【正文】 的概念，在招商和業(yè)態(tài)組合中必須保證里面 70% 的商家到哪一個(gè)城市都能夠受這 70% 人口的歡迎，這樣才能保證快速?gòu)?fù)制。“兩個(gè)70%”的定位，決定了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)必須舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比較大眾化的中端。做不了最高端，也與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合有關(guān)，天津萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最初在沃爾瑪一樓開(kāi)設(shè)萬(wàn)達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，賣(mài)高檔時(shí)尚產(chǎn)品，這一策略被事實(shí)證明是失敗的，失敗原因之一就是這種業(yè)態(tài)組合是無(wú)效的組合。萬(wàn)達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)在支持不到半年后就倒閉。不做最高端、不凸顯個(gè)性，標(biāo)準(zhǔn)化的“四菜一湯”是快速?gòu)?fù)制的基礎(chǔ)。二、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展選址模式主力店共同選址萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能夠快速發(fā)展與選址模式有很大的關(guān)系：其中主力店共同選址和平均租金設(shè)置的模式，保證了主力店能夠跟得上萬(wàn)達(dá)速度。主力店共同選址即萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。與萬(wàn)達(dá)簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無(wú)論萬(wàn)達(dá)到什么地方開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這些合作伙伴都要跟隨開(kāi)店。平均租金：不就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時(shí)間，從而保證了快速擴(kuò)張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。將全國(guó)的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州；二等是省會(huì)城市；三等是其他城市。與城市改造結(jié)合，與政府共同打造新商圈 如果說(shuō)跟主力店的共同發(fā)展模式保證了速度，那么對(duì)地方政府需求的準(zhǔn)確洞察則是拿地的法寶。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)地方政府的吸引力： 每個(gè)綜合體為社會(huì)新增近萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位；每個(gè)綜合體每年創(chuàng)造幾千萬(wàn)元甚至超億元稅收；城市綜合體是一站式消費(fèi)場(chǎng)所，全方位滿(mǎn)足群眾的消費(fèi)需求；每個(gè)城市綜合體都創(chuàng)造一個(gè)城市新中心；為商貿(mào)、文化、娛樂(lè)、體育、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺(tái)，從而帶動(dòng)所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。理解了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)地方政府的吸引力，就知道為什么王健林那么受地方政府歡迎了。以下是金門(mén)面商業(yè)地產(chǎn)評(píng)論官方微博對(duì)萬(wàn)達(dá)選址拿地的評(píng)論：萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)招數(shù)：太了解中國(guó)官場(chǎng)規(guī)則 中國(guó)的官員三五年一輪換，萬(wàn)達(dá)總能在官員輪替周期內(nèi)將項(xiàng)目建設(shè)好并，給離任的官員增光添彩。萬(wàn)達(dá)的每一個(gè)項(xiàng)目都是在跟官場(chǎng)規(guī)則比進(jìn)度，在任官員就是萬(wàn)達(dá)的保護(hù)傘。金門(mén)面商業(yè)地產(chǎn)評(píng)論官方微博 三、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)研究建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)交通優(yōu)先商業(yè)人流動(dòng)線構(gòu)成作為一個(gè)重點(diǎn)，突出商業(yè)；道路優(yōu)先是第二個(gè)重點(diǎn)。在出現(xiàn)動(dòng)線交通問(wèn)題時(shí)，住宅退讓商業(yè)。配圖功能分區(qū)——垂直業(yè)態(tài)分布萬(wàn)達(dá)的垂直業(yè)態(tài)分布在中國(guó)主流商業(yè)的運(yùn)營(yíng)中是一個(gè)另類(lèi)，一般采用的都是水平業(yè)態(tài)分布，如華潤(rùn)萬(wàn)象城、中糧大悅城等項(xiàng)目。當(dāng)然水平業(yè)態(tài)分布對(duì)于商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)的要求更高，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段推敲的時(shí)間也長(zhǎng)。垂直業(yè)態(tài)分布也是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)快速?gòu)?fù)制的要求。配圖建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)空間中庭是商業(yè)人流的輸送器和分配器，但萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的中庭一般不在百貨樓，而在步行街。根據(jù)步行街規(guī)劃的形狀不同，可分別設(shè)一個(gè)或兩個(gè)中庭；二個(gè)中庭要有主次。n中庭的尺度： 600～1000平方米 n中庭的間距： 80～100米n中庭的形狀： 以圓形 橢圓 八角 六角形狀較為規(guī)則為宜 n中庭的交通設(shè)置：一般以一組扶梯，2～3部觀光梯組成垂直交通樞紐，垂直梯需通達(dá)地下停車(chē)場(chǎng)，方便中高端消費(fèi)客戶(hù)從停車(chē)場(chǎng)直接到中庭疏散分配萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 步行街：步行街的長(zhǎng)度以280～350米為宜，太長(zhǎng)和太短都會(huì)給視覺(jué)效果和使用效果帶來(lái)一定的影響，如寧波的步行街 700米，哈爾濱 110米。步行街的寬度： 其中首層10～13米，二、三層15～16米，柱網(wǎng)尺寸：。步行街樓板開(kāi)口尺度：8～9米16～20米為宜 步行街走道及“橋”的寬度：~4米 在中庭周?chē)叩揽蛇m當(dāng)加寬至5～6米 步行街的交通設(shè)計(jì)：步行街的人流主要以電動(dòng)扶梯和觀光梯來(lái)組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在步行街的主入口10米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間。觀光梯在中庭設(shè)置，以2～3部為一組。步行街的貨梯一般間隔80～100米設(shè)一部，噸位為2噸。步行街內(nèi)的扶梯最好有一部通地下停車(chē)場(chǎng)以便將人流直接引入步行街，觀光梯也需通地下停車(chē)場(chǎng)。層高及其他步行街衛(wèi)生間的設(shè)置：根據(jù)步行街的長(zhǎng)度不同一般設(shè)3～5處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80～100米，面積70～100平方米，可與主力店合用并作無(wú)障礙設(shè)計(jì)。，二、。精品店的層高為：首層 ，二、。精品店除了餐飲區(qū)做吊頂其余部分不做吊頂，、。主力店在步行街開(kāi)口設(shè)置的原則：主力店單邊與步行街相接的開(kāi)口為一處，雙邊與步行街相接的不超過(guò)兩處，除萬(wàn)千百貨外原則上不容許在中庭設(shè)主力店開(kāi)口，主力店的開(kāi)口位置盡量設(shè)在步行街的盡端部以帶動(dòng)整個(gè)步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、網(wǎng)吧等）的業(yè)態(tài)開(kāi)口一定要和其入口大堂結(jié)合，開(kāi)口尺寸為8米。四、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是否可以復(fù)制曾經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)同行質(zhì)疑萬(wàn)達(dá)的模式，雖然萬(wàn)達(dá)的模式比較簡(jiǎn)單，但并不是容易復(fù)制的。萬(wàn)達(dá)能夠成功，有很多獨(dú)特的原因，能主動(dòng)選址就是其中最重要的一個(gè)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址一般有以下三種情況：城市副中心、城市新城區(qū)、城市新商圈，這個(gè)演變過(guò)程也反映了萬(wàn)達(dá)的拿地特點(diǎn)，盡量避開(kāi)土地成本高的區(qū)域。為了控制土地成本，萬(wàn)達(dá)土地獲取一般是“協(xié)議招拍掛”，這樣使得樓面地價(jià)要低于同區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)很多。為了“協(xié)議招拍掛”萬(wàn)達(dá)建了很多五星級(jí)酒店，雖然酒店投資收益差，但土地差價(jià)已經(jīng)讓萬(wàn)達(dá)賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。對(duì)主力店的掌控也是萬(wàn)達(dá)成功重要原因。主力店、全業(yè)態(tài)的組合模式，讓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)即使在城市新區(qū)開(kāi)業(yè)后，也能制造繁榮的景象。國(guó)內(nèi)另外一個(gè)商業(yè)大鱷學(xué)習(xí)的也是萬(wàn)達(dá)的模式，但項(xiàng)目操作業(yè)績(jī)距離萬(wàn)達(dá)相差甚遠(yuǎn)，最主要的區(qū)別就是寶龍對(duì)主力店的掌控不如萬(wàn)達(dá)。自有的萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)院線、大歌星、大玩家四個(gè)主力店更是避開(kāi)招商談判，這種決策速度是其他任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)操作者沒(méi)有的?？焖匍_(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售，盡可能提高資本周轉(zhuǎn)速度是萬(wàn)達(dá)成功的另一個(gè)要素。業(yè)內(nèi)都知道萬(wàn)科對(duì)于資金和現(xiàn)金流的管理已經(jīng)是比較高效的，但據(jù)說(shuō)萬(wàn)達(dá)的資金利用率是萬(wàn)科的兩倍，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)每年15個(gè)以上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，這本身就是以百米沖刺的速度在跑一萬(wàn)米，企業(yè)沒(méi)有強(qiáng)有力的執(zhí)行力顯然是做不到的。雖然萬(wàn)達(dá)這個(gè)企業(yè)目前存在一定的詬病，很多人質(zhì)疑萬(wàn)達(dá)仍然是以住宅的模式在做商業(yè)。論商業(yè)營(yíng)運(yùn)他不如華潤(rùn)、中糧、恒隆等；資本運(yùn)作他不如寶龍、證大；商業(yè)模式不如新鴻基、凱德置地??但這都不妨礙他作為中國(guó)目前的商業(yè)一哥：43個(gè)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目、800萬(wàn)的商業(yè)存量、39個(gè)在建項(xiàng)目、2011年開(kāi)業(yè)17家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)??對(duì)于這個(gè)企業(yè)的發(fā)展我們只能繼續(xù)關(guān)注，并希望他作為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)品牌持續(xù)走好。第三篇：萬(wàn)達(dá)發(fā)展研究及啟示一、萬(wàn)達(dá)概況 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于 1988 年，1992 年成為東北第一批，也是前五家股份制試點(diǎn)改造的企業(yè)之一，較早地實(shí)行了產(chǎn)權(quán)改造。經(jīng)過(guò) 22 年發(fā)展，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已成為以商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級(jí)酒店、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)總資產(chǎn)1000 億元，年銷(xiāo)售額600 億元，年納稅超過(guò) 50 億元。萬(wàn)達(dá)的發(fā)展可以概括為以下幾個(gè)階段： 起步階段（1988 ——1992 年）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于 1988 年，注冊(cè)資本為100 萬(wàn)元，全部來(lái)源于借款，這是當(dāng)時(shí)注冊(cè)房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)所需的 最小資本額。1989 年，萬(wàn)達(dá)迎來(lái)一次最為關(guān)鍵的發(fā)展機(jī)遇——北京街老城區(qū)改 在大連市其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)老城改造均不看好，不愿參與的情況造，萬(wàn)達(dá)果斷接下了這個(gè)工程，在設(shè)計(jì)上大膽創(chuàng)新，取得了良好的銷(xiāo)售下，業(yè)績(jī) 獲得了 1000 萬(wàn)的利潤(rùn)，北京街的改造為萬(wàn)達(dá)擺脫困境、發(fā)展壯大積累了一定的基礎(chǔ)。 發(fā)展階段（1992 －—2001 年）。1992 年 8 月，萬(wàn)達(dá)成為東北三省首批股份制試點(diǎn)企業(yè)，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司正式成立，萬(wàn)達(dá)由此真正步入 “萬(wàn)達(dá)時(shí)代”，在這一階段 “多元化經(jīng)營(yíng)” 和“品牌營(yíng)銷(xiāo)”成為萬(wàn)達(dá)發(fā)展的主題。1994 年，萬(wàn)達(dá)重金組建足球俱樂(lè)部，足球把萬(wàn)達(dá)品牌帶入了千家萬(wàn)戶(hù)。在品牌提升的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)把經(jīng)營(yíng)觸角逐漸向多領(lǐng)域延伸，包括： 機(jī)電業(yè)、制造業(yè)、酒業(yè)、餐飲業(yè)等。萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大，創(chuàng)造了大連房地產(chǎn)業(yè)數(shù)十項(xiàng)第一，萬(wàn)達(dá)發(fā)展成為大連的重點(diǎn)企業(yè)。 轉(zhuǎn)型階段（2001 － 2003 年）。2001 年是萬(wàn)達(dá)發(fā)展史上發(fā)生重大轉(zhuǎn)型的一年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)積極探索出商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式： 訂單地產(chǎn)模式，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)并迅速完成全國(guó)布局，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的核心產(chǎn)業(yè)。 打造 “百年企” 階段（2003 至今）。2003 年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提出了 “國(guó)際萬(wàn)達(dá)，百年企業(yè)” 的設(shè)想，積極介入電影產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、連鎖百貨 業(yè)。通過(guò)發(fā)展，目