【正文】 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 ADD： 中國 杭州 潮王路 野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 1 財智大廈 營銷 推廣 思路 諾鼎策略 2020 年 6月 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 ADD： 中國 杭州 潮王路 野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 2 目錄 第一部分：產(chǎn)品分析 第二部分：需求特征 第三部分：營銷推廣 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 ADD： 中國 杭州 潮王路 野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 3 第一部分：產(chǎn)品 分析 一、 大環(huán)境 博覽財智大廈， 是什么？ —— “博覽財智大廈” 大環(huán)境分析： 行業(yè)趨勢： 隨著紹興市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的不斷發(fā)展，開發(fā)較早的市中心區(qū)塊早已成熟；雖然市中心仍有極少的寫字樓供應(yīng)，但 不屬于主要供應(yīng)區(qū)。 目前紹興寫字樓供應(yīng)較大的區(qū)塊是柯橋和迪蕩新城。柯橋是紹興的重要組成部分，是有名的小鎮(zhèn)，而迪蕩新城是市政府規(guī)劃的紹興城市未來的一 個城市綜合體。從吸附力來看，迪蕩新城比柯橋更具優(yōu)勢；從發(fā)展前景來看，迪蕩新城是紹興城市進(jìn)程的必然趨勢，柯橋 的發(fā)展前景無法與迪蕩新城比。不過，迪蕩新城配套不完善，氛圍不濃，人氣不旺，將給消費(fèi)者對未來的預(yù)期有著較大的心理距離。 在這一點(diǎn)上，柯橋顯然比迪蕩新城要成熟一些，對于剛性需求的客戶來說，柯橋仍將是首選。 金融環(huán)境 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 ADD： 中國 杭州 潮王路 野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 4 2020 年全市 GDP 達(dá) 1449． 68 億元，按可比價比上年同期增長 12． 3％，呈現(xiàn)較穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 2． 6％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 11． 2％。三次產(chǎn)業(yè)比由上年的 ∶ ∶ 調(diào)整為 2020 年的 ∶ ∶ 。 全市生產(chǎn)總值 2020 年為 1678． 19 億元，人均 GDP 達(dá)到 萬元，比上年增長 %。按國家公布的 2020 年美元對人民幣的平均匯率 計算， 市人均 GDP 達(dá)到 4835 美元，高出全省平均水平 800 多美元 ，僅次于杭州、寧波、嘉興三市。 2020 年 企業(yè)景氣指數(shù)高位運(yùn)行。據(jù)對全市 270 多家企業(yè)景氣調(diào)查，四季度企業(yè)景氣指數(shù)為 ,企業(yè)家信心指數(shù)為 。從全年走勢看，各季度景氣指數(shù)均運(yùn)行在較好景氣區(qū)間，這表明企業(yè)運(yùn)行質(zhì)量整體 較 好，對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和自身發(fā)展趨勢持續(xù)看好。 ? 寫字樓的市場劃分 第一級市場： GDP＞ 5000 美元 第二級市場： 3000 美元＜ GDP＜ 4000 美元 第三級市場： 2020 美元＜ GDP＜ 3000 美元 第四級市場： GDP＜ 1000 美元 從紹興現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況來看，寫字樓屬于二級市場， 可目前寫字樓產(chǎn)品開發(fā)水平還不是很理想。 消費(fèi)理念也較為滯后 樓市總體狀況 （ 1）、歷史分析 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 ADD： 中國 杭州 潮王路 野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 5 ? 寫字樓租賃時期 2020 年以前， 紹興 寫字樓市場基本上都是以租賃 為主 。此階段紹興市場并沒有寫字樓的概念，僅有政府機(jī)關(guān)、電信類行業(yè)有所謂的寫字樓辦公，寫字樓市場化還未形成。 ? 居家辦公階段 2020 年 2020 年。此時間段內(nèi)， 因?yàn)橄鄬Ρ阋说姆孔夂偷土乃姟⑽锕苜M(fèi)，無數(shù)處于創(chuàng)業(yè)初期的小公司紛紛 “ 入駐 ” 小區(qū)住宅，在里面辦公、談業(yè)務(wù)、接生意 ，形成了居家辦公模式 。 此階段，紹興 寫字樓市場卻始終不溫不火，大面積空置 。 該階段在建代表物業(yè)：中興商務(wù)樓。 （ 2）、 現(xiàn)狀分析 ? 市場需求量上升 2020 年 7月，隨著《物權(quán)法》草案中 “ 住宅禁商 ” 的提出，全國各大城市陸續(xù)將 “ 住宅禁商 ” 提上議事日程 ，紹興寫字樓市場開始升溫，銷售也日趨火爆 ，寫字樓市場供需漸趨活躍。 競爭狀況 （ 1）、迪蕩新城 市中心可供開發(fā)的土地極少，除了極少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目外， 目前 寫字樓 集中上市的 還 是 以 迪蕩新城 為主。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 ADD： 中國 杭州 潮王路 野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 6 5092236801 32860 32643113512020200400006000080000100000120200北辰國際廣場 富紳大廈 中宇陽光大廈 金廈廣場 金昌商務(wù)大廈2020迪蕩新城寫字樓供應(yīng)總建筑面積 （M2 ） 從圖上不難看出金昌商務(wù)大廈供應(yīng)量最大 113512 平方米，其次是北辰國際廣場 50922 平方米，其余都在 4萬方以下。表面上看，市場供應(yīng)的總量不大，但這只是迪蕩新一期規(guī)劃的寫字樓 用地，二期寫字樓用地還沒啟動，而本案則屬于三期的寫字樓用地，可見未來的上市量較大， 不容忽視。再加之市中心板塊和柯橋板塊的分流，競爭無疑會加 劇 。 杭州諾鼎房地產(chǎn)策劃有限公司 ADD： 中國 杭州 潮王路 野風(fēng)現(xiàn)代名苑 10 幢 2 單元 1103 室 TEL： 057185264109 EMail: FAX： 057185264110 7 （ 2）、柯橋 80009700041000900001700006500077000050000100000150000202000金都商廈 萬國中心 國貿(mào)大廈 國際商務(wù)中心 中 央 大 廈財 富 大 廈鉆 石 大 廈2020年柯橋?qū)懽謽枪?yīng)總建筑面積 （M2 ） 柯橋 2020 年寫字樓的總供應(yīng)量大于迪蕩新城，僅中央大