【正文】 此資料來自企業(yè) 永銀大廈市場推廣方案 第一篇 市場分析 1. 宏觀經(jīng)濟(jì)背景 2020 年，在國際 、 國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步趨好的有利形勢下，上海保持了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的良好勢頭。國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)是：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行連續(xù)第九年保持兩位數(shù)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新成效，工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步加快，外貿(mào)出口快速增長，市場銷售再創(chuàng)歷史新高，投資超額完成預(yù)期目標(biāo)，市場價(jià)格水平低位運(yùn)行。 中國最龐大的資料庫下載 國內(nèi)生產(chǎn)總值 2020 年，上海的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億 元，比 1999 年增長 10.8%，增幅比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期來看，目前上海正處于階段性上升期。表一反映了各產(chǎn)業(yè)的 GDP 增加值狀況；圖一為 1978 – 2020 上海歷年 GDP 和實(shí)際增長率。 表一： 2020 年上海 GDP 及其構(gòu)成狀況 總 值 比上年同期增長 % 此資料來自企業(yè) 國內(nèi)生產(chǎn)總值總計(jì)（億元） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 運(yùn)輸，倉儲(chǔ)，郵電 批發(fā)，零售，餐飲 金融保險(xiǎn) 圖一： 1978 – 2020 上海 GDP 和實(shí)際增長率 工業(yè) 以信息產(chǎn)業(yè)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和支柱工業(yè)帶動(dòng)工業(yè)快速增長。 2000 年，上海市工業(yè)呈現(xiàn)出發(fā)展與調(diào)整良性互動(dòng)的態(tài)勢，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 1992 億元，比上年增長 %，增幅比上年提高近 1 個(gè)百分點(diǎn)。完成工業(yè)總產(chǎn)值 6915 億元，增長 %，增幅比上年提高 2.4 個(gè)百分點(diǎn)。其中，信息產(chǎn)品制造業(yè)產(chǎn)值完成產(chǎn)值 796 億元，增長幅度達(dá)到 %，已經(jīng)成為全市工業(yè)的第一支柱行業(yè)。 此資料來自企業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 以金融保險(xiǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的增長點(diǎn)。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整和優(yōu)化，上海經(jīng)濟(jì)增長由第二、三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)的格局得到進(jìn)一步的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)中，金融保險(xiǎn)業(yè)增勢強(qiáng)勁，全年實(shí)現(xiàn)增加值 690 億元，比上年增長 %，增幅比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)，占全市 GDP 的比重達(dá)到 %，居第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)之首。在金融保險(xiǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，全年第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重達(dá)到 50.2%，首次超過了經(jīng)濟(jì)總量的一半。 圖二：各產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重 居民消費(fèi) 居民消費(fèi)升級(jí)促進(jìn)消費(fèi)需求穩(wěn)中趨活。近年來實(shí)行的降低利率、改善消費(fèi)環(huán)境、提高中低收入階層收入水平、增加節(jié)假日等擴(kuò)大消費(fèi)需求的政策措施，使本市居民消費(fèi)升級(jí)趨勢進(jìn)一步明顯。 2020 年，全市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1722 億元，再創(chuàng)歷史最高水平，比上年增長 ％，考慮價(jià)格下降因素，實(shí)際增長 ％。各類商品銷售全面增長。其中吃的商品增長 %，穿的商品增長 %，用的商品增長9%。穿和用的商品增幅均比上年加大。 此資料來自企業(yè) 對(duì)外貿(mào)易 外貿(mào)出口大幅度增長，開放型經(jīng)濟(jì)增長格局進(jìn)一步鞏固。 2020 年，國際經(jīng)濟(jì)形勢明顯好轉(zhuǎn)，同時(shí)，國家出臺(tái)了大幅度提高出口退稅率等一系列鼓勵(lì)出口的政策，上海緊緊抓住這一有利條件，大力推動(dòng)產(chǎn)品出口。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額在上年增長 %的基礎(chǔ)上，增幅又超過了 40%。其中，外貿(mào)出口總額達(dá) 253 億美元，比去年增長 %，創(chuàng)歷史新高。 吸引外商直接投資的形勢明顯好轉(zhuǎn)，吸引了一批高新技術(shù)項(xiàng)目。全年直接利用外資合同項(xiàng)目達(dá) 1814 項(xiàng)，比上年增長 %；合同金額達(dá) 6 億美元，增長 %，再創(chuàng)歷史新高；直接投資實(shí)際到位金額 31.6 億美元，比上年增長 %。 固定資產(chǎn)投資 全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1861 億元，比上年增長 %，超額完成年初預(yù)期目標(biāo)。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年完成基本建設(shè)投資 1 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重比上年下降了 個(gè)百分點(diǎn)；完成更新改造投資 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重比上年上升了 個(gè)百分點(diǎn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資繼續(xù)加強(qiáng)，黃浦江越 此資料來自企業(yè) 江人行隧道、軌道交通明珠線一期、華山路拓寬、延安路大型公共綠地等一批重 大工程建設(shè)項(xiàng)目相繼竣工。 特別值得關(guān)注的是，在市場導(dǎo)向作用下，房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)束了連續(xù)三年的下降趨勢，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %，有力地促進(jìn)了固定資產(chǎn)投資總量的回升。圖三反映出房地產(chǎn)投資從無到有，過熱回調(diào)和平穩(wěn)反彈的過程。 價(jià)格水平 市場價(jià)格低位運(yùn)行。近幾年來市場價(jià)格下滑的趨勢初步得到遏制。全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 ，漲幅比上年有所回升；全年商品零售價(jià)格指數(shù)為 ，商品零售價(jià)格水平比上年下降 %。 2. 總體市場環(huán)境 辦公樓市場 上海辦公樓市場概況 此資料來自企業(yè) 上海的辦公樓市場在經(jīng)歷了 93－ 95 年的高潮之后，由于過度開發(fā)造成供給過剩，進(jìn)而引發(fā)了 97 年以來市場持續(xù)下調(diào)的格局。以下從供求關(guān)系和租金走勢兩個(gè)方面來對(duì)上海的辦公樓市場作一簡單分析： 供求關(guān)系失衡 94－ 95 年是土地批租最興旺的時(shí)期，導(dǎo)致 97 – 98 兩年辦公樓供給達(dá)到最高峰；但隨之而來的是國家政策控制以及東南亞金融危機(jī)引發(fā)的資金短缺，致使寫字樓供給 逐年萎縮。在 2020 中，新竣工的辦公樓為 75 萬平方米。但是，與前兩年相比，全年的供給總量仍然處于下跌趨勢，較 99 年低了約 20%。 不僅供給方面壓力重重，需求也因?yàn)闁|南亞金融危機(jī)而大幅減少。一方面表現(xiàn)在新增投資不活躍，從而削弱了對(duì)各種物業(yè)的需要；另一方面，許多海外公司開始縮減海外業(yè)務(wù)的規(guī)模，這就造成原有租戶的退租，更加劇了樓盤的空置程度。 但是從 99 年下半年起，上海的房地產(chǎn)市場有了較大改觀。一方面發(fā)展商放慢了建設(shè)速度，使得來自供給方面的壓力大為減少。另一方面，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，對(duì)辦公樓的需求有 所回升，特別是對(duì)高品質(zhì)，中、低價(jià)位租金的物業(yè)需求更是大大增加。入住公司的行業(yè)類型也發(fā)生了很大變化：新興的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商、通訊企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、咨詢服務(wù)和醫(yī)藥是最活躍的客戶群體。個(gè)案租賃面積也有逐漸增大趨勢，特別是那些電訊公司和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司，他們對(duì)于辦公物業(yè)的需求量相當(dāng)大，一般都在 2,000 – 3,000 平方米，主要用于容納其通訊設(shè)備。 此資料來自企業(yè) 租金走勢強(qiáng)勁反彈 在供求失衡及金融危機(jī)的作用下，上海寫字樓租金持續(xù)了兩年多的下降態(tài)勢；但 2020 年年初，在淮海路沿線辦公物業(yè)的帶領(lǐng)下，租金水平開始反彈，當(dāng)入住率達(dá) 到一定水平后 (約 80%)突然加速。 從租金方面看，自 98 年初至 99 年上半年，平均每個(gè)季度都有 7－ 8％的跌幅。其中以淮海路沿線的物業(yè)跌勢最猛，如香港廣場、瑞安廣場等甲級(jí)辦公樓的租金幾乎只有原來的一半；多數(shù)樓盤的單位租價(jià)僅維持在 U 之間。同時(shí)，一些新竣工的物業(yè)采用低價(jià)開盤的策略，吸引了大量周邊同類樓盤的租戶遷出，從而引發(fā)了接連不斷的降價(jià)浪潮；如南京西路、成都路口的甲級(jí)寫字樓南證大廈、百欣廣場，其租金僅 US /sm/day。 但從 99 年下半年起，上海的辦公樓市場開始有了 拉升的跡象，供給過剩的言論已經(jīng)站不住腳。主要地段的外銷樓平均租金也從 98 年最低點(diǎn) U /sm/day，上漲到目前的 /sm/day 左右。應(yīng)該承認(rèn)，目前甲級(jí)寫字樓的租金漲幅已積累到一定水平，隨著物業(yè)逐漸滿租，租金的上升空間已經(jīng)不大；然而，對(duì)于次級(jí)地段的寫字樓和新竣工的樓盤而言，這無疑是一個(gè)良機(jī)。 CBD 解析 淮海路沿線 此資料來自企業(yè) 物 業(yè) 租金報(bào)價(jià)(sm/day) 管理 (sm/day) 大上海時(shí)代廣場 中環(huán)廣場 RMB30 瑞安廣場 金鐘廣場 RMB25 上海廣場 香港廣場 中海大廈 RMB25 永新大廈 久事復(fù)興大廈 RMB26 百富勤廣場 淮海路是上海寫字樓最密集的區(qū)域之一，從西藏路到重慶南路之間矗立著 10 多幢甲級(jí)寫字樓，辦公面積接近 40 萬平方米；成熟的設(shè)施加上高 品質(zhì)的樓盤 ,使其成為上海名副其實(shí)的黃金地段。目前，這一區(qū)域的平均租金在 /sm/day 左右；入住率超過 90%。 南京西路 此資料來自企業(yè) 物 業(yè) 租金報(bào)價(jià) (m2/天 ) 管理 (m2/