房地產(chǎn)營銷管理-文庫吧
2025-07-06 20:35 本頁面
【正文】 方式又分為預(yù)售、炒樓花，一次付款銷售，按揭銷售，還本銷售，贈(zèng)物銷售和分期付款銷售等。 14 租賃 租賃是指商品房所有者 (出租人 )和使用者 (承租人 )訂立契約，明確雙方責(zé)權(quán)，出租人以收取租金的形式，收回投資和取得利潤，同時(shí)向承租人讓渡商品房的使用權(quán)。 其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值分割出售。它是房地產(chǎn)銷售重要的特殊形式。 15 優(yōu)惠價(jià)出售 優(yōu)惠價(jià)出售是在住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上合理折扣，實(shí)行一次優(yōu)惠出售住房，并隨著住房造價(jià)、職工工資增加等因素變化，逐漸相應(yīng)減少折扣額度，向成本價(jià)格乃至商品價(jià)格出售住房過渡。這也是國家出售公房給職工的一種形式。 它是國家售公房給職工的一種形式。 16 優(yōu)惠折價(jià)出售 優(yōu)惠價(jià)出售是指根據(jù)我國職工工資收入情況，對(duì)中低收入者購買住房，國家免征宿舍造價(jià)中相關(guān)的稅費(fèi)，并由國家和單位承受一定配套設(shè)施及開發(fā)費(fèi)用，按住房本身建筑造價(jià)和征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的方式。 新房出售的優(yōu)惠折扣額度控制在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的 20％以下；對(duì)于已經(jīng)居住的舊房，無選擇余地時(shí)，優(yōu)惠折扣額度適當(dāng)放寬到不超過標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的 40％。 17 開發(fā)商自行租售 大型房地產(chǎn)開發(fā)公司 房地產(chǎn)市場價(jià)格高漲、市場供應(yīng)短缺 開發(fā)商所發(fā)展的項(xiàng)目有明確或較固定的銷售對(duì)象。 18 委托物業(yè)代理 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和代理商從事購買或銷售或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，但不取得房地產(chǎn)所有權(quán)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和代理商的主要職能在于促成物業(yè)的交易，借此賺取傭金作為報(bào)酬。 19 物業(yè)代理的作用 市場調(diào)查，了解潛在的市場需求，準(zhǔn)確預(yù)測消費(fèi)者行為、偏好、潮流與品位，準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位。 通過廣告等市場宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效引導(dǎo)。 參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，協(xié)助策劃，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的投資收益目標(biāo)。 幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排。 提高市場運(yùn)行效率。 20 物業(yè)代理的形式 聯(lián)合代理與獨(dú)家代理 買方代理、賣方代理和雙重代理 首席代理和分代理 21 物業(yè)代理的運(yùn)作 與業(yè)主合作 ?代理商以開發(fā)商的名義尋找客戶 → 由開發(fā)商確認(rèn)客戶由該代理商介紹 → 客戶與開發(fā)商簽訂購／租合同 → 開發(fā)商如約向代理商支付傭金。 ?代理商選派人員去開發(fā)商處辦公 → 雙方協(xié)作 向市場推廣該物業(yè) → 客戶與開發(fā)商簽訂購／租合同 → 開發(fā)商如約向代理商支付傭金。 22 物業(yè)代理的運(yùn)作 與客戶合作 ? 代理商通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與良好的信譽(yù)，試圖與房地產(chǎn)市場上的一些大客戶建立固定的聯(lián)系，成為該客戶的長期獨(dú)家代理，當(dāng)客戶有購／租房的需要時(shí)，均委托該代理公司提供購／租房全過程服務(wù)。 ? 物業(yè)代理公司面向的客戶群主體（個(gè)人或中小型購買者），通過媒體宣傳、印刷宣傳品、主動(dòng)上門尋訪等方式與客戶建立聯(lián)系，應(yīng)客戶的需求，提供詳盡的市場信息，租用或購買建議，以及 售后服務(wù)。 23 物業(yè)代理傭金收取的原則 當(dāng)僅由一個(gè)代理機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理物業(yè)租售時(shí)，則依每宗交易的成交額收取傭金或代理費(fèi)。一般說來，代理商只應(yīng)從買方或賣方單方面收取傭金。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是： 出租物業(yè)收取年租金的 10％或相當(dāng)于一個(gè)月的租金；出售物業(yè)收取銷售額的 1％ — 3％。對(duì)聯(lián)合代理的情況，委托方需對(duì)每宗出租或出售交易支付較高的代理費(fèi)，通常為獨(dú)家代理時(shí)的 ，各代理機(jī)構(gòu)之間要依事先協(xié)議來分割這筆傭金。 24 二、房地產(chǎn)企業(yè)的營銷組合 營銷組合是在企業(yè)選定了 目標(biāo)市場 之后，從目標(biāo)市
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