【正文】 .............................................................................58 資金 使用及土地開發(fā)計劃 ................................................................................58 第十章 財務評價 .....................................................................................................60 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 項目運作方案及思路 ......................................................................................60 基礎數據 ..........................................................................................................60 成本估算 ..........................................................................................................61 財務評價 ..........................................................................................................62 第十一章 社會效益分析 .........................................................................................66 本項目的建設將推進郫縣區(qū)域發(fā)展 ..............................................................66 加快郫縣城鎮(zhèn)化進程 ......................................................................................66 第十二章 風險分析及對策 .....................................................................................68 風險分析 ..........................................................................................................68 對策 ..................................................................................................................68 第十三章 結論與建議 .............................................................................................73 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 附 表 附表 1 成 灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 總投資估算表 附表 11 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 征地拆遷費用估算 表 附表 12 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 基礎設施建設 投 資估算表 附表 2 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 建設期資金來源與 運用表 附表 3 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 土地開發(fā)及出讓計劃表 附表 4 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 土地出讓 收益 估算表 附表 5 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 財務現金流量 表 （ 全 部投資） 附表 6 成灌快 鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 財務現金流量表 （自 有資金 ） 附表 7 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 建設及還款期資來 源與運用表 1 附表 8 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 借款還本付息估算 表 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 附 件 暫缺 附 圖 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合正式示范 項目范圍圖 成灌 快鐵線路示意圖成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 1 第一章 總 論 項目 概況 項目名稱 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 項目性質 舊城改造 及城市基礎設施建設 項目建設單位 單位 名稱：成都市西匯城市建設有限公 司 單位性質：國有獨資公司 單位地址：成都市郫縣何公路 28 號 項目位置及面積 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治 示范 范圍 位于郫縣郫筒鎮(zhèn)北部，西 至郫縣北外街，南至 一 環(huán)路北段， 東 界郫縣長青街，北達成灌公路， 沱江河貫穿其中， 總面積約 畝。 項目建設任務 按照 郫縣 分區(qū)規(guī)劃 ， 并積極利用興建成灌快鐵帶來的發(fā)展機遇，對 成灌快鐵沿線進行環(huán)境綜合整治示范建設， 通過 拆遷 和土地 整理，完善主要道路和市政管網，配套建設部分 基礎 設施，改善城市環(huán)境，成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 2 提升 成灌快鐵沿線 土地開發(fā)利用價值， 發(fā)展 快 鐵經濟， 展示郫縣 城市建設新 面貌， 推進 郫縣 經濟發(fā)展。 項目 可行性研究 依據 《成都市郫縣分區(qū)規(guī)劃（ 2020 年 —2020 年）》 郫府辦（ 2020） 16 號《郫縣人民政府辦公室關于成立成都市西匯城市建設有限公司的通知》 國家發(fā)展改革委、建設部發(fā)布 《建設項目經濟評價方法與參數》（第 三 版）（ 2020 年） 建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（ 2020 年） 項目業(yè)主提供的相關資料 可研報告內容摘要 項目的提出和建設的必要性 項目的提出 2020 年 11 月，成都至都江堰快速客運專線正式動工 建 設。 根據規(guī)劃，成都至都江堰快鐵正線起自成都鐵路樞紐西環(huán)線，經郫縣、都江堰到達青城山。這條鐵路按照城際鐵路和服務于城市公共交通的要求規(guī)劃設計， 在郫縣境內設有 犀浦、紅光、郫縣東、郫縣、郫縣西、安德 站 ， 快鐵將于 2020 年 3 月試運行， 5 月 12 日將正式通車。建成后的 “ 成灌快鐵 ” 將采用公交化運行，全程運行時間控制在 30 分鐘以內。目前成都至郫縣西段的設計時速為 120 公里，運行時間可控制在15 分鐘以內，容量是普通公交車的好幾倍，發(fā)車時間將和地鐵有效對成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 3 接。在技術上，快鐵承載能力可以達到每 3 分鐘發(fā)一趟車 。 本次 成灌快鐵沿線環(huán)境綜 合整治示范片區(qū) 位于郫縣 郫筒鎮(zhèn) ， 片區(qū) 有較多居民住戶、企事業(yè)單位和 “ 城中村 ” 農戶，區(qū)域 需 進行合理的規(guī)劃建設， 目前 片 區(qū)內基礎設施不足，建筑雜亂，危舊房多 。 為改善民生、促進經濟發(fā)展， 郫縣政府 抓住 成灌快鐵 建設的契機， 將 快鐵 沿線 環(huán)境綜合整治 列入城市改造計劃 ，通過 拆遷改造 危 舊 房 和 建設 完善市 政 道路 、管網 ， 建設城市新區(qū)， 改善郫縣 郫筒鎮(zhèn) 人民居住環(huán)境 和城鎮(zhèn)面貌 。 項目建設的必要性 （ 1） 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范 將 提 高 郫縣公共服務功能及西部新 中心輻射范圍和影響力，同時帶動郫縣整體建設水平提升。 項目的實施有利于統(tǒng)籌 郫縣社會經 濟發(fā)展 ，推進郫縣城鎮(zhèn)化進程 。 （ 2） 成灌快鐵將成為 “ 成都 — 都江堰 ” 主要聯系通道之一，必將帶來大量人氣的聚集 。抓住 快 鐵建設機遇 ， 進行 沿線環(huán)境綜合整治 ，完善基礎設施， 有利于發(fā)展 快 鐵經濟 。 （ 3） 項目的實施有利于郫縣城區(qū)土地資源的優(yōu)化配置，推進郫縣社會經濟發(fā)展 ，促進 郫縣 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革建設 。 項目建設內容和規(guī)模 主要內容包括： 市政道路、公共綠地、雨水、污水管網，電力、自來水、天然氣、通訊等市政管網、舊城改造范圍內的征地拆遷。 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治 總面積 和 土地拆遷安置內容和規(guī)模 。 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 4 成灌快鐵沿線環(huán) 境綜合整治 總面積 畝， 拆遷土地面積 畝，其中： 農村集體土地 274 畝 城 鎮(zhèn) 土地 畝 表 11 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 基本情況表 序號 指標名稱 單位 指標值 1 改造總面積 畝 城鎮(zhèn)國有土地面積 畝 農村集體土地面積 畝 274 2 農村集體土地拆遷情況 拆遷農戶 戶 221 農村拆遷人數 人 497 拆遷農房面積 平方米 88006 營業(yè)房面積 平方米 樓（平）房面積 平方米 瓦房面積 平方米 3 城鎮(zhèn)國有土地拆遷情況 拆遷城鎮(zhèn)居民戶數 戶 1364 拆遷城鎮(zhèn)居民人數 人 3410 拆遷企業(yè)事業(yè)單位 家 9 拆遷房屋面積 平方米 住宅面積 平方米 營業(yè)房面積 平方米 辦公用房面積 平方米 廠房面積 平方米 0 其他用房面積 平方米 配套基礎設施建設內容及規(guī)模 1） 道路 工程 面積 22720 平方米； 2）交通及照明工程 2272 米； 3）排水工程 2726 米 ； 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 5 4）供水 、電力、通訊、光纖、燃氣等專業(yè)管線工程各長 5907 米。 項目建設期 根據業(yè)主項目 安排 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目建設 規(guī)模 ，確定本項目建設期為 2 年 （ 不 含前期準備 ） ， 至 第 2 年 底 完成項目拆 遷安置和各項工程建設任務， 建設期 第 2 年開始 形成可供出讓的地塊。 出讓期 密切注視未來數年 成都市 及郫縣周邊房地產市場走勢，擬于 第 2年 下半年 開始 將整理后的 地 塊 逐 年適時適量投放市場，整個土地出讓期按不超過 3 年考慮。 投資估算和資金籌措 項目總投資 經測算，本項目總投資為 125335 萬元，其中征地拆遷安置費121999 萬元， 市政道路建設 投資 2040 萬元， 規(guī)劃、勘測、設計、監(jiān)理及其他費用 共投資 31 萬元，建設管理費投資 24 萬元， 預備 費投資1240 萬元。 資金籌措 項目資金方案擬采取引 進合作投資方與項目業(yè)主郫縣西匯公司共同成立項目公司，由項目公司籌措資金 和向銀行融資解決 。 根據測算，本項目總投資為 125335 萬元，資金籌措方案如下： 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 6 1）自籌資金 35335 萬元，占項目總投資的 %； 2） 申請銀行貸款 90000 萬元，占總投資的 %。 資金使用及土地出讓計劃 資金使用計劃 本項目建設期 2 年 （不含前期準備） ， 其資金使用和籌措計劃按工程進度分 2 年逐步到位，滿足建設要求。 （ 資金使用計劃詳見附表 2） 。 土地開發(fā)及出讓計劃 本項目土地開發(fā)總量為 畝，擬在 5 年 內開發(fā)完成，形成可出讓土地 327 畝，從第 3 年開始出讓，每年土地出讓量控制在全縣土地出讓總量的 30%以內，第 5 年出讓完畢。 財務分析及主要技術經濟指標 財務分析 經測算，本項目 可出讓土地全部出讓完畢后， 將實現土地收益99464 萬元， 本項目財政撥款 110000 萬元， 計算期財務內部收益率為912%，財務凈現值 (ic＝ 8%)為 3580 萬元，投資回收期為 年（含土地開發(fā)期）。 還款期累計本息償還保障率 260%，完全能夠滿足貸款償還要求。按貸款要求測算，在 5 年內可全部償還貸款。 財務分析結果表明， 本 項 目財務效益較好，在財務上是可行的。 主要技術經濟指標 （ 本項目主要技術經濟數據和評價指標見表 9 – 1）。 結論和建議 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 7 本項目的建設符合 成都市城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗要求 和對 郫縣 的規(guī)劃發(fā)展定位 ， 通過 完善城市周邊基礎設施及配套，進一步改善 郫縣郫筒鎮(zhèn) 環(huán)境 和 居住 、商貿 發(fā)展 條件 ，配合成灌快鐵建設 進行 沿線環(huán)境綜合整治示范 ，對 改變郫縣 城鎮(zhèn) 的面貌 ， 利用快鐵經濟拉動 郫縣城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展 有著顯著作用 。本項目具有良好的社會效益 和經濟效益 ，項目具有較強的抗風險能力，且在技術、經濟等方面可行，建議及時啟動本項目的建設 。