爛尾背景輝煌銷售(doc16)-銷售管理(已修改)
2025-08-24 10:27 本頁面
【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 14 頁 爛尾背景輝煌銷售 １、市場背景 以市場容量為標(biāo)志，上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為全國乃至全世界最大的房地產(chǎn)市場，上海的房地產(chǎn)市場近年來大背景趨好，上海房市開始轉(zhuǎn)暖。土地一級市場供應(yīng)回落，供求關(guān)系趨于平衡。市場需求增長較快，新建商品房增長迅速。明顯放大的投放量使市場競爭空前激烈，迫使各家樓盤都要加大廣告投入，以爭取市場份額。內(nèi)銷商品房保持良好的銷售勢頭，但呈現(xiàn)量增價(jià)跌的狀態(tài)。個(gè)人購房成為住宅市場主力軍。伴隨著進(jìn)入ＷＴＯ的近，境內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)以及一些傳統(tǒng)財(cái)團(tuán)紛紛看好上海的房地產(chǎn)市場，一旦時(shí)機(jī)成熟，上 海的房地產(chǎn)市場新增幾個(gè)超級大開發(fā)商將并不為奇。 ２、競爭情況 區(qū)域內(nèi)競爭。１９９７年以來，七寶地區(qū)商品房上市量很小，尤其品牌項(xiàng)目除城市花園推陳出新之外幾乎無量，而東方花園、廣?；▓@等項(xiàng)目對一期疊彩人家尚不構(gòu)成威脅。在區(qū)域內(nèi)，客戶拿來做比較，最頻繁的肯定是萬科城市花園。能做到這一點(diǎn)恰恰又是項(xiàng)目可能的成功所在。項(xiàng)目在塑造產(chǎn)品的同時(shí)可以利用價(jià)格落差勝出，可謂 產(chǎn)品讓人心動(dòng)，價(jià) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 14 頁 格讓人行動(dòng) 。東蘭興城是區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的最大競爭對手。疊彩人家所處區(qū)域是七寶地區(qū)除七莘路沿線外另一集中開發(fā)地區(qū)，該區(qū)域在配套、交通等 方面也較為成熟，同時(shí)在與市中心的距離方面有絕對優(yōu)勢。在產(chǎn)品規(guī)模、建筑規(guī)劃和價(jià)格定位上對項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生直接競爭。 區(qū)域間競爭。由于疊彩人家的市場定位和莘莊、梅隴等兄弟區(qū)域的個(gè)案性質(zhì)更趨接近，因此區(qū)域外的競爭也更為激烈。這類競爭對于疊彩人家的區(qū)域性客戶影響不大，但對于地緣性客戶卻會(huì)形成較大分流。區(qū)域間的競爭主要發(fā)生在同一價(jià)格帶上，綜觀整個(gè)項(xiàng)目所處區(qū)域，目前對于七寶地區(qū)威脅比較大的區(qū)域有兩個(gè)：一是顧戴路西段，目前均價(jià)在２７００元～３５００元，主要有新時(shí)代花園和東苑半島花園；二是莘莊南面的春申城，這兩個(gè)區(qū)域目 前的生活配套設(shè)施較為缺乏，但因?yàn)橥恋毓?yīng)量大，已經(jīng)形成板塊聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，前景看好，而且目前價(jià)位在３０００元～３５００元／平方米左右，這兩個(gè)區(qū)域?qū)τ谛靺R區(qū)的地緣性客戶影響較大。新時(shí)代花園，位于顧戴路虹莘路，總建筑面積２０萬平方米，以多層為主，有少量小高層規(guī)劃，房型合理而且較為實(shí)惠，以二房（兩室）為主力，主力面積為８０～９４平方米，一期多層均價(jià)２７００元，二期多層均價(jià)２９００元，小高層均價(jià)３１００元，該項(xiàng)目將對于疊彩人家的客源形成相對較大的分流，隨著顧戴路的炒作，其競爭力會(huì)有所加強(qiáng)。東苑半島花園。位于顧戴路、外環(huán)線 以內(nèi)，總建２０萬平方米，規(guī)劃有人工水景，有聯(lián)體別墅、多層和小高層三種產(chǎn)品，房型方面保留了東苑一貫的錯(cuò)層做法，同時(shí)增加了平面和復(fù)式結(jié)構(gòu)。一期于９月１６ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 14 頁 日開盤，累計(jì)至開盤當(dāng)日銷售約７０～８０套，多層均價(jià)約３３００元／平方米，小高層均價(jià)約３５００元／平方米，地段、規(guī)模、環(huán)境、價(jià)格以及品牌都將對疊彩人家形成強(qiáng)有力的威脅。 ３、產(chǎn)品分析 說起疊彩人家的立地條件，有必要提到其前身黎明花園，由于原房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理不善被迫停工，當(dāng)時(shí)已賣出２０２戶，同時(shí)拖欠施工單位１０００多萬。業(yè)主已有１００戶住進(jìn)去，小區(qū)烏煙 瘴氣，居民的配套設(shè)施極不完善，無水、無電，蚊蠅滋生，嚴(yán)重影響七寶古鎮(zhèn)的社會(huì)形象。為此，已入住的業(yè)主多次到區(qū)里、市里靜坐，上訪，此地塊一度成為市、區(qū)、鎮(zhèn)三級政府部門的一塊心病。上海市市委責(zé)成七寶鎮(zhèn)具體解決，成立專門處理小組。為切實(shí)解決問題，七寶鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府曾找了多家發(fā)展商，最終均因該地塊社會(huì)影響太差，眾多發(fā)展商無人敢承擔(dān)如此風(fēng)險(xiǎn)。 另一方面，房型方面，二房中７０％以上為６０～７０平方米左右，三房全部８４平方米左右，主流房型與當(dāng)前市場消費(fèi)水準(zhǔn)尚有差距，一梯四戶、暗廳暗衛(wèi)、朝北客廳等設(shè)計(jì)亦屬滯后，環(huán)境方面，原規(guī)劃無 甚特色，亦無大面積集中綠地，而緊臨基地的蒲匯塘污染嚴(yán)重，臟、亂，差一目了然。離市區(qū)無明顯交通優(yōu)勢，加上區(qū)域內(nèi)中低檔樓盤眾多
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