【正文】 1 福邸西湖 （店面） 營(yíng)銷簡(jiǎn)案 第一篇 市場(chǎng)及項(xiàng)目分析 一、 泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 1）據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)報(bào)道， 2020 年全國(guó)商品房空置率繼續(xù)加大，同比去年，今年 15 月份，全國(guó)商品房空置面積增長(zhǎng)幅度達(dá) %，高于去年 %的水平。 2）全國(guó)商品房銷售速度放慢，與去年同期相比，今年全國(guó)銷售面積回落 8%，價(jià)格下跌 %。 3） 2020 年上半年，泉州 GDP 值同比去年增長(zhǎng) %，居民收入增長(zhǎng) %，消費(fèi)指數(shù)下降 %。 2 4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交 2153 起，成交 面積 萬(wàn) M2，金額 億元，比去年分別下降 9%、 8%和 %。 5） 2020 年 7 月末泉州空置房面積達(dá) 萬(wàn) M2，同比去年增長(zhǎng) %。 6） 2020 年第二季度，泉州房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為 ，同比去年下降 %。 政策法規(guī)及城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 1） 2020 年 7 月份起，國(guó)家全力整頓房地產(chǎn)業(yè)，泉州市政府亦大力治理“六項(xiàng)”不法行為，給產(chǎn)業(yè)運(yùn)作并不規(guī)范的泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的沖擊。 2）土地資源采取規(guī)范化運(yùn)作， 采取 “ 政府規(guī)劃、土地儲(chǔ)備、招標(biāo)出讓土地 ” 的 方式 ，在規(guī)范 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的同時(shí)，增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地成本，給房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定影響。 3） 2020 上半年泉州成為省級(jí)園林城市，并將在 2020 年晉升為國(guó)家園林城市，以及圍繞“四山二江”和“半小時(shí)城市群”的城市發(fā)展遠(yuǎn)景，進(jìn)行規(guī)劃方案國(guó)際咨詢征集活動(dòng)，都將有力的促進(jìn)泉州城市形象及品位的提升，以及對(duì)園林景觀、城市綠化與居住環(huán)境的改善。 4） 2020 年 6 月底，市區(qū)太平洋花園爆發(fā)的物業(yè)管理風(fēng)波預(yù)示著泉州部分市民對(duì)物業(yè)管理需求與服務(wù)意識(shí)的覺(jué)醒；同時(shí)，也提醒我們，物業(yè)管理將是泉州未來(lái)住宅市場(chǎng)中主要的競(jìng)爭(zhēng)或賣點(diǎn)之一。 5）房地產(chǎn)“兩 書(shū)”再次受到重視，下半年起，未能提供“五證”、“兩書(shū)”的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將受到政府的嚴(yán)懲。 3 6）政府對(duì)環(huán)西湖及清源山區(qū)域內(nèi)的商品房開(kāi)發(fā)所作的具體控規(guī)要求，將對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生較大的影響。 泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 1）受泉州古城發(fā)展保護(hù)的需要，大型商業(yè)物業(yè)將重點(diǎn)往新區(qū)（東部）遷移，而溫陵路以西的老市區(qū)則將大力發(fā)展具地方特色及與旅游相關(guān)等專賣店形式的商業(yè)形態(tài)。 2）大泉州城市架構(gòu)與“東拓南進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，刺桐路以東區(qū)域成為近幾年泉州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，城市重心東移已然顯現(xiàn)。 3）隨著沿海大通道、后渚港及坪山 隧道的建設(shè)與投入使用，洛江必將成為泉州未來(lái)的發(fā)展熱土。 4） 2020 年下半年始，“冠亞城市花園”、“世紀(jì)巨星”及“中遠(yuǎn)名城”等樓盤的面市，宣示著泉州的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品時(shí)代與大盤時(shí)代的到來(lái)。 5）區(qū)域購(gòu)買力已基本得到釋放，高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇，有效需求不足已明顯表現(xiàn)。 6）小高層住宅已開(kāi)始逐漸為泉州市民所接受，但多層住宅仍是熱銷的主流，而高層住宅依然嚴(yán)峻。 7）隨著土地開(kāi)發(fā)成本的增加，工薪階層消費(fèi)的住宅將向城市邊緣或新區(qū)邁進(jìn)。 8）東部洛江將隨著坪山隧道的開(kāi)通而價(jià)值突顯，將成為泉州大規(guī)?；a(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基地，與高品質(zhì)社 區(qū)的孵化器。 4 泉州商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)析 2020 年以來(lái)泉州商業(yè)物業(yè)單位租金不斷下跌，甚至在今年所表現(xiàn)出沿街店面空置量增加，空租率走高的現(xiàn)象。最具代表性的應(yīng)為田安路店面租金與新門街店面空租的兩種殊途同歸的市場(chǎng)現(xiàn)狀。 田安路店面從 2020 年起，租金就連續(xù)開(kāi)始下跌，從 2020 年每平米租金的 100 元 /月，跌至今年的 80元 /月，跌幅高達(dá) 20%。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近兩年來(lái)泉州的商業(yè)物業(yè)，特別是沿街店面的租金連年下跌，平均跌幅約在 10%左右。 據(jù)筆者調(diào)查了解，沿街店面難以出租，租金持續(xù)下跌的并非泉州獨(dú)有的現(xiàn)象，廈門乃至 福州均出現(xiàn)不同程度的“縮水”現(xiàn)象，并且廈門商業(yè)旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌，平均跌幅高達(dá) 15%。 從本市的“湖心街”、“陽(yáng)光巴黎”等已是現(xiàn)房項(xiàng)目的店面在銷售中所采取的“返租經(jīng)營(yíng)”模式，并給予一定數(shù)額的投資回報(bào)率，仍難以取得理想的銷售表現(xiàn)，就足以印證泉州店面銷售的嚴(yán)峻情形。 市場(chǎng)的各種跡象表明，沿街店面的價(jià)格已被人為的抬高，在一些‘炒’店面投資者的作用下，物業(yè)應(yīng)有的價(jià)值與價(jià)格部分已嚴(yán)重脫離，形成一定的泡沫經(jīng)濟(jì)，且泡沫經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的危機(jī)，已開(kāi)始初露端倪，并將在近三兩年內(nèi)得到具體表現(xiàn)。 而以我們?cè)诮ǖ纳鐓^(qū)型的 商業(yè)物業(yè)（店面），要在市場(chǎng)整體“縮水”的情形下，擺脫其它同類項(xiàng)目對(duì)本案的客戶分（截）流的沖擊，而取得理想的銷售目標(biāo)，則必須要在做好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，從市場(chǎng)定位及招商乃至經(jīng)營(yíng)管理上著手，強(qiáng)力突出項(xiàng)目定位及營(yíng)銷主題，塑造成功典范，以樹(shù)立起投資信心，特別是對(duì)本案最為重要和關(guān)鍵的價(jià)格的定位。 5 二、 周邊個(gè)案分析 西湖丼景 店面總數(shù)： 42 間 面積范圍： 4555 ㎡ 售價(jià)： 70007800 元 /㎡ （騎樓算面積） 銷售率： %（僅剩 3 間） 星湖苑 店面總量： 20 余間 面積范圍： 3050