【正文】 程的預(yù)算，特約服務(wù)、有償服務(wù)的費用收繳。 負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的維修計劃，協(xié)助檢查、監(jiān)督設(shè)備維修保養(yǎng)的計劃。 負(fù)責(zé)特約服務(wù)、有償服務(wù)的回訪工作。 參與協(xié)助工程部和管理處對工程項目的接管、驗收工作。 1做好各管理處的維修費用、設(shè)備運轉(zhuǎn)率等相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計。 1負(fù)責(zé)工程部資料的打印 1對崗位職責(zé)內(nèi)的工作失職、失誤負(fù)責(zé)。 1對監(jiān)管不嚴(yán)、導(dǎo)致設(shè)備設(shè)施重大事故負(fù)責(zé)。 1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù) 崗位職務(wù)說明 職務(wù)說職務(wù)名稱 維 修班班長 所屬部門 工程部 上級領(lǐng)導(dǎo) 工程部經(jīng)理 XX 物業(yè)公司 工程部 11 明 直接下屬 維修工 崗位職責(zé) 要全面掌握公司所轄設(shè)備設(shè)施的各種狀況，了解設(shè)備的各項技術(shù)參數(shù)、運行的技術(shù)要求以及相關(guān)圖紙。懂得各管理處水、電、氣的管網(wǎng)布局。 負(fù)責(zé)接待各管理處的報修，并要對維修的類別進(jìn)行分項，拿出具體維修方案，及時安排維修。 負(fù)責(zé)外接工程項目的現(xiàn)場管理和質(zhì)量監(jiān)督。 負(fù)責(zé)維修班的日常培訓(xùn)、考勤、公用工具保管和安全管理。并要督促維修人員在作業(yè)時要嚴(yán)格按《安全操作規(guī)程》操作。 負(fù)責(zé)有償服務(wù)項目的費用確定和收繳，及時將所收費用上交，并負(fù) 責(zé)對服務(wù)質(zhì)量的跟蹤檢查和確認(rèn)。 負(fù)責(zé)擬定設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計劃，上報上級領(lǐng)導(dǎo)審核后并予以實施。 做好維修班的維修材料的采購計劃。 負(fù)責(zé)做好 ISO9000 的各項質(zhì)量記錄。 對職責(zé)范圍內(nèi)的管理失職負(fù)責(zé)。 對施工質(zhì)量、安全事故以及監(jiān)管不力負(fù)責(zé)。 1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。 崗位職務(wù)說明 職 職務(wù)名稱 庫房管理員 所屬部門 工程部 XX 物業(yè)公司 工程部 12 務(wù)說明 上級領(lǐng)導(dǎo) 工程部經(jīng)理 直接下屬 崗位職責(zé) 要熟悉庫房內(nèi)以及各種材料的名稱，并進(jìn)行分類管理。 負(fù)責(zé)工程部各種資料的檔案管理。 做好庫房材料臺帳，要做到入庫、出庫材料相一致。 負(fù)責(zé)管理處各部門材料申請的費用統(tǒng)計。 要嚴(yán)格執(zhí)行庫房管理制度，對入庫材料要嚴(yán)格把關(guān)。 負(fù)責(zé)每月的庫房盤點，并上報主管人員。 負(fù)責(zé)易耗物品的材料采購計劃，以及定點合格供貨商的材料采購。 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。 對工作范圍內(nèi)的失職、失誤負(fù)全責(zé)。 崗位職務(wù)說明 職務(wù)說職務(wù)名稱 維修工 所屬部門 工程部 上級領(lǐng)導(dǎo) 維修班長 XX 物業(yè)公司 工程部 13 明 直接下屬 崗位職責(zé) 對所轄設(shè)備設(shè)施的各項技術(shù)狀況要了解，并要掌握相關(guān)的維修技 能。要做到以“及時、保質(zhì)量、零返修”的工作標(biāo)準(zhǔn)。 要嚴(yán)格的按照安全操作規(guī)程進(jìn)行維修操作。 負(fù)責(zé)各項施工、維修的任務(wù)實施。 負(fù)責(zé)各管理處的管網(wǎng)疏通，保養(yǎng)和相關(guān)的零星維修。 負(fù)責(zé)執(zhí)行和具體實施各項設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計劃。 對工作的失職失誤負(fù)責(zé)。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。 崗位職務(wù)說明 職務(wù)說職務(wù)名稱 值班維修工 所屬部門 工程部 上級領(lǐng)導(dǎo) 管理處主任、維修主管 XX 物業(yè)公司 工程部 14 明 直接下屬 崗位職責(zé) 1， 熟悉轄區(qū)區(qū)域內(nèi)供電、供水、電梯監(jiān)控、可視對講、消防等設(shè)備、設(shè)施的各項技術(shù)參數(shù)、工作原理和運行狀況 2，負(fù)責(zé)具體配合和實施業(yè)主入住交接的驗收工作 3，具體實施小區(qū)設(shè)備、設(shè)施、機(jī)房、管井的日常運行管理，定時巡查、清潔衛(wèi)生和定期維修、保養(yǎng)（一、二級），并做好相關(guān)記錄，保證正常運行。 4，負(fù)責(zé)責(zé)任機(jī)房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備機(jī)房的管理規(guī)定的行為 5，負(fù)責(zé)及時處理、口報用戶的要求、意見、和投訴 6，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)計量表計的抄錄和維護(hù) 7，負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施實發(fā)性事故的應(yīng)急處理 8，負(fù)責(zé)公共場所的公共裝飾物、招牌、廣告的安全管理 9，參與節(jié)日或其他公共活動的布置工作 10， 負(fù)責(zé)配合維修班維修所轄設(shè)備、設(shè)施更新改造工作 11，完成領(lǐng)導(dǎo)交班的其他工作 12，對負(fù)責(zé)范圍內(nèi)工作失職或失誤負(fù)責(zé) 崗位職務(wù)說明 職 職務(wù)名稱 綠化工 所屬部門 工程部 XX 物業(yè)公司 工程部 15 務(wù)說明 上級領(lǐng)導(dǎo) 綠化組長 直接下屬 崗位職責(zé) １、 負(fù)責(zé)草坪、灌木、喬木的種植、養(yǎng)護(hù)、修剪、施肥工作。 ２、 在大風(fēng)來臨前負(fù)責(zé)樹木的加固工作。 ３、 負(fù)責(zé)各種綠化植物的病蟲害防治工作。 ４、 負(fù)責(zé)節(jié)日期間小區(qū)有關(guān)綠化環(huán)境美化的實施工作。 ５、 負(fù)責(zé)對各項綠化設(shè)施、設(shè)備的保管、保養(yǎng)工作。 ６、 完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作任務(wù)。 ７、對責(zé)任范圍內(nèi)的 工作失職和失誤負(fù)責(zé)。 四、運行機(jī)制 ? 其主要核心為：“計劃 — 實施 — 檢查 — 處理”的質(zhì)量管理循環(huán)。 XX 物業(yè)公司 工程部 16 ? 計劃目標(biāo)責(zé)任制：按照公司考評標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合工程部實際制定管理目標(biāo)，明確各部門相應(yīng)責(zé)任和權(quán)利，在實施過程中抓好權(quán)限和自我控制，實施過程中的檢查和改進(jìn)，進(jìn)行目標(biāo)成果評價，確定業(yè)績優(yōu)劣，并與個人利益和待遇相結(jié)合。 ? 建立合理的激勵機(jī)制 。 ? 由行政管理制度、 ISO9000 質(zhì)量體系文件組成的制度自我約束機(jī)制，以及由員工、管理處意見反饋、上級公司定期審查的監(jiān)督機(jī)制。 第二節(jié)、信息反饋（投訴處理）渠道 為了確保工程部的服務(wù)質(zhì)量，使客戶滿意率達(dá)到和保持 95%以上，設(shè)備完率98%，維修及時率 100%，工程部將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。附圖： 反 饋 實 實 反 實 反 施 施 饋 施 饋 第三章 物業(yè)工程 的前期介入 一：前期介入的重要性 業(yè)主（用戶） 管理處 工程部信息處理中心 協(xié)作部門 維保單位 集團(tuán)公司相關(guān)部門 物業(yè)公司 外包施工單位 維修組 綠化組 XX 物業(yè)公司 工程部 17 能夠全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要，以及憑借以往的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗，能盡早的發(fā)現(xiàn)開發(fā)建設(shè)單位在規(guī)劃、設(shè)計以及施工存在的一些問題或缺陷，及時的向開發(fā)建設(shè)單位提出，以減少開發(fā)建設(shè)單位在工程竣工移交后所產(chǎn)生與業(yè)主之間的矛盾和物業(yè)管理的后續(xù)工程維修保養(yǎng)的各種壓力。 二：前期參與的主要項目 《 1》 在規(guī)劃設(shè)計階段的參與 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭是規(guī)劃設(shè)計。物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從規(guī)劃設(shè)計開始，在規(guī)劃設(shè)計的介入中，物業(yè)管理應(yīng)該有超前的意識，應(yīng)要充分考慮到房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境的不斷變化， 從房屋的使用功能、小區(qū)的布局、建材設(shè)備的選擇、室外的公共道路及通道的人性設(shè)計，居住的安全度和舒適性等方面提出全面性、合理性的科學(xué)建議。這樣，不但能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的大潮中增加自我產(chǎn)品的競爭力，而且能為房屋的保值增值提供強有力的硬件條件。 《 2》 在工程施工中的參與 物業(yè)管理企業(yè)不僅接管著新建的樓宇，更管理著使用年限較長的物業(yè)。這樣，對樓宇使用過程中暴露出的各種質(zhì)量問題有所了解。如果物業(yè)管理工作人員對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、管線布置甚至所有建材的性能了解甚少或不了解，那么就很難管理好，或無法管理。因而，需要專業(yè)人員參與 施工質(zhì)量監(jiān)理。這樣，不但能加強開發(fā)單位的力量，使質(zhì)量多一份保證，而且能保證竣工驗收、移交和日后物業(yè)管理的連續(xù)性，同時，還能增強售后服務(wù)的信譽。 《 3》