞增的趨勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年，東門平均每天人流量已突破 60 萬，預(yù)計(jì)地鐵開通，換乘中心竣工后，平 均日人流量會超過 80 萬。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東門步行街修葺一新，以及茂業(yè)百貨、天虹商場、太陽廣場、友誼城東門分店為代表的商廈群的形成，說明東門商圈的購物環(huán)境已開始走品牌化路線，消費(fèi)結(jié)構(gòu)已逐漸趨于合理與規(guī)范，同時，商家之間的競爭也變得愈加激烈。 據(jù)深圳房地產(chǎn)年鑒 98及港府的資料顯示： 1998年深圳零售總額達(dá) 423億元，其中近 70%約 280 億元集中于羅湖，這 280 億中的 50%即 140億就集中于東門商圈，如此驚人的消費(fèi)額告訴我們，隨著人流量的增加，消費(fèi)額的不斷增長，新東門必將發(fā)展成為一個愈加成熟的商業(yè)中心和旅游購物勝 地。目前，東門商鋪經(jīng)營有如下特征： 本 資料來自 1． 商鋪的來源 %%%%%%%%自購 從開發(fā)商租 從小業(yè)主租 東門有 60%的商鋪經(jīng)營者是從小業(yè)主處租得， 29%是從開發(fā)商租得，自己購買自己經(jīng)營的很少，可見東門商鋪大部分業(yè)主為投資型，這信息對商鋪的推廣很有提示。 2． 商鋪需求面積 %%%%%%%1 0 平方米以下 1 0 3 0 平方米 3 1 5 0 平方米 5 1 7 0 平方米 7 1 平方米以上 以上數(shù)據(jù)明顯提示面積在 1030 平方米的商鋪?zhàn)钍軞g迎，其次是5170 平方米。該數(shù)據(jù)對發(fā)展商分隔商場面積非常重要，合理的分隔可以促進(jìn)銷售，是項(xiàng)目成功的重要保障。 本 資料來自 3． 現(xiàn)在經(jīng)營的商品品種 %%%%%%%%%%%%%服裝 皮具 精禮品 化妝品 眼鏡 其他 經(jīng)營服裝是東門大多數(shù)經(jīng)營者的首選 ,其次是皮具 ,精禮品和化妝品也有較大部分。 本 資料來自 部分商場業(yè)態(tài)分布比例 經(jīng)營品種 總計(jì)建筑面積（平方米） 比例 服裝 86200 52． 6% 鞋 9710 6% 工藝品、飾品 7910 5% 運(yùn)動系列 7850 5% 餐飲 7070 4% 超市 6800 4% 電器、手機(jī) 6205 4% 家居用品 4560 3% 箱包 4435 3% 影院 4000 2% 美容、按摩 3910 2% 化妝品 3220 2% 珠寶首飾 2610 2% 電子游戲 1700 1% 電子通信 16
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