環(huán)宇地產(chǎn)項目服務大綱(doc25)-地產(chǎn)綜合(已修改)
2025-08-24 10:19 本頁面
【正文】 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 25 頁 [環(huán)宇 ]地產(chǎn)項目 服務大綱 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 25 頁 服務大綱目錄 一、關于市場調(diào)查 二、關于策劃 三、關于環(huán)宇地產(chǎn)項目規(guī)劃設計方案 四、關于環(huán)宇地產(chǎn)項目建筑風格、單體設計及園林 五、銷售及銷售管理 六、環(huán)宇地產(chǎn)項目的廣告包裝與營銷推廣 七、環(huán)宇地產(chǎn)項目的銷售思路的探討 八、財務預算與回款計劃 九、關于物業(yè)管理 十、對開發(fā)商的要求和支持 十一、至祥策劃公司環(huán)宇地產(chǎn)項目項目成員簡述 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 25 頁 一、關于市場調(diào)查 市場調(diào)查的真實價值分析 對房地產(chǎn)行家而言，市場調(diào)查只是 對其“感覺” 的論證。這既是中國房地產(chǎn)的尷尬之處，又是市場調(diào)查長久以來受非議的地方。但是勿庸置疑的是，專業(yè)市場調(diào)查能力是發(fā)展商項目致勝的重要保障。 市場調(diào)查模式設計 對至祥而言，市調(diào)是一項長期性的工作，通過對區(qū)域市場進行多角度、全方位的調(diào)查，找出市場空缺較大的物業(yè)類型，為發(fā)展商開發(fā)策略、營銷策略，以利項目盡快推出，使發(fā)展商取得合理的投資回報。市調(diào)既不是不負責任的胡編亂造，也并非神秘不可掌握，它是一種方法、手段，運用得當，讓人受益匪淺。 我們在進行市場調(diào)研時，大致分三類工作： 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 25 頁 分類 項目 針對物業(yè)的市場調(diào)查 針對客戶 全面的市場調(diào)查 內(nèi)容 對象 具體指標 模式 A：針對物業(yè) 在對當前整個或者區(qū)域市場有全面的了解時，會以目前市場上現(xiàn)有的物業(yè)為對象做調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容包括：位置、規(guī)模、類型、價格、工期、發(fā)展商銷售狀況等，以此作為我們開發(fā)物業(yè)的依據(jù)。發(fā)展商大多關心項目的價格和銷售情況，其中難點又主要是真實銷售率的問題。常見錯誤是將報價當實際價格。 銷售價格的確定： 盡可能深入了解實際成交量的各種方法及利弊。 銷售率的確定： 可依據(jù)同類物業(yè)市場預期（如份額、價格 、銷售周期）進行判斷。因為市場是不斷變化的，所以其數(shù)據(jù)也不可能絕對精確，但可以通過調(diào)研人員對市場的深入了解對數(shù)據(jù)做適當調(diào)整。 物業(yè)供應量的確定： 如果簡單地以建委、房管局的項目統(tǒng)計資料和預售樓盤資料為準會與實際情況有很大出入。實際上會存在報了不建（資金不到位，炒地皮）；建了沒報（改變項目性質(zhì)、如聯(lián)建、自建改商品房）；報建歸口不一致（有在區(qū)里，有在市里）；報建與銷售內(nèi)容不一致（最常見的是共 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 25 頁 用一個項目的銷售證或內(nèi)部認購）等情況，實地的現(xiàn)場調(diào)查是最可靠的辦法。 （有具體的《樓盤調(diào)查表》附后） 模式 B：針對客戶 不 同物業(yè)的目標客戶群體是不同的，不同客戶群體對房屋的偏好各異，比如中等收入家庭購房時會更注重環(huán)境與景觀等。不同客戶群體間方方面面顯著或是細微的差別都能通過市場調(diào)查的研究準確把握，最終抓住目標客戶群，這是物業(yè)銷售成功的關鍵之一。 這類調(diào)研包括： 客戶的購買力水平，客戶購買力投向（包括物業(yè)類別、戶型偏好、位置偏好、預期價格等）及客戶的共同特性，如年齡、文化、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居地等。主要的手段是通過問卷就調(diào)研者想了解的問題對目標調(diào)查對象進行訪問。在確定目標調(diào)查對象時，可參照同類物業(yè)的已成交客戶進行劃分。整個過程的 難點是問卷設計及客戶的配合。 （有具體的《消費者購房意向調(diào)查問卷》附后） 模式 C：全面調(diào)查 房地產(chǎn)開發(fā)不可能離開一個城市的社會、經(jīng)濟發(fā)展狀況，因此一個完整全面的市場調(diào)查應該包括宏觀的前景情況，如社會政治環(huán)境、自然環(huán)境分析以及整個市場的物業(yè)開發(fā)量、消化量、需求量、總體租金水平、空置率等內(nèi)容；再逐步細化到暢銷物業(yè)、滯銷物業(yè)、各區(qū)域街區(qū)功能分析重點項目對比（如規(guī)模、性質(zhì)、規(guī)劃、工程設計、硬件 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 25 頁 配套、營銷、物業(yè)管理等）。 通常市調(diào)可分為三個階段： 調(diào)查準備 確定調(diào)查的問題及地域范圍，并對調(diào)查目標進行初步分析，在此基礎上制定調(diào)查計劃（如方式及進度、信息的范圍與種類、經(jīng)費預算、組建隊伍及人員培訓）。 正式調(diào)查 確定調(diào)查的問題及地域范圍，直接資料采取訪談、電話、問卷、觀察等方法；間接資料采取交換、購買、委托等方法；在采用問卷調(diào)查時，還須設計調(diào)查表及問卷，并確定抽查對象及樣本大小。 結(jié)果處理 確定市調(diào)資料來源及方法。資料進行分類、統(tǒng)計、得出結(jié)論，在此基礎上編寫調(diào)查報告。 市場調(diào)查的范圍及樣本結(jié)構(gòu)設計 對于房地產(chǎn)項目而言，市場調(diào)查是為了獲取有關房地產(chǎn)市場的信息，凡是直接或間接影響房地產(chǎn)經(jīng)營的信息資料都應在搜集之列。然而在一 個激烈競爭的細分市場范圍內(nèi)，辨別品牌的特性應該建立在核心購買者之中，而不是整個市場。因此，市場調(diào)查的范圍
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