【正文】 此時是房價正進入低谷期。在本輪限購限貸中，上海、深圳均提高了外地戶籍購房門檻，將交納社保年限提高至三年和五年，力度強于二線三線城市。同時，此輪各城市調控對不同情況進行了差異化的調控。一些城市對離婚買房、賣舊房買新房提出了限制?？紤]到在當前貨幣政策穩(wěn)健，利率處于歷史低位，銀行體系內流動性仍然較為充裕的貨幣政策背景下，本輪調控政策效果可能不如2010年那么突出。三、房地產(chǎn)市場政策實施效果結合各地房地產(chǎn)調控效果和全國70城的數(shù)據(jù)，可以看出需求側的房地產(chǎn)調控政策能對房地產(chǎn)價格增速起到抑制作用，但有一定的時滯性，此外房地產(chǎn)調控政策對房價的影響還有以下特點：（一）、調整供給結構對當時房價作用不大國六條的90/70政策是一項調節(jié)供給結構的政策，該政策出臺后房價短期出現(xiàn)回落，但很快又繼續(xù)上升。（二）、貨幣政策并不是決定因素，時滯3個月以上 總體來看，貨幣寬松一般會刺激房價回升，時滯3個月以上。在2011年的房地產(chǎn)調控中，貨幣緊縮傳導至房價的時間因城市而異，在312個月之間。但需要注意的是，貨幣緊縮并不能對抑制房價過快上漲起到?jīng)Q定性的作用。如果房地產(chǎn)需求旺盛，貨幣緊縮也難以改變上漲趨勢，但如果房地產(chǎn)需求低迷，貨幣緊縮會對房價下滑起到助推作用。（三）、僅限購限貸政策效果有限，時滯不一2013年在房價升溫后，多地出臺了相對較為嚴格的限購限貸政策。這一期間，央行長時間未進行大規(guī)模的貨幣寬松操作。從70城數(shù)據(jù)來看，僅限購限貸政策存在約半年左右的時滯，在各主要城市的實施過程中，時滯長短不一，北京在政策收緊后8個月才出現(xiàn)增速下滑，深圳時滯為3個月左右。同樣解除限購限貸在沒有貨幣政策配合下，也存在一定的時滯，溫州在政策解除后5個月才出現(xiàn)房地產(chǎn)價格降幅收窄。（四）、貨幣政策配合房地產(chǎn)調控政策效果較佳總體來看，若要從需求側有效抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，在總需求低迷時，限購限貸配合貨幣緊縮的調控效果更佳。（五）、相對于擔憂政策調控風險，更應注意微觀層面的或有風險點有些研究擔憂房地產(chǎn)調控政策收緊會刺破房地產(chǎn)泡沫從而引發(fā)更大的系統(tǒng)性風險，但是從政策層面上，這一擔憂顯得略微多余。房地產(chǎn)市場的運行和宏觀經(jīng)濟運行息息相關，從70大中城市的數(shù)據(jù)來看，當?shù)禺a(chǎn)價格增速轉正為負、地產(chǎn)價格開始實質下跌，需求側的房地產(chǎn)政策就會適時松綁，房價又會出現(xiàn)回升。在頂層設計較為全面且已有一定的操作經(jīng)驗之時，對房地產(chǎn)風險的擔憂或許應聚焦到微觀層面上，比如違規(guī)資金涌入房市、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的流動性管理、中介機構的違法違規(guī)行為等，“千里之堤”中的“蟻穴”也需引起足夠的重視。第二篇：房地產(chǎn)調控政策分析房地產(chǎn)調控政策分析在金九銀十傳統(tǒng)旺季來臨之際，樓市沒了以往的張揚和霸氣，反而體現(xiàn)出一種低迷。2011年10月 全國大中城市房價首次全面下跌。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)的相關調控政策。這是自2010年政府出臺一系列“史上最嚴厲的調控”政策后取得的巨大的成效。它使得全國房價只漲不跌的神話終于在這個10月終結。由此看來，房價下跌主要得益于政府的宏觀調控政策。自建國以來，政府推行了不同的調控政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場的有序化發(fā)展，不同時期的政策產(chǎn)生了不同的作用和影響。一、歷年來重要的房地產(chǎn)調控政策：我國第一次對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調控背景：首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱——房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產(chǎn)市場異?；钴S，尤其是海南、廣西北海等地，房地產(chǎn)開發(fā)過熱，形成了較嚴重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟運行出現(xiàn)嚴重過熱態(tài)勢和通貨膨脹。效果：隨著1993年國務院出臺《關于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調控的16條政策措施(通稱“國16條”)；1994年《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》的落實，全國房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟由熱轉冷，房地產(chǎn)市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價格迅速回落。經(jīng)過3年努力，中國經(jīng)濟終于在1996年成功實現(xiàn)“軟著陸”。同時，此次調控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)?！皣?6條”一出，海南房地產(chǎn)熱浪應聲而落，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經(jīng)統(tǒng)計，海南省當時閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經(jīng)濟博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場元氣大傷，進入持續(xù)數(shù)年的低谷期。：促進住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，核心是房改 背景：1997年亞洲金融危機爆發(fā)后，我國經(jīng)濟開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場也隨之進入低潮。效果：1998年7月，國務院頒布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的通知》(簡稱“23號”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革，大大刺激了消費，拉動內需。激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場，推動了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進入發(fā)展新時期。但這一時期存在住房供應結構不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題。為打擊“囤地”、“倒地”現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，全國范圍內“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續(xù)多年的“協(xié)議出讓”在法定意義上被叫停。但這一政策出發(fā)點是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房價”，實際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房價問題埋下了隱患。：確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)背景：2005年房地產(chǎn)開發(fā)雖然繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房價快速上漲的勢頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國眾多城市房價迅猛上漲，房價成為社會關注的焦點。效果：2005年3月底，國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施(簡稱“國八條”)，建立政府負責制，將穩(wěn)定住房價格提升到政治高度。4月，國務院常務會議提出，當前加強房地產(chǎn)市場引導和調控要采取八項措施(簡稱“新國八條”)，對“國八條”進一步細化、延伸。2006年5月，國務院常務會議通過有針對性的六項措施(簡稱“國六條”)，將調整住房供應結構作為調控著力點。隨后出臺的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》(簡稱“九部委‘十五條’”)對“國六條”進一步細化。2007年，以穩(wěn)定房價為訴求的房地產(chǎn)調控進一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場降溫的各項調控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場秩序、抑制投機(尤其抑制外商投資房地產(chǎn))、調整住房結構等多方面全面出擊。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，開發(fā)投資實現(xiàn)平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結構得到一定改善。但是房價調控效果并沒立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)邊調控邊上漲的現(xiàn)象。到2007年下半年，雖然總體房價漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚?！皣鶙l”提出的“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用房”方針，將門檻提高至城鎮(zhèn)低收入階層，試圖構建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場”的解決方案。這意味著，自2003年調控以來，政府保障房惠及的人群范圍進一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場。從供需關系上看，這一方針的確立勢必推動房價上漲。而加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設和“限價房”方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房價走勢卻又屢屢讓人們失望。：調控反復，GDP是調控指標背景：2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。下半年隨著世界金融危機的影響擴大，央行宣布“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉變。本來在前期調控政策和金融危機的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場進入觀望狀態(tài)，成交量日減，房價也有所下降。然而，在調控效果剛剛顯現(xiàn)時，政策再次松動，最終導致前功盡棄。2009年，中國房地產(chǎn)市場從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉變?yōu)榭簥^，由蕭條轉變?yōu)榉睒s，調控由“去庫存”轉變?yōu)椤皵D泡沫”。2010年第一季度，房市神話繼續(xù)上演，房價持續(xù)攀高。效果：2009年12月為遏制部分城市房價過快上漲，政府頒布了“國四條”；2010年，以穩(wěn)定房價為主的房地產(chǎn)調控到了關鍵時刻。4月27日，國務院發(fā)布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。經(jīng)過各級部門的落實，2011年10月，房價打破了只升不降的趨勢，很多大中城市的房價出現(xiàn)回落。雖然目前我國的宏觀調